скачать книгу бесплатно
Снять ипотеку? Не платить кредит! Не вижу препятствий
Антон Петрович Гусев
Огромное количество людей попало практически в долговую яму, оказавшись не в состоянии оплачивать ипотечные кредиты после кризиса 2014 года. Да и до настоящего времени эта проблема сохраняет печальную актуальность – ведь под угрозой жилье! Если Вы оказались в такой ситуации, жаждете сохранить свое «кровное», а платить нет возможности – то книга как раз для Вас!
Антон Гусев
Снять ипотеку? Не платить кредит! Не вижу препятствий
Светлой памяти сестры Кати. Помню, люблю, скучаю
Глава первая. «Кому это надо…»
По роду своей профессии я бываю в судах разных уровней чаще, чем дома – даже статистика говорит в пользу того обстоятельства, что именно в стенах данных организаций и протекает большая часть моей жизни.
Шесть лет тому назад, вновь посетив по служебной надобности один из районных судов, я краем глаза заметил на столе моего собеседника – помощника судьи – документ, который назывался «Исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога».
–И часто такое поступает? – спросил я у своего визави.
–В неделю раз как минимум.
–Что ж получается, суд прямо-таки завален данного рода макулатурой?
–И не только суд. И приставы, и банки, и коллекторы…
–А как же адвокаты?
–Что ты имеешь в виду?
–Как ведут себя мои коллеги, представляя интересы плательщика,.. а, вернее, неплательщика в суде?
–Как настоящие мошенники.
–То есть?
–Берут деньги и толком ничего не делают. Да и потом – что ты сможешь сделать с обеспеченной ипотекой задолженностью, которая не погашается в срок? Факт залога – налицо, факт неуплаты – тоже. Вот тебе и все основания для взыскания в судебном порядке.
–Но за что же тогда деньги-то берут? – не унимался я.
–Ты же военный человек. Тебе должно быть знакомо понятие мародерства.
–Когда тащат что плохо лежит на поле боя, пользуясь всеобщей сумятицей?
–Именно. Представляешь, КАКИЕ деньги может отдать человек, которого завтра с концами выселяют из квартиры за даже призрачную возможность хоть на сотую долю процента сохранить потом и кровью заработанное жилье?
–Догадываюсь.
–Вот. А ведь предметом ипотеки являются не только квартиры – здесь и офисы, и производственные площади, которые служат своим хозяевам средством к существованию, и иногда даже – единственным… Как говорится, на тонущем корабле атеистов нет… О чем задумался? – глядя на меня мой собеседник, по всей видимости, прочитал в моих глазах размышление и решил вырвать меня из его цепких лап.
–О том, что мои коллеги ведут себя в данной ситуации как минимум непорядочно.
–Ты уже добрый десяток книг написал на эту тему, а воз и ныне там. Что ты можешь со своей стороны предложить?
–А что тут предлагать? Сам же говоришь – толку не будет никакого.
–Ну, во-первых, я сказал это как помощник судьи, а не как адвокат. А, во-вторых, если вдруг тебе с твоими мозгами удастся изобрести что-то, что хоть как-то повлияет на ситуацию в отношении хотя бы одного ипотечного заемщика, народ тебя на руках носить будет.
Последняя фраза все никак не выходила из моей головы, особенно после того, как ее повторил другой мой приятель, позвонивший мне неделю спустя и сообщивший:
–Слушай, у меня квартиру на торги выставляют.
–Кто? – поначалу не понял я.
–Банк. Она ж в ипотеке.
–А ты когда платить перестал?
–Лет 5 назад.
–А суд? Решение, сам понимаешь, должно вступить в законную силу…
–Уже.
–Потом приставы должны возбудить исполнительное производство…
–Уже.
–Ого. И когда торги?
–Пристав сказала, что через неделю вынесет постановление о передаче квартиры на реализацию в ФАУГИ.
–А где же ты жить будешь?
–Я бы у тебя хотел спросить…
–Что, куда тебе предпочтительнее переехать? «Ритц» или «Националь»?
–Нет. Нельзя ли что-нибудь придумать?
Вопрос, прямо скажем, поставил меня в тупик. Если во время первой беседы он носил характер риторического, то после такой его редакции мне предстояло проявить все свое мастерство на практике.
Неделя прошла в напряженном раздумьи, а в последнюю ночь, когда вопрос приобрел характер жизни и смерти моего товарища, родилось решение. Еще через пару дней одним из городских судов было вынесено определение примерно следующего содержания: «Запретить Энскому отделу судебных приставов совершать действия и принимать решения, связанные с обращением взыскания на квартиру, расположенную по адресу…» Приставы поворчали немного, но деваться было некуда- написанное пером не вырубишь топором.
Еще месяц спустя было вынесено решение суда: «Признать утратившей силу закладную (документ, удостоверяющий право залога – А.Г.) в отношении указанной квартиры». А еще по прошествии двух месяцев данное решение вступило в законную силу и на его основании Управление Росреестра исключило из ЕГРП запись о залоге.
По итогам этого дела я написал небольшую обзорную статью, которую разместил на сайте ЮрКлуба и после публикации которой ничего, кроме проклятий и обвинений в непрофессионализме свой адрес не получил. Еще через некоторое время на свет появилась моя книга «Ипотечное жилищное кредитование: жилье взаймы», в которой вопросы снятия ипотечного обременения были освещены крайне поверхностно (после такой реакции на статью я не рискнул уделять им в книге больше места).
Однако, теория и практика всегда ходят разными дорогами. Пока научный и читательский интерес к данной проблематике оставался на прежнем, невысоком уровне, к автору, жившему то в Оренбурге, то в Челябинске, обратилось великое множество людей, попавших в схожие жизненные обстоятельства. Слухи о моих делах распространялись, что называется, из уст в уста, и к июню текущего года количество объектов, освобожденных моими усилиями от залоговых обременений и арестов, перевалило за 30. А уже в июле была опубликована официальная статистика, согласно которой мой родной южноуральский регион возглавляет федеральный список субъектов, вышедших в авангард по числу ипотечных «уклонистов».
Я понял, что ситуация нуждается в радикальном вмешательстве. Но вмешательство это должно быть надлежащим образом подготовлено. То есть, прежде, чем к чему-то призывать и что-то пропагандировать, ты должен (если ты, конечно, не шарлатан) хотя бы детально разъяснить своему потребителю, что именно ты предлагаешь и к чему именно призываешь.
И в свете этой, озарившей меня, мысли я за несколько дней до начала работы над этой книгой внезапно наталкиваюсь на полосу объявлений одной из популярных южноуральских ежедневных газет. Что же я вижу? Без тени смущения с ее страниц то один, то второй юрист предлагает то «законное списание банковских долгов», то «полное освобождение от кредитных обязательств», то «100% гарантированное признание кредитного договора недействительным». Во, думаю, дела. Либо ФАС уснул крепким сном, либо авторы этих объявлений и впрямь гении, либо мы имеем дело с обыкновенными второразрядными жуликами. Печально, но наиболее приближенным к действительности был именно третий вариант.
Звоню по всем указанным в вырезке номерам с одним и тем же вопросом:
–Скажите, а каким образом (с помощью каких правовых инструментов) Вы планируете освободить меня от кредитных обязательств?
И везде получаю один и тот же ответ:
–Вы с ума сошли?! Чтобы мы Вам сейчас бесплатно так вот все взяли и рассказали?!
Что ж, уважаемый читатель, я не такой меркантильный человек и могу все рассказать бесплатно. А именно то, что, когда Вам предлагают «полное освобождение от кредитных обязательств», речь идет о 100% гарантированном… мошенничестве. Если Вы получали от банка деньги, чему, наверняка, имеется документальное подтверждение, то обязательство по их возврату будет априори лежать на Вас. И даже если по каким-либо основаниям кредитный договор и будет признан недействительным (нарушение закона при его подписании, Ваша умственная отсталость и т.д.), то в силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) Вы все равно обязаны возвратить полученное, поскольку Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), а правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (ст. 1103 ГК РФ).
Иное дело, что у Вас не будет имущества, за счет которого подлежит погашению заемное обязательство, и оно останется неисполненным Вами фактически в течение неопределенного срока (о чем и пойдет речь в данной книге). Но ведь они предлагают совершенно другое!
А во-вторых, раскрытие определенной логической последовательности действий перед потенциальным клиентом, говорю я начинающим практикам, не только не лишает Вас заработка, он напротив, приумножает его. Ни один человек, не имеющий за плечами солидного багажа знаний и опыта работы в соответствующей отрасли, никогда не пойдет по намеченному Вами пути, понимая, что малейшая его ошибка чревата провалом и вытекающей из этого последующей невозможностью вновь опробовать данную методику. А из этого , увы, следует, что человек раз и навсегда потеряет собственное имущество, чего никто не желает.
Более того, когда Вы, разговаривая с потенциальным потребителем Ваших услуг, начнете, объясняя тот или иной свой шаг, ссылаться на правовые нормы и растолковывать алгоритм своих действий, совпадающий с прописанным в законе алгоритмом, доверие к Вам как к профессионалу тут же увеличится. Любой поймет, что имеет дело не с аферистом, а со специалистом, которому можно доверить «все, что нажито честным, непосильным трудом».
И, дабы своим примером подтвердить верность сказанного, начну излагать.
Итак, что мы знаем об ипотеке?
Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества, принадлежащего конкретному лицу. Залог же есть способ обеспечения исполнения определенны обязательств, чаще всего – кредитного характера.
Иными словами, банк, выдавая Вам кредит, должен получить обеспечение того факта, что Вы будете гасить его в срок и в объемах, установленных кредитным договором.
Ипотечное кредитование бывает двух видов. При первом кредит выдается на приобретение недвижимости (чаще всего – жилой), которая и становится предметом залога. При втором кредит выдается под залог уже имеющейся у получателя кредита недвижимости. В обоих случаях (о специфических особенностях каждого из которых мы будем говорить ниже) составляются договор залога и отражающая его условия нотариальная закладная, которые служат основанием для регистрации права залога в ЕГРП. Данная регистрация осуществляется в течение трех дней с момента поступления указанных документов в регистрирующий орган, и с этого момента в силу статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ залог считается возникшим.
Последствия такого действия включают в себя Ваш запрет распоряжаться данным имуществом без согласия банка (продавать его, закладывать, дарить, менять и тому подобное) и обязанность в случае неоплаты кредита в добровольном порядке (в том числе, в случае отсутствия по той или иной причине необходимых для этого денежных средств) рассчитаться с банком за счет продажи данного имущества.
Так, в случае отклонения от графика платежей с Вашей стороны на срок, указанный в кредитном договоре, банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании с Вас задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Суд в этом случае постановляет решение, которым обращает взыскание на предмет залога, устанавливает способ обращения (чаще всего – продажа с публичных торгов) и начальную продажную цену. После вступления решения в законную силу судебный пристав-исполнитель осуществляет данный комплекс действий. И – вуаля! – Вы остаетесь на улице в мгновение ока.
Тут-то и начинается самое интересное. Как сделать так, что даже будучи неплательщиком кредита, Вы останетесь собственником заложенного имущества? Как сохранить нажитое с тем, чтобы впредь не опасаться его утраты? Что ж, начнем отвечать по порядку…
Глава вторая. «Итак, к Вам предъявлен иск, или это страшное слово – Ответчик».
Чтобы начать отвечать на эти вопросы, нужно сначала определить момент времени, в который каждого заемщика начинает остро волновать вопрос снятия ипотечного обременения с имущества. Во-первых, потому что с чисто психологической точки зрения, пока гром не грянет – мужик не перекрестится. А во-вторых потому что, как показывает многолетняя практика автора, чаще всего (в 90% случаев) момент начала процедуры выведения заложенного имущества из-под ипотечного обременения совпадает с судебным процессом по иску банка об обращении взыскания на заложенное имущество. Так или иначе, процесс этот может стартовать в любой момент, а потому наличие под рукой практического руководства по порядку действий в данной ситуации – не роскошь, а явление необходимое. Считайте, что Ваши правильные и последовательные действия в данных обстоятельствах являются частью самой процедуры освобождения заложенного имущества и, если угодно, залогом ее удачного завершения.
Итак, как сделать так, чтобы не лишиться заложенного имущества в рамках судебных процедур? Какие неотложные меры надлежит принять на различных стадиях процесса, чтобы не допустить выбытия имущества из Вашего владения?
2.1. Предъявление иска
Начнем по порядку. Производство по гражданскому делу начинается предъявлением банком искового заявления. Принявший его судья изучает его в течение 5 дней с момента его поступления и, установив, что оно подано в надлежащий суд, в надлежащей форме, с приложением всех необходимых документов, принимает его к производству и назначает по делу предварительное судебное заседание. Практика показывает, что между данным событием и вынесением итогового решения по делу проходит обычно не более двух месяцев. Этого срока подчас бывает недостаточно для того, чтобы окончательно освободить залоговое имущество от обременения, а потому первое и самое главное правило заемщика, оказавшегося в такой ситуации – максимально затянут время рассмотрения дела судом первой инстанции.
И начинать задумываться об этом надо с момента назначения первого судебного заседания (не предварительного, а последующего) по существу дела.
При решении данного вопроса надлежит руководствоваться статьей 169 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) РФ, которая содержит примерный перечень случаев, при которых возможно отложение судебного разбирательства. На ранней стадии процесса к числу таких случаев относится предъявление встречного иска.
Встречный иск- это иск ответчика (в данном случае – заемщика) к истцу (банку), соединенный для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Условия, при которых судья принимает встречный иск, приведены в статье 138 ГПК РФ. Это происходит, если:
–встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
–удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
–между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.
Если хотя бы одно из этих условий соблюдено, судья принимает встречный иск, о чем выносит определение и откладывает рассмотрение дела по существу. Таким образом, у Вас появляется 1-2 недели форы.
Как же должен выглядеть сей документ?
Образец 1.
В*** районный суд г. Челябинска
ИСТЕЦ (ответчик по первоначальному иску):
ФИО и адрес
ОТВЕТЧИК (истец по первоначальному иску):
Наименование и адрес банка
ЦЕНА ИСКА:
*** рублей
Судья – ФИО
Слушание «…»……20…..
ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о снижении размера процентов по кредиту.
Первоначальный иск заявлен о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Цена иска определена как сумма задолженности по кредиту и процентов за пользование кредитом, исходя из установленной в договоре ставки и периода просрочки – с «…»…..20… по день обращения в суд.
Вместе с тем, данный расчет в части процентов за пользование кредитом противоречит статье 406 ГК РФ. Так, «…»……20…. Банк-заимодавец уступил свои права по кредитному договору своему правопреемнику – банку «…», являющемуся истцом по делу, о чем меня не уведомил до момента обращения в суд. Следовательно, начисление процентов в указанный период не соответствует закону, поскольку в тот момент я был фактически лишен права производить оплату по кредиту надлежащему лицу. Следовательно, размер процентов по кредиту подлежит уменьшению путем исключения из периода просрочки периода с момента заключения договора цессии до момента обращения в суд.
В соответствии со ст. 312 ГК РФ Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).
В соответствии со ст. 406 ГК РФ Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
Принимая во внимание, что удовлетворение данного иска исключает в части удовлетворение иска первоначального, то есть имеется условие, предусмотренное ст. 138 ГПК РФ, данный иск подлежит принятию как встречный.
