Договор оказания риэлторских услуг

скачать книгу бесплатно

Договор оказания риэлторских услуг
Серафим Юрашевич

Для преподавателей и студентов юридических факультетов, практикующих риелторов, всех, кто интересуется вопросами купли-продажи недвижимости

Договор оказания риэлторских услуг

Серафим Юрашевич

© Серафим Юрашевич, 2021

ISBN 978-5-0053-3333-9

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

Актуальность избранной темы определяется, по нашему убеждению, следующим. Во-первых, «законодательство Российской Федерации не содержит требований относительно формы договора по оказанию риелторских услуг»[1 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Справочник риелтора. – С.66.] и, таким образом, оставляет широкое пространство для новых исследований в данном направлении. Во-вторых, «недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав, [а] права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц»[2 - Арапов С. В. Новый справочник риелтора. – С.5.]. Поскольку «рынок недвижимости быстро развивается, [а] профессия риелторастановится все более перспективной»[3 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.5.], не удивительно, что «значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости играет договор оказания риелторских услуг»[4 - Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг. – С.31.]. Итак, что следует понимать под риелторской деятельностью и каково, в настоящем контексте, значение договора риелтора с потребителем его услуг?

По утверждению А. А. Батяева и И. А. Дубровской, к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора: 1) в качестве агента или поверенного, 2) в качестве брокера, 3) в качестве дилера, 4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, 5) по организации торговли недвижимым имуществом, 6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование, 7) по доверительному управлению недвижимым имуществом, 8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества[5 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.56.]. Согласно другим источникам, риелторской считается деятельность в качестве: 1) агента или поверенного, 2) в качестве комиссионера, 3) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, 4) в качестве консультанта по изучению конъюнктуры рынка, по оказанию иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества[6 - Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Для чего необходим риелтор. – С.62.].

Прежде чем перейти к классификации риелторских услуг, напомним, что не все они, например, в случае когда риелтор выступает в роли дилера, требуют заключения договора оказания риелторских услуг. Действительно, из «Справочника риелтора» следует, что «оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг, … а правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды»[7 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.65.].

Доступная нам литература вопроса предлагает следующую классификацию риелторских услуг. Согласно Батяеву, «все услуги, оказываемые риелтором клиенту, можно разделить на две группы. Первая группа – это услуги риелтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в гражданском обороте. Вторую группу риелторских услуг, как утверждает автор учебника, составляют действия риелтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче в наем, аренде и т.д»[8 - Батяев А. А. Справочник риелтора. – С.44.].

Отметим, что «первая группа услуг всегда оказывается любой риелторской фирмой, и … [по Батяеву – С.Ю.] онисвязаны с тем, что риелтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретенияклиентом недвижимого имущества»[9 - Батяев А. А. Справочник риелтора. – С.44.]. При оказании подобных услуг, то есть участии в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества, «риелтор может вообщеникак юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить [для нее] все необходимые документы»[10 - Там же. – С.44.]. В таком случае, подчеркивает Батяев, «услуга риелтора носит разовый характер и… требуется заключение одной – максимум трех сделок в интересах клиента»[11 - Там же. – С.44.]. Более сложным, как считает тот же специалист, «представляется процесс, когда риелторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участию в его строительстве. Здесь риелторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества»[12 - Там же. – С.44.]. К числу подобного рода услуг Батяев относит, к примеру, перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента и «все они, как доказывается, оформляются договорами доверительного управления имуществом»[13 - Там же. – С.46.]. Противопоставляя риелторские услуги разового характера, с одной стороны, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок, с другой[14 - Там же. – С.59.], правовед относит к числу последних услуги, когда «клиент передает риелторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления и… находится у нее на постоянном обслуживании»[15 - Батяев А. А. Справочник риелтора. – С.61.]. Итак, отсюда следует вывод, что предусмотренный ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом предпочтителен, когда риелторская фирма оказывает клиенту целый комплекс услуг. Действительно, «если… от риелторской фирмы требуется неоднократное оказание услуг (например, доверительное управление имуществом), то правоотношения сторон могут оформляться договором на доверительное управление имуществом, комиссии, агентирования»[16 - Там же. – С.54.]. Возникает вопрос, каким договором следует оформлять отношения риелтора и клиента при оказании услуг разового характера? Российский ученый отвечает на этот вопрос следующим образом. «Если это услуги разового характера, то правоотношения… риелтора и клиента оформляются простым письменным договором на возмездное оказание услуг»[17 - Там же. – С.63.].

Теперь несколько слов об идентификации договора оказания риелторских услуг. Согласно Щеславской и Сапрыкину, договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор комиссии, агентский договор «являются наиболее распространенными видами договоров, … используемых исполнителями риелторских услуг во взаимоотношениях с клиентами»[18 - Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Для чего необходим риелтор. – С.54.]. С другой стороны, нам сообщают, что «помимо договора на оказание риелторских услуг (выделено мною – С.Ю.), в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения»[19 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.18.]. В другом месте те же авторы добавляют, что «… оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг (выделено мною – С.Ю.), договоры комиссии, агентирования или поручения»[20 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.65.]. Из этого можно сделать вывод, что договоры оказания риелторских услуг, с одной стороны, и договоры комиссии, агентирования, поручения, с другой, каким-то образом отличаются друг от друга и их, таким образом, нельзя или, по крайней мере не всегда следует считать одним и тем же. Более того, можно подумать, что в отношениях риелтора и клиента одного договора на оказание риелторских услуг недостаточно и требуется еще, например, договор комиссии или агентирования. Так ли это? Правильным нам представляется предположение о том, что в ряде случаев между указанными договорами все-таки следует ставить знак равенства и вот почему. Авторы «Справочника риелтора» пишут, например, «о договоре на оказание риелторских услуг (комиссии)»[21 - Там же. – С.62.], из чего напрашивается вывод, что в ряде случаев договор комиссии может быть договором на оказание риелторских услуг. Более того, авторы учебника доказывают, что «существенные условия договора оказания риелторских услуг соответственно будут зависеть от содержания существенных условий… договоров возмездного оказания услуг, агентирования»[22 - Там же. – С.66.].

Структура настоящей работы будет строиться исходя из того, что существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются, во-первых, предмет договора, во-вторых, размер вознаграждения риелтору. Таким образом, в первой главе будет говориться о предмете различных договоров оказания риелторских услуг, то есть договоров возмездного оказания услуг, поручения, комиссии, доверительного управления имуществом, агентского договора. В свою очередь ее первый параграф (Разовое оказание риелторских услуг) включает в себя один подпараграф (Договорвозмездного оказания услуг) (ст.779 ГК), а второй параграф (Неоднократное оказание риелторских услуг) – состоит из четырех подпараграфов, которые, следуя рубрикации Гражданского кодекса РФ, посвящены, соответственно, договорам поручения (ст.971 ГК), комиссии (ст.990 ГК), агентскому договору (ст.1005 ГК) и, наконец, договору доверительного управления имуществом (ст.1012 ГК). Во второй главе говорится об оплате услуг риелтора, в третьей – о прочих условиях договора, в четвертой – рассматриваются общие требования к форме договора оказания риелторских услуг.

Напомним, что риелторской считается «профессиональная деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основедоговора [выделено мною – С.Ю.] с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них»[23 - Грудцына Л. Ю. Справочник риелтора. – С.45.]. Таким образом, нельзя не согласиться, во-первых, с автором статьи, который настаивает на недопустимости термина «бездоговорное оказаниериелторских услуг»[24 - Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг. – С.31.] и, во-вторых, с утверждением о том, что «при представлении интересов клиента риелтор, в частности, обязан заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг»[25 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.6.]. Итак, «услуги, оказываемые риелторскими фирмами, оформляются между клиентом и риелторской организацией договором на оказание услуг»[26 - Батяев А. А. Указ. соч. – С.53.]. Согласно тому же автору, «договор на оказание [риелторских – С.Ю.] услуг… будет являться публичным договором, а потому на него распространяет свое действие ст. 426 ГК. Кроме того, сообщает Батяев, практика оказания услуг риелторскими фирмами показывает, что в основном фирмы предлагают своим клиентам заключать с ними договоры, примерные условия которых уже разработаны (то есть посредством договора присоединения). Из содержания ст.426 и 427 ГК [таким образом] следует, что риелторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится … [и] не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим, поскольку – это публичный договор»[27 - Батяев А. А. Указ. соч. – С.54.]. Щеславская и Сапрыкин добавляют здесь, что «взаимоотношения между риелтором и клиентом строятся на основании подписанного ранее договора и потенциальному клиенту обычно предлагают подписать типовой документ, внеся в него паспортные данные, параметры квартиры и прочие сведения в заранее оставленные пустыми поля»[28 - Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Указ. соч. – С.67.].

Немаловажно отметить, что гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риелторских услуг, поэтому, как считают авторы книги, «риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров… и предлагать их к принятию потребителями путем присоединения к предложенным договорам в целом»[29 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.66.]. Как уже сообщалось, существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются: «1) предмет договора (конкретное описание услуг, оказываемых риелтором, 2) размер вознаграждения риелтору, сроки и порядок его уплаты»[30 - Там же. – С.67.]. Не будет лишним, как нам представляется, оговорить и срок действия договора, поскольку «на практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор – окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств». «Такой договор, как подчеркивают авторы книги, подписывать нельзя … [поскольку – С.Ю.] квалифицированному риелтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать [недвижимость] по реальной цене»[31 - Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Указ. соч. – С.68.].

1.Предмет договора оказания риелторских услуг

1.1.Разовое оказание риелторских услуг

1.1.1.Договор возмездного оказания услуг

Как известно, в ходе оказания риелторских услуг риелторские фирмы заключают различные договоры, которыми, в частности, могут быть «договоры возмездного оказания услуг (глава 39 ГК)»[32 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Справочник риелтора. – С.66.]. Имеет смысл напомнить, что по договору возмездного оказания услуг (см. также ст.779 ГК РФ) исполнитель «обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги… в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг»[33 - Батяев А. А. Указ. соч. – С.51—52.]. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги, по словам того же автора, «подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг»[34 - Там же. – С.52.]. Напротив, когда «невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг»[35 - Там же. – С.52.].

Указанный договор может быть расторгнут как исполнителем, так и заказчиком и, согласно авторам учебника, «широко используется в правоприменительной практике, поскольку может быть применим к широкому кругу общественных отношений»[36 - Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Указ. соч. – С.54.]. Согласно Батяеву, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель, продолжает автор, вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков»[37 - Батяев А. А. Указ. соч. – С.53.].

Напомним, что «существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются, во-первых, предмет договора, то есть конкретное описание услуг, которые должен оказать риелтор, во-вторых, размер вознаграждения риелтору, срок и порядок его уплаты»[38 - Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.67.]. Если для оказания риелторских услуг необходимо заключение договора по возмездному оказанию услуг, то, согласно указанным авторам, «включение в такой договор перечисленных двух условий вполне достаточно для успешной реализации целей риелторской услуги»[39 - Там же. – С.67.].

Прежде чем перейти к рассмотрению других типов риелторских договоров, напомним, что «… оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и поручения [о которых, в частности, пойдет речь в последующих параграфах – С.Ю.], риелторская фирма выступает посредником, … когда клиент нуждается в посреднических услугах риелторской фирмы по заключению каких-либо сделок»[40 - Там же. – С.65.]. Батяев расширяет этот список, утверждая, что «когда риелтор выступает в качестве посредника своего клиента, его отношения с клиентом могут оформляться посредством установления обязательств по комиссии, поручению, доверительному управлению имуществом