«Товарищи» по недвижимости

скачать книгу бесплатно


При этом выбор у члена товарищества невелик, так как собственником коммуникаций является объединение, а его «представителем»– исполнительный орган, то есть председатель. Без разрешения председателя подключиться к коммуникациям даже не членам товарищества попросту невозможно.

При этом практически всегда такие «взносы за подключение» «идут мимо кассы» в «карман» председателя. Контроль над расходованием полученных председателем средств в ходе реализации такой «финансовой операции» практически отсутствует.

Афишировать полулегальную сделку ни одна из сторон не заинтересована.

«Бичом» всех садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, вне всяких сомнений, являются так называемые членские взносы.

Проблема «членских взносов» настолько глобальна, что ей необходимо посвятить отдельное исследование. Да и принятый новый Федеральный закон № 217 от 29.07.2017 года вряд ли изменит сложившуюся порочную практику финансово необоснованных поборов, в которые «выливаются» таковые.

Более того, судебная практика, не в состоянии «сломать» сложившиеся стереотипы и догмы правоприменительной практики. Иногда «волосы дыбом» встают от формулировок некоторых служителей Фемиды в судебных актах по данной категории споров у рядовых обывателей, не говоря уже о юристах. Однако не будем отвлекаться, так как, к счастью, неправосудные решения всё-таки «ломаются» в вышестоящих судебных инстанциях.

Суть проблемы заключается в том, что в некоммерческом объединении граждан, формируется «порочная» структура управления товариществом, позволяющая сконцентрировать в «руках» председателя всю управленческо-исполнительную власть, одновременно национализировав все остальные органы управления.

Заседания правления в таких коллективах не проводятся, протоколы заседания правления не составляются и не подписываются членами правления либо подписываются задним числом, фабрикуются, ежегодные общие собрания проводятся при отсутствии кворума и при фактическом участии не более 10-30 % процентов общего числа членов товарищества.

«Псевдокворум» на таких собраниях обеспечивается полномочиями членов товарищества, закреплёнными в доверенностях, выданных на имя председателя правления, заверенных тем же самым председателем. Юридическая действительность такой доверенности весьма спорна. В то же время факт выдачи ее достаточно сложно проверить при физическом отсутствии доверителя. Видимость легитимности принимаемым решениям таких собраний придаётся благодаря указанным доверенностям.

Без инициирования судебного производства «разбить» такой псевдокворум, на котором были приняты решения о размере членских взносов, невозможно.

При этом к тому моменту, когда реально назревает необходимость отмены таких неправомерных решений в судебном порядке, подчас бывает весьма поздно.

Во-первых, такой «момент» наступает всегда при ситуации, когда председатель не с «соседа», а именно с вас пытается в судебном порядке взыскать размер просроченной задолженности по оплате членских взносов и процентов по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ за просрочку оплаты членских взносов в установленный срок.

До этого момента всем участникам объединения были индифферентны (безразличны) происходящие в товариществе события по принципу «моя хата с краю, что происходит, не знаю», да и знать не хочу. А напрасно. В такой ситуации не обращать внимания на происходящие в товариществе «порочные» события, бывает крайне опасно, прежде всего, именно для вас.

Во-вторых, на момент «назревания» необходимости отменынезаконного решения о размере членских взносов срок давности, то есть срок, предоставленный законом для обжалования неправомерного решения в течение 6 месяцев, истёк.

Так бывает, время, словно вода, мчится только по понятному ему руслу и никому ещё и никогда не удавалось за ним угнаться. Вроде недавно с соседа взыскивали неподъёмные членские взносы, и все вместе радовались, что справедливость восторжествовала…

Но справедливость ли? Попробуем разобраться вместе.

В силу ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" членские взносы – денежные средства, периодически вносимые членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на содержание имущества общего пользования, оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и другие текущие расходы такого объединения;

Статьёй 8 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", пунктом 2 предусмотрено, что граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключённых с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

В соответствии с Обзором судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год"" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014) «… размер членских взносов не может устанавливаться произвольно, а должен иметь финансовое обоснование…».

Таким образом, при предъявлении требований о взыскании членских взносов объединение в лице своего председателя обязано представить финансовое обоснование заявленных требований, а также реально произведённые расходы.

В большинстве случаев председатель товарищества игнорирует свою обязанность предоставить финансовое обоснование и фактически произведённые расходы остальным товарищам.

При этом судебная перспектива взыскания членских взносов, как правило, положительная, так как многие суды довольно формально изучают данную проблему и ограничиваются субъективной оценкой юридической действительности решения общего собрания, устанавливающего размер членских взносов.

Необходимо заметить, что решения общего собрания, устанавливающие размер членских взносов, практически всегда действительные и действующие, какими бы «ничтожными» они ни были бы по существу. Вот такой парадокс.

Обязанность доказывания лежит на сторонах в силу ст. 56 ГПК РФ.

Поэтому обязанность доказать недействительность спорных решений, определяющих размер взноса, возложена законом на Вас.

Однако признать решения таковыми не представляется возможным в связи с истечением срока давности, предоставленного для обжалования такого решения.

Замкнутый порочный круг – обширное поле для злоупотреблений некоторых «председателей». Этим парадоксом они умело пользуются.

Вы спросите: какой же выход?И существует ли он при таком рекурсивном алгоритме и минимальных вариантах судебной защиты?

Полагаю, что выход имеется всегда, важно найти «указатель» на него, каковым является «правдивая информация».

Он довольно прост и сложен одновременно: необходимо принять на очередном общем собрании решения, изменяющие размер членского взноса в соответствии с действительно необходимыми финансовыми затратами объединения.

Однако фактически при текущем правлении изменить что-либо практически нереально. И, правда, зачем? Для чего председателю лишать себя созданной им с таким трудом «кормушки»? Поверьте, на слово, можно найти тысячу причин, чтобы сохранить прежний уровень членских взносов, а скорее всего и оснований для увеличения таковых.

Поэтому в лучшем случае, чего вы сможете добиться такой пассивной «просительной» позицией – это увеличение членских взносов и новых судебных исков к вам о взыскании.

Суды при этом будут ограничены предметом исковым требований, которые формулируются истцом (председателем правления), поэтому, сравнивая суд даже не с автомобилем, а с трамваем, «отвернуть» последний при всем желании не сможет. Последствия просчитайте сами.

Вы же не забыли, надеюсь, что у вашего председателя имеются десятки доверенностей от ваших соседей? Ровно столько, чтобы он смог при необходимости проконтролировать кворум. Запомните это латинское изречение. В нашей истории оно самое важное и мы к нему еще не раз вернёмся.

Хорошо. Если очевидно, что договориться с председателем не получается и не получится в будущем, то у вас один выход: объединится с другими участниками вашего сообщества и скинуть ярмо «деспота» в юбке. Ну, или в брюках, кому как нравится.

В принципе, книга об этом, если вы успели заметить.

Исключительно совместная позиция простого большинства (50% процентов + 1 голос) членов объединения поможет вам кардинально исправить ту печальную ситуацию, в которой оказалось ваше товарищество.

Не знаю, утешит ли вас тот факт или расстроит, что подобного рода «безобразия» в той или иной мере присущи подавляющему большинству подобных объединений.

Многие участники таких объединений, особенно или вернее, как правило, пенсионеры и пожилые люди, «закрывают глаза» на имеющиеся проблемы до поры до времени, а потом действительно их «закрывают», так и не добившись «справедливости», что совсем печально.

Отчасти такая позиция верна, потому как в одиночку решить подобную проблему архисложно или в принципе невозможно – против мнения «большинства» не пойдёшь.

Но большинства ли?Или все-таки против самомнения одного «зарвавшегося» «сумасброда».

Некоторым, как правило, молодым людям, проще продать земельный участок и дом, доставшиеся «по наследству», и переехать в другое дачное товарищество с менее «агрессивным» председателем правления, чем безуспешно «просуживать» смещение действующего «диктатора» годами.

Но чаще возможности сменить территориальную принадлежность и поменять «товарищей» возможности нет.

Кто или что тому виной: наше «советское» прошлое, общеправовой нигилизм (отрицание) или «седой» двадцатилетний закон 1998 года. Кто бы знал.

Пожалуйста, получайте новенький «с иголочки» закон № 217 с 01.01.2019 года вступающий в силу. Однако наивно было бы полагать, что «новенький» закон все исправит, все решит, все проблемы разрешит. Скорее всего, наоборот. Пока новый закон «притрётся» с окружающей действительностью, «получит» добавкой свои правовые «дополнения и изменения» пройдёт еще с десяток лет. И уже «повзрослевший» новенький закон, возможно, что-то и «исправит». Хотя, вероятнее всего, морально устареет, так и не решив тех проблем, для разрешения которых он был «рождён». Время, а с ним и судебная практика, покажет. Но уже сейчас понятно, что в новый закон «заложено» достаточно «подводных камней», о которые нам с вами спотыкаться и спотыкаться еще очень долго.

Некоторые моменты в законе настолько спорные, что вызывают крайнее недоумение. Практика учитывалась при его написании или нет?

При описанной ситуации единственным выходом «сбросить ярмо» председателя, возомнившего себя «пастухом» (бывают же такие), становится возможным лишь при досрочном прекращении полномочий председателя правления и досрочном переизбрании членов правления соответствующего объединения.

Необходимо понимать, что, для того чтобы досрочно прекратить полномочия председателя правления и досрочно переизбрать членов правления соответствующего объединения, важно досконально выполнить все требования действующего законодательства.

В противном случае, решения внеочередного собрания о досрочном прекращении полномочий названных органов управления товариществом будут признаны судом ничтожными. При этом совершенно справедливо.

Поэтому, если вы все-таки решились кардинально изменить ситуацию и навести порядок в своём товариществе, вам необходимо быть готовым отстоять свою позицию в суде.

И не нужно строить никаких иллюзий относительно вероятности обжалования принятых решений по «смещению» председателя товарищества. Как показывает практика, такие «смещённые председатели» всегда обжалуют подобного рода решения.

Причём, как правило, и небезуспешно.

По всей видимости, потому как эмоционально продиктованных действий членов товарищества, крайне возмущённых непристойным поведением председателя правления, выразившихся в стихийном собрании без соблюдения порядка созыва, подготовки, проведения собрания, без надлежащего уведомления иных участников правового сообщества, при отсутствии кворума, без составления правовых документах, фиксирующих правомерность соблюдения всех многочисленных этапов при организации внеочередного общего собрания соответствующего объединения граждан, явно недостаточно