скачать книгу бесплатно
Русская модель управления и эксплуатации недвижимости
Екатерина Евгеньевна Компанеец
Яркая, свежая, бодрящая книга с живыми примерами позора и миллионных потерь для тех, кто собирается владеть, арендовать или управлять коммерческой недвижимостью. В книге рассмотрено 99% процентов всех нелепых ситуаций, которые могут произойти с недвижимостью и привести к серьезным денежным потерям. 1% ситуаций не попал в первое издание и остается для буйной фантазии наиболее оригинальных управленцев. Детально описаны все нюансы классических причин обрушений зданий, способы обнаружения проблем и страхования своих рисков. Эта книга спасет вашу жизнь и сэкономит вам миллионы. Воспользуйтесь чужим опытом вместо того, чтобы дорого заплатить за свой личный. Даже если вы небогатый человек и собираетесь просто купить квартиру, после прочтения вы будете иначе смотреть на эту жизнь.
Техническая эксплуатация зданий и сооружений по методике «Сгорел сарай – гори и хата»
О том, как надо и как не надо делать
До введения
За то время, пока я писала эту книгу, произошло много разнообразных обрушений, у которых три причины – непрофессионализм, некомпетентность, безответственность. Здания рушились на головы людей, горели вместе с людьми внутри, и все вокруг делали вид, что это нормально или нелепая случайность. Дело не в лишнем снеге, пожарах или «ветхости». Проблема в голове.
Книги по эксплуатации не стали популярнее.
Более того, если зайти в книжный магазин, то стеллажу, который посвящён строительству и полезной информации об этом, отведено 0,5 м
.
Это грустно, потому что совершенно непонятно, где деятели эксплуатации черпают свои знания, которые потом применяются ко всем людям, которые внутри зданий находятся, иногда горят заживо и бывают погребены под завалами.
Если посмотреть на разнообразие вакансий управляющих торговыми центрами, то станет понятно, что людей с инженерным образованием там не ждут. То есть управлять недвижимостью будет человек творческий, настроенный на зарабатывание денег. Отсюда и пожары, и обрушения.
Я могу сразу предупредить, что впереди не очень приятное чтиво, от которого волосы на ногах встают дыбом.
Предлагаю вам знания, которые могут спасти кому-то жизнь, а кому-то – миллионы рублей.
Поехали.
Где-то в параллельной вселенной
Жил-был царь, и была у царя страна. Были в ней и дома, и дороги, и мосты, и заведения всякие разные развлекательные.
Жил царь, не тужил, распределял бюджеты как мог. И на спортивные состязания, и на украшение столицы страны вавилонской к празднику зимнему. И даже на переименование «дружины» царской в «дружбину» денег хватило.
А вот на хозяйство основное из крепостей, домов и мостов никогда денег не хватало.
Вроде и крестьяне уже начали складываться в общую копилку, кто по 2 монеты, кто по 9, на ремонт капитальный. Но всё не хватало золота на завершение всех дел.
Да и потом всегда какие-то другие задачи возникали. Боярам довольствие увеличить и погодные условия к летним праздникам создать, тучи разогнать руками, драконами и пегасами.
Так вот, короче, ехал однажды царь по своим делам в своей прекрасной бронированной колеснице, и упал на него мост.
Да. Теория вероятности. Можно и не спрашивать, что было дальше. Убило, конечно, царя, а что тут поделаешь? И такое бывает.
А мост, он не первый раз падает, а уже 141 за год, понимать надо.
В общем, от судьбы не уйдёшь.
Сказке конец, кто слушал, тот молодец.
Мы знаем, чем это закончится, но всё равно продолжаем.
Лирическое отступление
Я искала книгу простую и понятную среднестатистическому гражданину по эксплуатации и не нашла. Конечно, есть книги по технической эксплуатации зданий и сооружений, и все они правильные, и тупыми их не назовёшь, скорее даже наоборот, нужно иметь пару высших технических образований, чтобы понимать, что там написано. В них всегда есть информация о нормах эксплуатации, физическом износе, оценке технического состояния и ремонте.
Даже можно представить среднестатистическую женщину Галину Васильевну, которая руководит школой, и в подчинении у неё завхоз Василий, и вместе они читают главу «Усиление каменных конструкций», пытаясь применить эти знания к своей школе, где недавно появились трещины… Но мы ведь понимаем, что это бред и абсурд. И так не будет.
Книги эти умные и сложные и содержат максимум информации о допустимых прогибах и расчётном сопротивлении. Думаю о многих, кто сейчас у руля управления недвижимостью, встал ком в горле, потому что о прогибах они ничего не знают. Или знают, но молчат?
Интересно, почему же тогда в России так много пожаров, обрушений и прочих событий, которые приводят к потерям миллионов и миллиардов рублей денежных средств, которые когда-то и кем-то были инвестированы в объекты недвижимости?
Глупости, которые повторяются из года в год на разных объектах недвижимости, примерно одинаковые. Периодичность, с которой они повторяются, пугает. Уверенность в светлом будущем и том, что эксплуатацией дома, где я живу, занимаются вменяемые люди, тает на глазах.
Страшно быть погребённым под обломками?
О да!
Я пишу эту книгу для чайников, для инвесторов, для владельцев коммерческой недвижимости и для всех тех, кто ещё не успел совершить непоправимых ошибок.
Я буду писать о ярких примерах. Они запоминаются лучше, чем СНиПы и ГОСТы.
Перечень нормативной документации, конечно, будет. Но есть ли в нём смысл, ведь никто не будет читать 100 006 000 страниц технического текста?
Проблема в том, что в голове должна быть структура, на которую можно навесить бесконечно большую нормативную базу.
Эту структуру я буду описывать в книге, с учётом всего негативного опыта и печальной статистики эксплуатации. И на эту структуру уже можно будет повесить любой СНиП, чтобы использовать его в работе грамотно.
Основа основ
Медицинская карточка здания.
Если эту книгу читает человек, который уже что-то эксплуатирует, то, наверное, он должен спросить себя,
знает ли он то здание, которое эксплуатирует?
И как скоро оно может рухнуть?
Есть ли у него «хронические болезни» и проблемы?
Сносили ли до него пару несущих стен?
Был ли на объекте надстроен этаж?
Если ответов нет и вы точно не уверены в том, что было до вас, – поздравляю. Вы можете сидеть на мине, но не знать, когда рванёт.
Пора определиться!
Итак.
С чего начинается здание и какова его история? Любое здание проходит все эти этапы рано или поздно.
1. Задание на проектирование.
2. Проектирование.
3. Строительство.
4. Реконструкция / капитальный ремонт.
5. Надстройка этажа / глобальная перестройка.
6. Эксплуатация.
На каждом этапе может возникнуть ошибка или проблема. Ошибки накапливаются и в процессе эксплуатации. Чем больше глупостей и неправильно принятых решений, тем выше риск потери объекта недвижимости.
1. Ошибки в задании на проектировании могут привести к тому, что проект будет переделываться на ходу. Иногда это приводит только к новым ошибкам, а иногда удается поправить непоправимое.
2. Сам по себе проект может содержать ошибки. Иногда они выявляются на стадии государственной экспертизы, если она есть, а иногда не выявляются. Не стоит рассчитывать, что кто-то умный в государственной экспертизе найдёт вашу ошибку. Нужно прилагать дополнительные усилия, чтобы её не было.
Причина обрушения крыши «Трансвааль-парка» (http://www.utro.ru/articles/2004/02/14/279067.shtml) 14 февраля 2004 года – неверное конструкторское решение и просчёты в проектировании.
Погибли 28 человек, и пострадали около 200.
Площадь обрушения составила свыше 5 тыс. кв. метров.
Информация взята с сайта utro.ru.
Конечно, можно себе сильно нервишки расшатать, если на каждый аквапарк думать, что он сейчас рухнет. Но общий смысл состоит в том, что любой объект недвижимости может содержать в себе ошибки. Это могут быть мелкие ошибки, которые влияют лишь на эстетику и эксплуатационные потери. А могут быть критичные ошибки, ведущие к обрушению.
3. В процессе строительства строители могут что-то не то построить. Низкая квалификация кадров на стройке является одной из причин ошибок монтажа несущих конструкций.
Но это не всё. На стройке могут воровать. В России вообще несут всё, что плохо лежит. И стройка – это дело такое, что всё, что унес, можно на даче приспособить.
Это приводит к тому, что бетон марки В30 становится уже бетоном марки В20. И ни для кого не секрет, что существует множество схем, как украсть со стройки тот или иной материал. Всё это реализуется в процессе и приводит к ущербу, потерям, снижению несущей способности.
Вовсе не обязательно при этом, чтобы строительством занималась какая-нибудь убогая деревенская компания, это может быть и строительный гигант. Все совершают ошибки.
7 мая в 12:53 в поселке Мурино Всеволожского района Ленобласти обрушилась крыша спортзала недостроенной школы (http://47news.ru/articles/120251/) между третьим и четвёртым корпусами дома № 7 в жилом комплексе «Новое Мурино» компании «ЦДС». Под завалами погиб 55-летний Юрий Трофимов, машинист компрессорной установки.
Следователями были установлены нарушения требований ГОСТ при монтаже металлоконструкций возводимого здания. К уголовной ответственности привлечено должностное лицо субподрядной организации, ответственное за монтаж указанных металлоконструкций.
Уголовное дело, которое было возбуждено по статье 216 УК РФ «Нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ», направлено в суд.
Информация взята с сайта 47news.ru.
Обрушившаяся крыша спортзала строящейся школы в Мурино (2017 г.). Фото: информационный портал 47news.ru (http://47news.ru/)
Подобные ошибки могут не приводить к трагедии сразу же, они могут накапливаться, и обрушение произойдёт гораздо позже завершения строительных работ, когда в здании уже будут находиться люди.
В качестве хорошего пособия по ошибкам строителей, которые можно найти в процессе строительства, я рекомендую «Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов».
У документа нет номера, но он легко найдётся в Google. Утверждён Главгосархстройнадзором России 17 ноября 1993 года.
Документ очень подробный и содержит описание всех косяков, которые можно учинить при строительстве на различных этапах. Не все эти ошибки можно обнаружить в построенном здании, так как очень много скрытых работ. Но ознакомиться с текстом документа просто необходимо.
Также этот документ подойдёт для личного пользования, если вы собираетесь построить свой личный дом (из материалов, украденных на большой стройке, шутка).
4. Реконструкция/капитальный ремонт
Если зданию 2 года, в нём пока ещё только ошибки проектировщиков и строителей. Если зданию 50 лет, то в нём ошибки всех тех, кто занимался его эксплуатацией, капитальным ремонтом, реконструкцией. Если при этом документация о проведённых вмешательствах в конструктив утеряна, то ситуация ещё более критичная. Это как спать на минном поле. Не знаешь, где рванёт.
То, что кто-то спрятал в стене сейф, – это ведь секретная информация? То есть если вы сделали такой ремонт, то в документах это постараетесь не отображать. Ну мало ли, враги прорвутся?
Дом по адресу: Лиговский проспект, 145, был расселён. Ожидалась масштабная реконструкция здания.
1 сентября на пульт дежурного МЧС поступил звонок об обрушении перекрытий здания. Рухнули перекрытия с 1-го по 8-й этажи.
Ранее в нём располагалось Главное следственное управление ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, а сейчас там шли подготовительные работы к реконструкции шести верхних этажей – с 3 по 8-й. На первом этаже дома находились магазин, ателье и салон красоты, на втором – офисы.
Когда подрядчик приступил к демонтажу инженерных сетей и декора стен, были выявлены трещины и проёмы в несущей стене здания. На трещины установили маячки, и было принято решение о приостановке работ.
По мнению экспертов, дом обрушился в результате демонтажа тяжёлых металлических сейфов, встроенных в стены. Сейфы демонтировали в ходе вывоза имущества ГУВД. После того как они были удалены, нагрузка на ветхие стены значительно увеличилась и перекрытия рухнули.
По контракту реконструкция должна быть завершена в сентябре 2011 года.
Информация взята с сайта gudok.ru.
Фото с сайта: www.fontanka.ru Валентин Илюшин
Как поступать в этой ситуации?
Допустим, действительно есть секретная информация по проекту, содержащая вмешательство в несущие конструкции. Но это не значит, что она должна исчезнуть. Пожалуйста, зафиксируйте её и храните отдельно, с отдельными правами доступа. Это поможет избежать проблем.
Если вы эксплуатируйте старое здание, запомните и повторяйте как мантру каждый рабочий день «до меня здесь уже что-то делали, возможно, что-то делали неправильно и с ошибками, я не знаю про все переделки, потому что зданию много лет и часть документов утеряна».
5. Надстройка этажа
Любой собственник хочет извлечь из недвижимости максимум. Надстройка этажа – это самая популярная идея относительно того, как извлечь максимум из квадратного метра земельного участка.
Вторая по популярности идея – это углубление подвала.
Третья идея – прилепить балкон.
Четвёртая идея – пристройка рядом, если есть место.
Единственное, о чём нужно помнить любому человеку, который связан с недвижимостью.
При проектировании и расчётах используется коэффициент запаса. Он всегда разный. Запас должен быть всегда. Он может быть большим или маленьким. И тут мы подходим к самому интересному моменту. Чем больше коэффициент запаса, тем более массивная конструкция, тем больше нужно материала, тем больше нужно денег. Швеллер номер 10 и номер 12 – это разные инвестиции в металл и разная стоимость проекта.
