Земля. Справочник собственника и арендатора

скачать книгу бесплатно


Таким образом, в пределах водоохранных зон и зон охраны источников питьевого водоснабжения правовой режим земель водного фонда и земель природоохранного назначения, а в некоторых случаях и иных категорий земель пересекается.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

Использование водных объектов может осуществляться с изъятием (забор воды) либо без изъятия (сброс, использование в качестве водных путей и др.) водных ресурсов. Водные объекты или их части могут предоставляться в пользование для удовлетворения одной или нескольких целей, одному или нескольким водопользователям.

Согласно ст. 133 ВК РФ использование водных объектов для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения является приоритетным. Это означает, что при отсутствии подземных водных объектов, которые могут быть использованы для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, поверхностные водные объекты должны использоваться в первую очередь для удовлетворения нужд населения в питьевой воде и хозяйственно-бытовых нужд.

Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством. Вместе с тем к земельным отношениям нормы водного законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

Разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в области земельных и водных отношений определяется земельным и водным законодательством, а при необходимости – заключенными в соответствии с ними договорами. В России установлена государственная собственность на водные объекты, которая может быть федеральной или субъекта Федерации.

Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты. Изменение русла реки или иное изменение местоположения водного объекта не влечет изменения формы и вида собственности на водный объект. В муниципальной собственности – городских и сельских поселений, других муниципальных образований – находятся воды, предназначенные для местных, муниципальных нужд; ими управляют органы местного самоуправления.

В статье 12 ВК РФ установлено, что собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством (публичный водный сервитут). Права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в силу договора либо на основании судебного решения в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды, водопоя и прогона скота, использования водных путей для паромов, лодок, других маломерных плавательных средств.

Приоритетным является использование водных объектов для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Пригодность для него поверхностных и подземных вод определяется органами санитарно-эпидемиологического надзора.

Водопользователи, использующие водные объекты для промышленности, энергетики, сельского и лесного хозяйства, обязаны принимать меры по сокращению изъятия и потерь воды, предотвращению загрязнения земель, засорения и истощения водных объектов, обеспечивать сохранение температурного режима.

Гидроэнергетика осуществляет водопользование с учетом интересов других земле– и водопользователей. При этом режим наполнения и сработки водохранилищ соблюдает приоритет питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, потребности рыбного хозяйства на участках рек и водохранилищ, имеющих важное значение для сохранения и воспроизводства рыбных запасов. Использование водных объектов и земель водного фонда для добычи торфа, извлечения затонувшей древесины, прокладки кабеля и трубопроводов, проведения дноуглубительных, взрывных работ, строительства и эксплуатации подводных и надводных сооружений осуществляется на основании лицензии на водопользование.

Массовый отдых, туризм, спорт, любительское рыболовство допускаются на землях и в местах, устанавливаемых органами местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченными государственными органами. Здесь проявляется конкуренция регулирования земель водного фонда и земель рекреационного назначения.

Забор воды для обеспечения пожарной безопасности допускается из любых водных объектов, с использованием любых земельных участков и производится без особого на то разрешения, бесплатно и в количестве, необходимом для ликвидации пожара. Запрещается использовать для иных целей воду из водных объектов, специально предназначенных для обеспечения пожарной безопасности.

Земли запаса как самостоятельная категория земель включает в себя земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Такие земли не имеют постоянной определенной цели использования и служат резервом пополнения земель иных категорий.

Вместе с тем земли запаса могут использоваться для краткосрочных проектов – могут проводиться землеустроительные мероприятия: разработка прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства; составление проектов образований новых землевладений, отвод земельных участков в натуре; проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ и др. Также из земель запаса могут формироваться специальные фонды земель.

За счет земель запаса может создаваться целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в России. По Указу Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» и постановлению Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 667 «Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования» этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления по предоставлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ.

За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев. Согласно постановлению Правительства РФ от 14 марта 1995 г. № 249 «Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования» этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для жилищного строительства (как правило, вблизи городов, поселков и сельских поселений), организации личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов.

Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в соответствии с порядком, установленном Земельным кодексом РФ.

§ 2. Порядок оформления и переоформления прав на земельные участки

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) участки в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Земельный участок в гражданско-правовых отношениях выступает в качестве недвижимого объекта вещных прав. Земельный участок может находиться на праве собственности, безвозмездного срочного пользования, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения, на праве аренды и ином праве (хозяйственное управление, в залоге). Любое из перечисленных прав подлежит государственной регистрации, осуществляемой уполномоченным государственным органом, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Поскольку в Земельном кодексе РФ прямо указывается, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации, то и положение Гражданского кодекса РФ имеет прямое действие. Данное положение имеет важное значение в связи с тем, что без государственной регистрации права на земельный участок даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий.

Единственным исключением будет являться случай, когда закон прямо указывает на возможность отсутствия государственной регистрации права на земельный участок. Так, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

В большинстве своем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указывает на это в ст. 2, и никакие иные юридические акты, в том числе решения органов власти, судов, не могут рассматриваться в качестве таковых. Такие решения являются основанием для регистрации права в установленном законом порядке.

Следует обратить внимание, что вышеуказанное правило применимо только к правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно действующему законодательству признаются юридически действительными все права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу указанного Закона, а также государственная регистрация прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента. Этот Закон вступил в силу 31 января 1998 г., и именно с этого момента можно говорить об обязательной государственной регистрации прав на земельные участки.

Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях – лишь по желанию правообладателей.

Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждать следующие документы:

свидетельство о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии – выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

государственные акты, выданные в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

свидетельство о праве собственности на землю в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей. Если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге;

договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете).

Так, до 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Вместе с тем, хотя право, удостоверенное вышеуказанными документами, на земельный участок признается государством, при совершении любой сделки с таким имуществом правообладатель обязан зарегистрировать свое право в установленном законом порядке. В качестве гарантии зарегистрированного права закон закрепил правило, что оно может быть оспорено только в судебном порядке. Это означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, соответствующем установленным законом форме. Вместе с тем правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу.