скачать книгу бесплатно
Как проверить земельный участок
Фёдор Тимофеев
Проверка земельного участка – это своеобразное путешествие не только в прошлое, настоящее и будущее участка и его владельцев, но также увлекательное исследование прилегающей местности.Книга написана простым языком. Она рассчитана на обычных людей, которые не знакомы с земельным законодательством.Данная книга сделает для вас больше, чем 99% риелторов, однако она не сможет оградить вас от всех возможных ситуаций с землей, но научит вас думать в правильном направлении и в итоге принять верное решение.
Как проверить земельный участок
Фёдор Тимофеев
© Фёдор Тимофеев, 2023
ISBN 978-5-0060-5285-7
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
О книге
Проверка земельного участка это своеобразное путешествие не только в прошлое, настоящее и будущее земельного участка и его владельцев, но также увлекательное исследование прилегающей местности во все стороны света от участка, а также над и под ним.
Книга специально написана простым языком. Она рассчитана на обычных людей, которые не знакомы со сложным земельным законодательством.
В книге сознательно нет ссылок на нормативно правовые акты. Однако, данная книга сделает для вас больше, чем 99% риелторов и юристов.
Книга не сможет оградить вас от всех возможных ситуаций с землей, но она научит вас думать в правильном направлении и в итоге принять верное решение.
Автор постарался сделать книгу одновременно полезной и не скучной.
Насколько это получилось судить только вам.
Приятного чтения.
Риски покупки земельного участка
«Зачем вообще проверять земельный участок? Это просто кусок земли. Что с ним может быть не так?»
«Приехал. Посмотрел. Купил.»
Примерно так думает большинство людей и они заблуждаются.
Представьте, что вы приобрели прекрасный земельный участок на берегу озера рядом с сосновым лесом и даже начали уже строительство дома.
И тут вы попадаете в следующую ситуацию:
Ситуация №01: вы получаете письмо от администрации поселения, что участок не предназначен под возведение жилого дома и администрация вежливо просит вас прекратить строительство и снести уже построенное.
Ситуация №02: появляется жена продавца, у которого вы приобрели земельный участок и заявляет, то она согласия на продажу вам участка не давала.
Ситуация №03: к вам подходит сосед и сообщает вам, что он не согласен с границей между вашими участками и что по его мнению вы захватили его землю. Сосед грозит судом.
Ситуация №04: к вам в почтовый ящик приходит письмо от Газпрома с просьбой прекратить строительство в охранной зоне газопровода высокого давления, который закопан у вас под участком.
Ситуация №05: вы ставите забор, чтобы отгородиться от надоедливого соседа, но он вам сообщает, что на вашем участке сервитут и доступ к участку соседа организован через ваш участок.
Ситуация №06: вы приехали на свой участок весной и обнаружили, что его затопило. Ну правильно, вы же покупали участок летом.
Ситуация №07: вам приходит письмо из суда, что продавец участка признан банкротом и конкурсный управляющий желает вернуть участок. А он это может, если не прошло 3 года с момента сделки.
Ситуация №08: к вам обращаются органы опеки и попечительства. Оказывается среди собственников приобретенного вами участка был несовершеннолетний. А продавать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки. Поэтому они намерены вернуть участок несовершеннолетнему.
Ситуация №09: вы построили дом и решили подключить электричество. Подали заявку в сетевую организацию и получили договор на подключение стоимостью 5.000.000 рублей (это далеко не предел)
Ситуация №10: после постройки вами дома приходит письмо, что ваш участок изымают в госсобственность потому что на его месте будет построена дорога, а вы получите компенсацию исходя из кадастровой стоимости земли.
Эти и другие ситуации постоянно случаются с добросовестными покупателями земельных участков.
Дополнительно к этим ситуациям можно попасть на продавца, который является откровенным мошенником и будет продавать вам земельный участок по поддельному паспорту.
Чтобы всего этого с вами не случилось и нужна проверка земельного участка.
Что мы будем делать?
• Убедимся, что земельный участок вам подходит и на на нем можно строить жилой дом.
• Уточним площадь и границы участка
• Найдем участок на местности и сверим границы
• Проверим, что на участке нет ограничений и обременений (арест, сервитут и т.д.)
• Определим в какой территориальной зоне находится участок и можно ли там строить дом
• Найдем информацию о зонах с особыми условиями использования территории и узнаем эти условия
• Убедимся в отсутствии споров с соседями
• Выясним действительно ли участок принадлежит продавцу
• Изучим документы продавца и других собственников
• Проверим продавца на право распоряжаться земельным участком, на дееспособность, на последствия банкротства, супружеских отношений, судебные споры и исполнительные производства
• Решим вопрос с подключением коммуникаций (электричество, газ и вода)
• Заглянем в прошлое и будущее земельного участка
Выполнив все эти проверки вы значительно снизите риски при покупке земельного участка.
Приступим.
Определяемся для чего вам земельный участок
Существует семь категорий земель, но нас будут интересовать только две:
• земли населенных пунктов
• земли сельскохозяйственного назначения
Каждая из этих категорий имеет виды разрешенного использования (далее по тексту – ВРИ).
Предположим, что вы подыскиваете земельный участок для строительства индивидуального жилого дома.
Какая земля вам подойдет?
Из состава земель населенных пунктов подойдут следующие ВРИ:
• Для индивидуального жилищного строительства (далее по тексту – ИЖС)
• Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (далее по тексту – ЛПХ)
А вот ВРИ вроде «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не подойдет т.к. на таком участке можно возводить исключительно многоквартирные дома.
Если же вы желаете не только построить жилой дом, но и завести свое хозяйство (например, корову) то вам нужно подыскивать себе земельный участок с ВРИ «Личное подсобное хозяйство» обязательно в границах населенного пункта.
На нем разрешено содержание сельскохозяйственных животных в отличие от участков ИЖС.
А если вы хотите наслаждаться спокойствием, красивыми видами и чистым воздухом, то не нужно покупать участок ЛПХ. Запах от свиней вашего соседа и крик его петуха в 5 утра вряд ли вам понравится.
Из состава земель сельскохозяйственного назначения подойдут следующие ВРИ:
• Садоводство
В том случае, если участок под садоводство находится в границах населенного пункта (и включен в нужную территориальную зону – об этом далее в книге), то на таком участке тоже можно возвести жилой дом.
На участках с ВРИ «Садоводство» за границами населенного пункта жилой дом построить нельзя, но можно построить садовый дом.
Разница в том, что в садовом доме нельзя прописаться.
• Сельскохозяйственное использование (все земли)
Что касается широко разрекламированной привлекательной возможности строительства жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения, то существуют следующие ограничения:
Во-первых, вы должны создать и зарегистрировать фермерское хозяйство (КФХ)
Во-вторых, площадь застройки земельного участка под жилой дом должна составлять не более 0,25 процента от площади земельного участка. Таким образом, если вы хотите построить небольшой дом 8*8 метров, то вам понадобится участок в (8*8) *4*100 = 25600 м2, что равно 2.56 гектара.
В-третьих, вы обязаны использовать землю по назначению для сельскохозяйственных целей в соответствии с ВРИ.
Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускается строительство жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ.
Ищем подходящий участок
Земельный участок можно купить:
1. У физического лица
2. У юридического лица (застройщика и т.д.)
3. У государства (или взять в аренду)
4. На торгах по банкротству
Большинство людей покупают земельные участки у физического лица. Подобрать участок можно на популярных сервисах cian.ru (https://ridero.ru/link/EQs7BCn0r5bpRRJi37KJt), avito.ru (https://ridero.ru/link/ycUBbXKxVpEVtP1ahnXn4), realty.ya.ru (https://ridero.ru/link/SlMq1h74Tls-MnhKDmair) и других.
Там же участки продают и юридические лица. Обычно это разнообразные коттеджные поселки.
У государства участок можно подобрать на сайте torgi.gov.ru (https://ridero.ru/link/Kgh9H3R_BpnHTIli1shht)
Участок на торгах по банкротству можно присмотреть на сайте агрегатора Торги-России.рф (https://ridero.ru/link/Gn-5bZjCvqNJxuHR273up)
Поскольку тема этой книги проверка земельного участка самостоятельно, не имеет значения на каком ресурсе вы найдете подходящий участок.
Автор настоятельно рекомендует при покупке участка у государства или с торгов привлекать специалистов, а не заниматься этим самостоятельно.
Предположим, что вы нашли подходящий участок, что далее?
Первое, что необходимо узнать – кадастровый номер участка.
Кадастровый номер это уникальный номер объекта недвижимости в пределах Российской Федерации.
Это публичная и совершенно открытая информация, которую можно передавать любым лицам.
Выглядит он примерно вот так: 47:07:0713991:9
Однако, продавцы обычно грешат тем, что в объявлении кадастровый номер не указывают (особенно риелторы, так как им важно получить ваш контакт, чтобы звонить потом в 8 утра и 11 вечера)
Рекомендую купить отдельную sim-карту с самым простым тарифом и звонить с нее.
Если продавец отказывается сказать вам кадастровый номер участка, то с большой долей вероятности, он что-то скрывает.
А значит данный участок уже не прошел проверку и приобретать его не следует.
Итак, ваша задача на этом этапе это любыми способами получить кадастровый номер.
Предварительно проверяем участок
Публичная кадастровая карта
После того как заветный кадастровый номер оказался у нас, настало время проверить – а не врет ли нам продавец?
Для этого переходим на государственную публичную кадастровую карту: pkk.rosreestr.ru (https://ridero.ru/link/luomTc5bi15jPnPZDS5ST)
