Ипотека. Инструкция от потребителя

скачать книгу бесплатно


Хорошая кредитная история заемщика также влияет на лояльность банка.

Вывод: прежде чем вступать в ипотеку, погасите все свои текущие кредиты и кредитные карты.

Когда я оформляла ипотечный кредит без первоначального взноса, то предварительно погасила все задолженности по кредитам и кредитным картам. Но по заявке пришел отказ. Банк не пропустил мои кредитные карты, а их было две с лимитом по 50 000 руб. Мне было предложено аннулировать одну из карт и попробовать оформить заявку снова. Но, если честно, мне не хотелось этого делать. Я понимала, что после оформления ипотеки, вряд ли смогу где-либо оформить при необходимости еще один кредит. Карты мне хотелось оставить в качестве “выручалок” до зарплаты, если возникнет такая потребность. К тому же, аннулирование карт не гарантировало одобрение ипотеки.

Но во время второй попытки оформления ипотечного кредита (уже с первоначальным взносом) банк не обратил на эти карты никакого внимания. Видите разницу?

И все же, пользуйтесь этим простым правилом:

Сумма ваших расходов не должна превышать 50% доходов.

6.Надежный тыл для отхода.

Вот вы и определили конкретно свои цели: какой тип недвижимости хотите приобрести и для чего. Проанализировали свое финансовое состояние, подсчитали расходы и доходы. Последнее, что осталось сделать – это осознать риски.

Ипотечный кредит – это, безусловно, большой риск. Но чем мы рискуем? По сути, мы берем недвижимость, которая по-настоящему станет собственностью только после выплаты кредита. Для этого требуется выполнять условие – платить ежемесячный платеж до погашения долга. При неоднократных нарушениях этих условий, квартира уходит в собственность банку, а мы возвращаемся к тому этапу, с которого начали – ни долгов, ни собственности.

Я не говорю, что ипотека, это хорошо. Разумеется, если есть возможность обойтись без кредитов, то так будет намного лучше. Но если выбора нет, а необходимость есть, почему бы не воспользоваться этим шансом. Ведь кто не рискует, тот не добивается невозможного.

Итак, какие же риски могут быть? Их на самом деле очень много, и о них я еще напишу в следующих главах, но здесь укажу те риски, которые касаются именно ипотечного кредита и платежных обязательств.

1) Потеря работы.

Как можно подстраховаться? Самый лучший вариант, внести два, а лучше три ежемесячных платежа. Если есть возможность сделать это сразу после оформления ипотеки, то делайте. Если нет, то старайтесь понемногу откладывать эту “страховочную” сумму, чтобы обезопасить себя при непредвиденных обстоятельствах.

Расскажу подробнее технический момент, чтобы не возникло путаницы с частично досрочным погашением. При оформлении кредита банк открывает для клиента как бы два счета: индивидуальный и кредитный. Кредитный счет – это ваш долг, минус. Индивидуальный – это счет, с которого списываются денежные средства для погашения долга на кредитном счете.

Индивидуальный счет может уже быть у клиента, например, зарплатный. Но я, например, открыла отдельный счет для ипотеки. Так удобнее контролировать свои расходы.

Когда вы вносите сумму ежемесячного платежа, она попадает на индивидуальный счет и списывается оттуда только в дату погашения кредитного платежа, строго по графику.

Если, к примеру, размер ежемесячного платежа составляет 5000 руб., а вы внесли 7000 руб., то спишется только сумма по графику – 5000 руб., а остаток 2000 руб. останется на индивидуальном счете. Если вы внесете тройной платеж в размере 15 000 руб., то последующие три месяца оттуда будет списываться сумма не более 5000 руб., строго в размере ежемесячного платежа.

За эти три месяца вы вполне можете найти себе работу, и уже не беспокоиться о том, что нечем будет платить за кредит. Так же эта резервная сумма позволит спокойнее относиться к ежемесячным платежам. Можно заплатить чуть позже или чуть раньше даты платежа и не переживать, что возникнет просрочка.

2) Утрата платежеспособности.

Конечно, может возникнуть ситуация, когда уже и страховочная сумма потрачена, а работы нет. И вообще больше нет возможности оплачивать кредит. Тут есть несколько вариантов выхода из данной ситуации.

Во-первых, обратиться в банк, который выдал кредит, и честно рассказать о своих трудностях. Как правило, у банка есть специальные программы для решения таких проблем. Это может быть отсрочка платежа, кредитные каникулы, уменьшение ежемесячного платежа или что-то другое.

Во-вторых, продать недвижимость. В данном случае стоимость недвижимости должна покрывать сумму задолженности вместе с процентами. Еще лучше, если она будет больше. Так вы сможете не только покрыть свои расходы, но и получить прибыль. С этим тоже лучше обратиться в банк. Он может пойти вам навстречу и за вас выставить на продажу квартиру. Где жить? Там же, где и раньше: у родственников или снимать жилье в аренду.

В-третьих, если описанные выше варианты не используются, то ипотечная недвижимость переходит в собственность банка для покрытия задолженности, только клиент при этом не получает никакой выгоды.

3) Моральная усталость.

Иногда наступает момент, когда понимаешь, что миллионный долг, это слишком тяжелая ноша. Привязанность к работе и зависимость от ежемесячных платежей угнетают. Мне в этом плане было проще, я и до приобретения недвижимости платила регулярные взносы за аренду. Для меня платеж по ипотеке – это плата за комфортную жизнь. Я живу в своей квартире и могу обустраивать ее так, как мне хочется. Моя следующая цель – досрочно погасить кредит. Но если у вас чувство радости от приобретения собственности давно погасилось чувством обременённости и усталостью, тогда лучше конечно избавиться от ипотеки – все способы описаны выше.

Эту главу я хочу закончить тем, что если вы действительно оценили свои возможности и твердо решили приобрести свою недвижимость, то запасайтесь успокоительным и вперед к следующему этапу (а успокоительное понадобится, это точно).

Когда я оформляла ипотеку, у меня не было никаких накоплений, был один непогашенный кредит (для первоначального взноса) и несколько кредитных карт. Никакой финансовой поддержки от родственников и друзей. Зарплата размером в 34 000 руб. Но при этом у меня было очень сильное желание купить квартиру. Я думаю, и у вас все получится!

Глава 3. Сбор данных. Первичный поиск недвижимости

“Сбор данных” – это очень важный этап. Чем больше информации вы соберете, тем конкретнее будет у вас выбор. На самом деле, даже после покупки недвижимости вы будете продолжать заниматься сбором данных, узнавать информацию о районе, об автобусных маршрутах, о магазинах и прочее.

Чтобы не потеряться в изобилии данных на страницах интернета, в начале книги вам была предоставлена возможность сделать цель более конкретной. Вы уже можете ответить себе на вопрос, какую именно недвижимость хотите приобрести (квартира, дом), с первоначальным взносом или без, через застройщика или через банк.

Теперь вам нужно определиться, кто во всей этой глобальной истории будет выступать в роли ПРОДАВЦА, СПОНСОРА и ПОКУПАТЕЛЯ.

Ну, с ПОКУПАТЕЛЕМ все ясно – это вы. Вы – будущий владелец своей недвижимости. А вот с ПРОДАВЦОМ и СПОНСОРОМ нужно определиться конкретнее.

В качестве ПРОДАВЦА может выступить:

Собственник.

Застройщик, продающий новостройки.

Банк.

В качестве СПОНСОРА так же может выступить банк.

Более подробно я расскажу о ПРОДАВЦЕ. В этой главе есть еще абзац о первичном поиске недвижимости. Эта тема здесь потому, что, после одобрения банком кредита (не с подачи заявки, а с момента одобрения), у вас на поиск квартиры или дома своей мечты будет очень мало времени. У разных банков срок может отличаться, но в среднем это период в 2-3 месяца. Поверьте, он пролетит очень быстро. Много времени занимают поездки на осмотры объектов, перелопачивание объявлений, телефонные звонки, и при этом есть еще работа… А в выходные дни хочется отдохнуть. Поэтому, прежде чем обращаться в банк, будет лучше, хотя бы приблизительно, уже иметь представление, у кого вы хотите купить недвижимость (собственник, застройщик, банк) и в каком районе.

ТИПЫ ПРОДАВЦОВ.

1)СОБСТВЕННИК.

Когда недвижимость продает собственник – это намного упрощает работу с документами и оформлением. К тому же меньше рисков, т.к. недвижимость уже зарегистрирована. Но и здесь есть свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Количество собственников.

Если в качестве собственника выступает один человек, то все очень просто. Вы общаетесь только с одним человеком и согласовываете все только с ним. Если собственников несколько (супруги, например), то необходимо согласие на продажу каждого из них. И соответственно понадобится несколько дополнительных документов, подтверждающих брак и совместное имущество.

Бывает и такое, что недвижимость принадлежит одному человеку, а общаться вам приходится с другим. В данном случае необходимо убедиться в наличии доверенности на продажу имущества третьим лицом. Вообще в таких делах лучше, чтобы не было никаких третьих лиц, кроме риэлторов и банковских сотрудников.

Был у меня один случай, когда я поехала смотреть одну из выбранных квартир. Встретил меня мужчина, показал квартиру, обозначил цену. В процессе разговора выяснилось, что собственник вовсе не он, а якобы его бабушка, которая не хочет заниматься продажей квартиры и доверила эту работу внуку. Я спросила, смогу ли я увидеться с этой женщиной? На что мне сказали, что она приедет, возможно, только на сделку. В дальнейшем, мне, к сожалению, не удалось сторговаться на нужную мне цену, а может и к лучшему.

Когда недвижимость принадлежит пожилому человеку, есть риск попасть в одну из мошеннических операций. Схема такова: уже после покупки квартиры, собственник заявляет, что квартира была продана без его согласия или еще хуже, сделка может быть аннулирована по причине неадекватного состояния собственника во время сделки (спутанное сознание и т.д.). С юридической точки зрения будет сложно доказать свою правоту, вы лишь потеряете время и финансы.

Если вы сомневаетесь в адекватности продавца-собственника, лучше вообще не иметь с ним дело. Чтобы избежать подобных махинаций, существует такая процедура, как психологическая экспертиза. В день сделки, продавец едет в медучреждение, чтобы получить справку о психологическом здоровье с текущей датой. Эта справка предъявляется на сделке покупателю, что является гарантией осознанного и добровольного участия в сделке. Надо сказать, что процедура специфическая, и не каждый собственник на это согласится. Поэтому лучше такой вопрос обсудить заранее. На практике такую справку запрашивают довольно редко.

Материнский капитал.

Материнский капитал существует с 2007 года. Он часто используется при покупке квартиры. Обязательно нужно уточнить у собственников, использовали ли они материнский капитал? Зачем это надо? А затем, что материнский капитал – это деньги, которые не принадлежат собственникам, они принадлежат ребенку, а значит, он тоже имеет права на эту недвижимость. По закону родители после получения материнского капитала должны наделить своих детей долей собственности в квартире, но, к сожалению, делают это не всегда. Даже если такая квартира уже продана, ребенок по исполнению 18-ти лет может потребовать восстановить свои права на собственность. Чтобы такого не произошло, уточняйте у продавцов подробную информацию. А если вас все-таки одолевают сомнения, и вы считаете, что продавец скрывает от вас информацию, то запрашивайте выписку со счета, на котором хранится материнский капитал. Разумеется, эта тема касается недвижимости, которая была куплена после 2007 года.

Количество прописанных людей.

Большое значение имеет количество прописанных людей в покупаемой недвижимости. С каждого из них нужно будет получить согласие на продажу. Помимо этого, необходимо обсудить с продавцами вопрос о том, что на день заключения сделки купли-продажи всем прописанным жильцам нужно будет выписаться. Представляется документ, подтверждающий, что в покупаемом объекте никто не прописан, а именно – выписка из домовой книги.

Ну вот, пожалуй, и все, что касается собственников. Как вы поняли, лучший вариант, это когда один собственник, и когда в квартире никто не прописан.

2)ЗАСТРОЙЩИК.

В качестве продавца может выступать и застройщик. Эта сфера показалась мне рискованной, учитывая, что там нет документов о собственности, а есть ДДУ (договор долевого участия). То есть покупатель заключает договор с застройщиком, согласно которому, после завершения строительства, конкретная квартира будет передана покупателю. ДДУ регистрируется в Росреестре, что подтверждает право на получение квартиры у данного застройщика. Но я не стала с этим связываться, для меня это все было, как темный лес. Ниже расскажу вам истории о застройщиках, которые меня совсем не убедили в надежности. Возможно, мне просто не хватило знаний и информации.