скачать книгу бесплатно
При этом в каждом из указанных здесь видов лицензий есть несколько подвидов. Например, в проектной деятельности законодатель предусмотрел 9 различных подвидов.
Выдача лицензий осуществляется Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Республики Казахстан и департаментами государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования. Документы для получения лицензий подаются в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ранее – центры обслуживания населения (ЦОНы)) либо через электронный портал elicense.kz
Лицензии, выдаваемые для осуществления проектной деятельности и строительно-монтажных работ, делятся на три категории в зависимости от уровня ответственности объектов – I, II или III категория.
4 мая 2015 года были приняты Правила определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165, которые вступили в силу 2 мая 2015 года.
Эти правила определяют порядок отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам и устанавливают критерии для определения сложности объектов проектирования.
В связи с реформированием экспертной деятельности путем передачи в конкурентную среду части объектов экспертной деятельности, о чем речь пойдет в отдельной части настоящей статьи, возникла необходимость определения критериев отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам. Этими правилами как раз и определен четкий перечень технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций.
Правилами также внесены изменения в перечень зданий и сооружений, относимых к I, II и III уровням ответственности, – некоторые объекты были добавлены, некоторые исключены, но общие положения остались прежними:
– I категория (повышенный уровень сложности) – уникальные строения, опасные производственные объекты;
– II категория (нормальный уровень сложности) – возможен генеральный подряд, включает в себя любые строительных работы, не отраженные в I-й категории, возможны работы в сейсмических условиях;
– III категория (пониженный уровень сложности) – невозможно строительство капитальных зданий и сооружений; возможно возведение временных зданий и сооружений, зданий и сооружений сезонного и вспомогательного назначения.
Следует обратить внимание на то, что вновь созданная компания (обычно в форме ТОО) имеет право получить лицензию только III категории.
Чтобы получить лицензии II и I категории, потенциальному получателю лицензии необходимо иметь опыт реализованных проектов, не обязательно в Казахстане.
В случае если одним из учредителей вновь создаваемого юридического лица является компания резидент Республики Казахстан, имеющая действующую лицензию I категории, и ее доля в уставном капитале учреждаемой компании составляет не менее 40 % (сорок процентов), то опыт работы такого участника будет учитываться при получении новой лицензии.
В соответствии с Законом «О разрешениях и уведомлениях», иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица получают разрешения и направляют уведомления наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан и международными договорами. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Законом, то применяются правила международного договора.
Согласно абз. 1 ст. 2 Соглашения «О взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств – участников Содружества Независимых Государств» (Москва, 27 марта 1997 г.) (далее – Соглашение), лицензирующие органы Сторон Соглашения взаимно признают выданные ими лицензии на отдельные виды строительной деятельности, по которым у них порядок выдачи лицензий эквивалентен, путем оформления и выдачи лицензиату соответствующей национальной лицензии.
Действие Соглашения распространяется на государства: Республика Беларусь, Республика Узбекистан, Республика Таджикистан, Украина, Республика Армения, Азербайджанская Республика, Республика Казахстан, Кыргызская Республика, Республика Молдова.
Если иностранное юридическое лицо имеет филиал или представительство в РК, то лицензия и (или) приложение к лицензии выдаются по месту их регистрации, а если не имеет, то по месту осуществления иностранным юридическим лицом своей деятельности, за исключением случаев, когда законодательством РК установлено иное.
Важно отметить, что в нашей практике после 2012 г в Республике Казахстан получить лицензию иностранной компании воспользовавшись соответствующими ссылками на Соглашение и Закон РК «О разрешениях и уведомлениях», не удавалось ни разу. Исходя из полученного опыта, ввиду отсутствия отдельного регулирования о порядке признания иностранных лицензий в Республике Казахстан, приходится получать лицензию в общем порядке, как это указано ниже.
Регистрация филиала иностранной компании в Казахстане лучший вариант для иностранных строительных и проектных компаний, принявших решение выйти на рынок Казахстана. Это связано с тем, что можно использовать опыт, полученный головной компанией в любой стране мира.
Законодательством предусмотрен конкретный перечень квалификационных требований, предъявляемый к лицензиату. Перечень квалификационных требований определен приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 9 декабря 2014 года № 136.
Наиболее важные на сегодняшний день квалификационные требования можно сгруппировать как требования к:
– персоналу (образование, опыт, аттестация);
– производственной базе;
– материально-техническому оснащению;
– опыту работы и реализованным объектам (за исключением III категории лицензии, для получения которой не предъявляются требования к опыту работы и реализованным объектам).
Касательно требования по аттестации инженерно-технических работников. Для получения лицензии на проектирование и строительно-монтажные работы, независимо от категории лицензии, нужно иметь в штате не менее одного аттестованного инженерно-технического работника, имеющего соответствующий аттестат по профилю работ, входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности.
При этом совмещение работы аттестованными инженерно-техническими работниками не допускается.
Аттестация – это процедура официального признания аттестационным центром полномочий инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства.
Аттестация проводится аккредитованными аттестационными центрами. Аттестационный центр – юридическое лицо, прошедшее в установленном порядке процедуру аккредитации в уполномоченном органе. Список аттестационных центров можно увидеть на сайте Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Правила и порядок прохождения аттестации подробно изложены в приказе Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 ноября 2015 года № 734.
Необходимые документы для прохождения аттестации:
– заявление;
– копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
– нотариально засвидетельствованная копия диплома о высшем профессиональном образовании;
– нотариально засвидетельствованная копия трудовой книжки либо иных документов, подтверждающих стаж работы;
– нотариально засвидетельствованные копии иностранных сертификатов, аттестатов и других документов, подтверждающих квалификацию по соответствующим специализациям в случае их наличия.
Срок рассмотрения заявления – 15 рабочих дней.
Аттестация проводится посредством компьютерного тестирования. Время, отпущенное на тестирование, составляет 120 минут. Тест состоит из 100 вопросов по выбранной специализации. Тестовые вопросы разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом. Результаты аттестации утверждаются приказом аттестационного центра. Информация об аттестованных инженерно-технических работниках размещается на официальном интернет-ресурсе уполномоченного органа.
Как уже было отмечено выше, аттестация инженерно-технических работников проводится аккредитованными аттестационными центрами. Порядок аккредитации негосударственных аттестационных центров по аттестации инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства, утвержден приказом Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 г. № 735.
Для прохождения аккредитации аттестационные центры направляют следующие документы:
– заявление;
– справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица;
– сведения и документы в соответствии с разрешительными требованиями.
Разрешительные требования установлены в приложении № 4 приказа Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 года № 735:
– наличие преподавательского состава, ответственного за проведение повышения квалификации;
– наличие технического состава, ответственного за проведение аттестации;
– наличие административно-бытовых помещений на праве собственности или ином законном основании, площадью не менее 100 (ста) квадратных метров, при этом помещения для проведения тестирования и обучения должны составлять не менее 45 (сорока пяти) квадратных метров;
– наличие материально-технической оснащенности, в количестве не менее 10 (десяти) мест;
– наличие программного обеспечения для аттестации инженерно-технических работников;
– наличие нормативно-технической и методологической литературы;
– наличие утвержденных уполномоченным органом тестовых вопросов, утвержденных внутренних правил и регламентов для проведения обучения и аттестации.
Срок выдачи свидетельства – 10 рабочих дней.
1.3. Доступ к электронным услугам
В настоящее время многие услуги, связанные с недвижимостью, оказываются в электронном формате на веб-портале «электронного правительства». Использование электронных услуг позволяет экономить время на административные процедуры на всех этапах открытия и ведения бизнеса в Казахстане в сфере строительства и проектирования.
Для получения доступа к электронным услугам, необходимо оформить электронную цифровую подпись, которая выдается АО «Национальные информационные технологии» (национальный удостоверяющий центр (НУЦ)) в течение одного рабочего дня. Заявление подается непосредственно услугодателю либо через интернет-ресурс НУЦ.
Признание иностранной электронной цифровой подписи осуществляется в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан. Ранее такие договоренности существовали только в рамках Таможенного союза, сейчас, в связи с вступлением в силу с 1 января 2015 года Договора о Евразийском экономическом союзе, – в рамках Евразийского экономического союза.
При отсутствии международного договора иностранная компания получает электронную цифровую подпись в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Для этого нужно подать заявление с приложением документа, содержащего индивидуальный идентификационный номер (ИИН) представителя юридического лица-нерезидента (к примеру, регистрационное свидетельство), а также документ, содержащий БИН юридического лица. Чтобы иметь БИН, юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство на основаниях, указанных в налоговом законодательстве Республики Казахстан (например, указав как основание открытие текущего счета в одном из местных банков).
2. Получение земельного участка
2.1. Способы получения земельного участка
Распространенные способы получения земельного участка:
– приобретение у государства, при этом необходимо получить в местных исполнительных органах районов (городов) решение о предоставлении соответствующего права на землю;
– выбор земельного участка самостоятельно на вторичном рынке для аренды или приобретения в частную собственность.
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Если застройщик хочет получить землю у государства, он должен быть готов к длительной бюрократической процедуре, которая состоит из нескольких этапов, на каждом из которых возможны задержки. С другой стороны, приобретая у государства, застройщик оплачивает стоимость земельного участка без накрутки, которая существует на рынке.
В свою очередь, приобретение земельного участка у частного лица влечет за собой определенные риски, связанные с предыдущими правообладателями. Земельный участок может быть заложен или находиться в аресте, третьи лица могут претендовать на земельный участок, либо существуют какие-либо еще обременения, о которых продавец не сообщил. Преимуществом покупки земельного участка на вторичном рынке является то, что покупатель стоит наравне с продавцом при заключении договора, стороны обладают свободой и могут договориться об условиях контракта в довольно короткие сроки.
Если у застройщика уже есть земельный участок, ему необходимо убедиться в том, что он имеет право выполнять на нем строительство.
Следует отметить, что права иностранцев на некоторые виды земельных участков ограничены:
– нерезиденты не могут иметь в собственности земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и лесоразведения;
– не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан в частную собственность нерезидентам;
– нерезиденты, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля нерезидентов составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет (ранее этот срок составлял 10 лет, изменения внесены в Земельный кодекс Республики Казахстан Законом РК от 29 декабря 2014 года № 269-V). В отношении данного пункта Президентом Республики Казахстан 6 мая 2016 года был подписан Указ о введении моратория на предоставление иностранным гражданам земель сельскохозяйственного назначения во временное землепользование. Мораторий действует до 31 декабря 2021 года.
2.2. Порядок предоставления земельного участка государством
Для выкупа у государства земельного участка, на который ранее уже было оформлено право землепользования, застройщику для строительства за пределами населенного пункта предстоит пройти через процедуру, состоящую из следующих этапов:
– подача заявления на предоставление земельного участка;
– определение возможности удовлетворения заявления (предварительный выбор земельного участка);
– заключение комиссии о предоставлении земельного участка;
– разработка и утверждение землеустроительного проекта;
– принятие решения местным исполнительным органом (далее «Акимат») на основании решения комиссии и землеустроительного проекта о предоставлении права на земельный участок;
– заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;
– установление границ земельного участка на местности;
– изготовление и выдача документов, удостоверяющих право на земельный участок.
Если земельный участок не предоставлялся в землепользование, то процедура получения такого участка может осуществляться через торги согласно ст.48 Земельного кодекса РК. Торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельных участков или права землепользования осуществляются в электронном виде на веб-портале реестра государственного имущества в порядке (https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=39574315), определенном центральным уполномоченным органом.
При получении земельного участка у государства необходимо также обратить внимание на следующее:
– целевое назначение земельного участка должно соответствовать целям будущего объекта;
– делимость земельного участка;
– зарегистрированные обременения, имеющиеся у земельного участка;
– установление охранной или санитарно-защитной зоны земельного участка (оформляется актом о выборе земельного участка соответствующими местными исполнительными органами (согласно Земельному кодексу РК));
– генеральный план населенного пункта. Запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов, выполненных на основании генеральных планов населенного пункта.
Целевое назначение земельного участка
Раньше целевое назначение определялось в соответствии с классификатором целевого назначения, утвержденным приказом Министра регионального развития Республики Казахстан от 2 июня 2014 года № 158/НК. Теперь же из Земельного кодекса РК понятие классификатора целевого назначения земельных участков исключено.
Целевое назначение земель определяется в соответствии с функциональными зонами. В частности, земли населенных пунктов разделены на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая и иная.
В Разделе 3 Земельного кодекса РК содержится исчерпывающий перечень земель, входящих в ту или иную категорию.
Земли населенных пунктов делятся на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая, иная.
В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В социальную зону входят земли общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для размещения государственных и некоммерческих объектов.
В коммерческую зону входят земли производственных объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон этих и иных объектов, связанных с предпринимательской деятельностью.
В иную зону входят земли:
1) транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
2) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
3) лесного фонда;
4) водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
5) сельскохозяйственного использования;
6) общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, придомовым земельным участком, не вошедшим в состав кондоминиума, дорогами, набережными, парками, скверами, лесопарками, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования, а также охранные зоны тепловых сетей и инженерных систем общего пользования);
