скачать книгу бесплатно
Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)
Борис Михайлович Бирюков
Цель настоящего издания – разъяснить все тонкости земельного законодательства, чтобы каждый человек мог юридически грамотно осуществлять свои права в области землепользования, застройки и содержания загородного дома и участка. Рассматриваются организационные, правовые, экономические и социальные основы ведения приусадебного хозяйства в различных установленных законодательством формах: личное подсобное хозяйство, садоводческие, огороднические и дачные объединения, фермерское хозяйство. Описываются правила застройки земельного участка, подключения дома к энергетическим сетям. Приводятся разъяснения федеральных служб по земельным вопросам, ответы на часто задаваемые вопросы. Приводится правовая характеристика земельного участка как объекта собственности и ведения хозяйства: правовое положение, порядок регистрации прав на земельные участки, формы владения и пользования землей, порядок проведения землеустройства, оценки земли, уплаты земельного налога, порядок проведения сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками, прекращение прав на землю. Приводятся перечень основных нормативных правовых актов по вопросам земельного права и тексты важнейших документов. Рассчитано на всех действующих и потенциальных землевладельцев, ведущих приусадебное хозяйство: сельских жителей, дачников, садоводов и огородников. Во втором издании обновлена нормативная база, расширены разделы по обзору законодательства, государственной регистрации прав на земельные участки, появилось описание процедуры упрощенного порядка регистрации новой постройки и многое другое. Все права защищены. Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.
Борис Михайлович Бирюков
Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)
Принятые сокращения
1. Нормативные правовые акты
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009); часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 17.07.2009); часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008)
ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 30.04.2010)
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 17.12.2009)
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 27.12.2009)
КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (в ред. от 30.04.2010)
НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 09.03.2010); часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 05.04.2010)
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (в ред. от 06.05.2010)
Закон № 101-ФЗ – Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 08.05.2009)
Закон № 74-ФЗ – Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 30.10.2009)
Закон № 112-ФЗ – Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (в ред. от 30.12.2008)
Закон № 66-ФЗ – Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 10.01.2009)
Закон «Об оружии» – Федеральный закон от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» (в ред. от 09.02.2009)
2. Прочие сокращения
гл. – глава (-ы)
Минфин России – Министерство финансов Российской Федерации млн – миллион п. – пункт (-ы) подп. – подпункт(-ы) ред. – редакция см. – смотри ст. – статья (-и) тыс. – тысяча
ФНС России – Федеральная налоговая служба ч. – часть (-и)
Введение
Садоводами, огородниками, дачниками или просто сельскими (деревенскими) жителями в нашей стране является чуть ли не все население. Для сельских жителей земля испокон веков была кормилицей, а для горожан свой участок земли – место и для работы, и для отдыха, и для семейных встреч, и для уединения от мирских забот. Иметь участок за городом стремится, как правило, каждый городской житель, и за последние годы многие осуществили это желание.
По данным Минэкономики, с начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы около 40 млн граждан Российской Федерации получили на праве бессрочного пользования или в собственность земельные участки, более 12 млн сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев), более миллиона граждан получили землю для ведения фермерского хозяйства.
Как использовать земельный участок – личное дело каждого. Грамотное и интенсивное приусадебное землепользование позволяет некоторым гражданам получать высокие урожаи овощей и фруктов, выращивать различную живность, цветы, декоративные растения и многое другое. Даже на небольшом участке удается добиться превосходных результатов. Другие на своей земле строят дома, расставляют шезлонги, выращивают розы, разбивают английские газоны и жарят шашлыки. Для третьих земельный участок – средство к существованию.
Российское земельное законодательство предусматривает многообразие форм и видов землепользования.
Земли могут отличаться по целевому назначению, например: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности и т. д. Правовой режим земель каждой категории определяется исходя из их разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются земельным законодательством.
По формам владения и пользования землей законодательство различает: государственную и муниципальную собственность на землю; собственность на землю граждан и юридических лиц; постоянное (бессрочное) пользование земельным участком; пожизненное наследуемое владение земельными участками; аренду земельных участков и т. д. Формы владения и пользования землей регулирует ГК РФ.
По видам использования различают: садовый земельный участок; огородный земельный участок; дачный земельный участок; приусадебный земельный участок; полевой земельный участок; земельные участки для создания фермерского хозяйства; земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства; и др. Федеральное законодательство определяет, что является «разрешенным использованием» для каждого вида земельных участков.
Землевладение и землепользование предполагают комплексное пользование природными ресурсами: воздухом, землей, лесом, водой, животным миром.
Право природопользования представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих деятельность физических и юридических лиц по использованию природных объектов для ведения хозяйственной деятельности и удовлетворения экономических, экологических и иных потребностей граждан, организаций, общества и государства и определяющих модель поведения субъектов природопользования.
Формы и виды природопользования, и в частности землепользования, определены в гражданском, земельном, лесном, водном законодательстве.
Земельное и природоохранное законодательство Российской Федерации находится в состоянии перманентного изменения.
Так, с 1 января 2007 г. вступили в силу новые Лесной и Водный кодексы, и на декабрь 2009 г. в каждый из них уже внесено по пять изменений.
Законодатели постоянно «совершенствуют» Земельный кодекс, внося в него изменения и дополнения практически каждый квартал: с момента его принятия в октябре 2001 г. насчитывается 30 поправок.
Двадцать три поправки внесено с момента принятия в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Правила землепользования, кроме того, регулируются большим количеством других федеральных законов, подзаконных актов, региональным законодательством. В них также принимаются многочисленные поправки. А ведь в законе, как известно, важна каждая запятая.
Наличие в собственности гражданина земельного участка предполагает, как правило, наличие на нем дома, вспомогательных построек, ведение соответствующего хозяйства и взаимодействие землевладельца с другими хозяйствующими субъектами, что тоже регламентируется законодательством.
За последние годы были приняты федеральные законы, значительно изменившие систему приусадебного землепользования: от 7 июля 2003 г.
№ 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – Закон № 112-ФЗ), от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ), от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ) и др.
Кроме того, были приняты новые нормативные акты, регламентирующие подключение домохозяйств к энергетическим сетям.
Не так давно в стране были введены новые правила уплаты земельного налога: налоговой базой стала кадастровая стоимость земельных участков. С 1 января 2006 г. порядок уплаты земельного налога в соответствии с гл. 31 НК РФ (исходя из кадастровой оценки) внедрен на всей территории Российской Федерации.
Многообразие и сложность земельных отношений, множественность нормативных правовых актов, их регулирующих, сложность восприятия большинства этих актов, нехватка популярной литературы создают населению трудности в понимании и реализации своих прав на землю.
Значительные проблемы возникают у граждан и при оформлении в собственность уже имеющихся в их пользовании земельных участков. Многие бывшие работники колхозов и совхозов, получившие при распаде своих хозяйств «условные» земельные паи, столкнулись с трудностями при их реальном использовании и до сих пор не могут получить их в натуре.
Изменения в земельном законодательстве настолько масштабны и стремительны, что простому человеку разобраться в них достаточно трудно.
Цель настоящего издания – предоставить широким слоям населения информацию о правилах землепользования в новых условиях хозяйствования и о правилах обустройства и содержания загородного дома, с тем чтобы каждый человек мог юридически грамотно реализовать свои права в области землепользования, застройки и содержания дома и участка, а также воспользоваться своим конституционным правом – получить в собственность (приватизировать) земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, или садово-огородный участок, или участок для ведения фермерского хозяйства, или участок для строительства дома или гаража.
Глава 1
Местное самоуправление в Российской Федерации
Для сельского населения местная власть всегда была ближе и доступнее, чем областная, а тем более федеральная. Вспомним хотя бы всем известные сельсоветы, в которых решались практически все вопросы местного значения. В современной России место сельсоветов заняли органы местного самоуправления.
В Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции РФ). Основные принципы местного самоуправления устанавливает гл. 8 Конституции РФ (ст. 130–133).
Общие принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации определены Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ).
Закон устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, определяет государственные гарантии его осуществления.
Правовую основу местного самоуправления составляют общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры Российской Федерации, Конституция РФ, федеральные конституционные законы, Закон № 131-ФЗ, другие федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (указы и распоряжения Президента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти), конституции (уставы), законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, уставы муниципальных образований, решения, принятые на местных референдумах и сходах граждан, и иные муниципальные правовые акты (ст. 4)[1 - Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи указанного Закона.].
По вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты (ст. 7).
К вопросам местного значения поселения относятся:
? установление, изменение и отмена местных налогов и сборов поселения (например, налога о земле);
? организация в границах поселения электро-, тепло-, газо-и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом;
? дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения;
? организация транспортного обслуживания населения в границах поселения;
? обеспечение первичных мер пожарной безопасности;
? создание условий для обеспечения жителей поселения услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания;
? создание условий для организации досуга и обеспечения жителей поселения услугами организаций культуры; обустройство мест массового отдыха населения;
? организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;
? организация благоустройства и озеленения территории поселения, использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов, расположенных в границах населенных пунктов поселения;
? утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения;
? осуществление контроля за использованием земель поселения;
? осуществление мероприятий по обеспечению безопасности людей на водных объектах, охране их жизни и здоровья;
? осуществление полномочий собственника водных объектов, информирование населения об ограничениях их использования;
? осуществление муниципального лесного контроля и надзора;
? другие вопросы (ст. 14).
Местное самоуправление обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью: путем референдума (ст. 22); выборов (ст. 23); созыва схода граждан (ст. 25); реализации правотворческой инициативы граждан (ст. 26); проведения публичных слушаний (ст. 28) или собрания граждан (ст. 29); проведения конференции граждан (собрания делегатов) (ст. 30); опросов граждан (ст. 31), а также при помощи других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления.
Регистрация (прописка) в загородном доме
Прописка (регистрация) в сельских домостроениях, расположенных на землях поселений или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, производится в обычном порядке и регламентируется Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (в ред. от 28.03.2008; далее – Правила № 713), в соответствии с Административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным приказом Федеральной миграционной службы от 20 сентября 2007 г. № 208.
Органами регистрационного учета в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной зоне или закрытых административно-территориальных образованиях, в которых имеются территориальные органы Федеральной миграционной службы, являются эти территориальные органы, в остальных населенных пунктах – органы местного самоуправления (подп. 1.2 Правил № 713).
Местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, – жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение (подп. 1.3 Правил № 713).
В муниципальной квартире (комнате) на каждого проживающего гражданина должно приходиться не менее 10 м
жилой площади. В противном случае разрешение на вселение и регистрацию выдает орган местного самоуправления. Без учета нормы площади можно регистрировать несовершеннолетних детей по месту жительства родителей.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).
На жилплощади, находящейся в собственности, можно регистрировать бесконечное число граждан (без учета нормы площади), поскольку в российском законодательстве нет статьи, ограничивающей количество регистрируемых граждан. В связи с этим дело порой доходит до курьезов: известны случаи, когда в одном сельском доме было зарегистрировано более 300 человек.
Постоянная регистрация по месту постоянного проживания осуществляется в местных отделах паспортно-визовой службы (ПВС) на основании заявления и договора найма или продажи доли жилого помещения.
В последнее время, например, широко используется договор бессрочного безвозмездного пользования (далее в параграфе – Договор). Согласно Договору доля частного жилого дома предоставляется гражданам для проживания с правом постоянной регистрации по месту проживания.
Договор заключается лично с владельцем дома и заверяется нотариально. При заключении договора все документы на дом, в который прописываются граждане, доступны для проверки.
Процедура прописки стандартная: данные о гражданине заносятся в соответствующие реестры и центральную адресную базу и доступны для проверки через месяц после регистрации. Официальный запрос в паспортный стол будет подтверждаться положительно на другой день после регистрации.
При этом с предыдущего места прописки можно не выписываться. Согласно новым правилам регистрации если гражданин не снялся с регистрационного учета (не выписался) по предыдущему месту жительства, то регистрирующий орган (паспортный стол) обязан направить запрос по предыдущему месту прописки о снятии с учета. Для этого при прописке заполняется соответствующее заявление.
Тогда гражданин будет выписан по запросу паспортного стола на основании заявления и корешков формы постановки на регистрационный учет по месту нового жительства (прописки).
В паспорт поставят два штампа: первый – о снятии с учета по прежнему месту жительства, второй – о постановке на учет по новому месту жительства.
Все этапы получения постоянной регистрации проходят в паспортном столе в присутствии гражданина. Заметим, что личного присутствия требует закон. Кроме того, это наилучшая гарантия законности процедуры.
Процедура прописки доступна для любого гражданина РФ, полностью легальна и основывается на законодательстве РФ.
Конечно, прописка не бесплатна, но, как правило, оплата производится после получения регистрации и всех документов на руки.
Регистрация в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках
До недавнего времени законодательство РФ не разрешало гражданам регистрироваться в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках. Если в документах значилось «садовый земельный, без права регистрации проживания» – прописаться было нельзя. Теперь это ограничение снято.
Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П признал «не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3), абзац второй ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов».
Поводом для вынесения решения стал иск семи жителей Краснодарского края, которые в течение нескольких лет тщетно пытались зарегистрироваться в своих дачных домах, так как не имели другого жилья.
Ситуация и в самом деле складывалась абсурдная: владея комфортабельными домами, эти люди де-юре оказались бомжами. Чиновники, ссылаясь на Закон о садоводческих объединениях, отнесли их жилье к категории дачных домиков без права регистрации. Некоторые из-за этого не получали пенсию, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС – положенные льготы. «Мы даже в выборах участия принять не могли», – обрисовал ситуацию один из заявителей. В его случае чиновники не признали трехэтажный коттедж жилым домом – только «жилым строением». Получается, что деревенские хибарки со всеми удобствами во дворе были выше по статусу, чем добротные дома с отоплением и сантехникой в садовых товариществах!
Вынося решение, судьи сделали две важные оговорки: во-первых, прописываться можно только в дачных поселках, находящихся на территориях населенных пунктов; во-вторых – только в тех строениях, которые официально признаны жилыми.
Более 20 % садовых участков Подмосковья находятся вне границ сел и деревень, нередко на сельскохозяйственных землях. Их владельцы лишаются дачной прописки автоматически. Дачники из садовых товариществ, расположенных внутри населенных пунктов, должны добиться признания своих «теремов» пригодными для круглогодичного проживания.
Требования, предъявляемые к жилому помещению, установлены в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (далее – Положение № 47).
Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В субъектах РФ действуют комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда соответствующего субъекта РФ, а в муниципалитетах – комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В состав комиссии включаются представители органов исполнительной власти; органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях; в необходимых случаях – органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
