Сдаю квартиру без нервов. Как найти жильцов, составить договор, платить налоги и не потерять деньги

Анастасия Королёва

Сдаю квартиру без нервов

Сдаю квартиру без нервов

Как найти жильцов, составить договор, платить налоги и не потерять деньги

Под рукой

Table of Contents

Как пользоваться этой книгой

Эта книга для тех, кто сдаёт или собирается сдавать квартиру. Одну, свою, без управляющей компании. Теории в книге нет: шаги, таблицы, примеры с цифрами и списки для проверки.

Читать можно по порядку. Можно открыть нужную главу, когда возник вопрос. Например, жилец задержал оплату. Или пришло время подавать декларацию.

Что внутри:

Подготовка квартиры и расчёт цены.

Фото и объявление на Авито, Циан и Яндекс Недвижимости.

Как выбрать жильцов и не ошибиться.

Договор найма и акт приёма-передачи с описью. Регистрация жильцов, иностранцы, ипотека.

Залог: сколько брать и как возвращать.

Коммунальные платежи: кто и что оплачивает.

Проверки квартиры, ремонт, продление договора и повышение платы.

Проблемы: просрочка, порча, выселение.

Налоги: НДФЛ, самозанятость, ИП. Расчёты и сравнение.

Посуточная или долгосрочная аренда.

Чек-листы.

Частые вопросы.

Важное предупреждение.

Приложение: договор найма целиком, акт приёма-передачи, акт о повреждении, акт возврата, расписка о залоге, уведомление, согласие на обработку данных.

Цифры в книге актуальны на ноябрь 2026 года. Законы меняются. Там, где правило может измениться или зависит от региона, мы пишем «проверьте». Перед важным решением сверьтесь с сайтом ФНС, Госуслугами или юристом.

Весь путь на одной схеме: от подготовки до продления договора

Немного слов о терминах. В законе квартиру физическому лицу сдают по договору найма. В жизни все говорят «аренда». В книге мы используем оба слова. Собственника называем наймодателем или просто хозяином. Жильца называем нанимателем или жильцом.

Глава 1. Подготовка квартиры и расчёт цены

Зачем готовить квартиру

Хорошая квартира сдаётся быстрее. Простой в один месяц стоит вам месячной платы. Если квартира стоит 40 000 ₽ в месяц, неделя простоя — это почти 10 000 ₽. Поэтому подготовка окупается.

Ремонт обычно не нужен: хватает уборки, мелких починок и пары покупок.

Шаг за шагом

Проверьте документы. Выписка из ЕГРН должна подтверждать, что вы собственник. Если собственников несколько, нужно согласие всех. Если квартира в ипотеке, прочитайте договор с банком. Иногда для сдачи нужно согласие банка.

Проверьте, кто прописан. Зарегистрированные родственники имеют право пользоваться квартирой. Это может стать проблемой для жильцов.

Сделайте генеральную уборку. Лучше заказать клининг. Это стоит от 5 000 до 12 000 ₽ за однокомнатную квартиру. Чистые окна и сантехника заметно улучшают фото.

Устраните мелкие поломки. Капающий кран, болтающаяся розетка, перегоревшие лампы, заедающий замок. Жилец заметит всё.

Уберите личные вещи. Фотографии, одежда, коробки на антресолях. Жильцу нужен пустой шкаф.

Проверьте технику. Холодильник, стиральная машина, плита, бойлер. Запишите модели и состояние. Это пригодится для описи.

Установите или проверьте счётчики воды и электричества. Убедитесь, что срок поверки не истёк.

Подумайте о мелочах. Шторы, светильники, крючки в ванной, сушилка для белья. Это недорого, а квартира выглядит жилой.

Сделайте дубликаты ключей. Один комплект оставьте себе.

Застрахуйте квартиру. Полис на отделку и ответственность перед соседями стоит несколько тысяч рублей в год. Потоп у соседей снизу может стоить сотни тысяч.

С мебелью или без

Чаще всего на долгий срок квартиры сдают с мебелью и техникой. Минимум, который ждут жильцы: кровать или диван, шкаф, кухня с плитой, холодильник, стиральная машина. Без стиральной машины квартира сдаётся заметно хуже.

Пустую квартиру сдают реже. Обычно её снимают семьи, которые переезжают со своей мебелью. Цена при этом ниже.

Как рассчитать цену

Цену задаёт рынок. Ваша ипотека на неё не влияет. Жильцу неважно, сколько вы платите за ипотеку. Ему важно, сколько стоят похожие квартиры рядом.

Порядок расчёта:

Откройте Авито, Циан и Яндекс Недвижимость.

Отфильтруйте квартиры: тот же район, то же число комнат, похожая площадь, похожий этаж.

Выберите 10–15 объявлений. Отбросьте явно дорогие и явно дешёвые.

Посмотрите, сколько дней висит объявление. Если давно, цена завышена.

Посчитайте среднюю цену за квадратный метр.

Поправьте цену на особенности вашей квартиры.

Пример: расчёт цены

Анна сдаёт однокомнатную квартиру 38 м² в спальном районе. Она выбрала 6 похожих объявлений.

Объявление

Площадь, м²

Цена, ₽

Цена за м², ₽

1

36

36 000

1 000

2

40

40 000

1 000

3

37

35 000

946

4

39

41 000

1 051

5

35

34 000

971

6

42

42 000

1 000

Средняя цена за метр — около 995 ₽. Для 38 м² это примерно 37 800 ₽.

Теперь поправки:

Особенность

Поправка

Свежий косметический ремонт

+5%

Новая стиральная машина и посудомойка

+3%

15 минут пешком до метро (у соседей 7–10)

−4%

Первый этаж

−3%

Итог: +1%. Цена — около 38 200 ₽. Анна ставит 38 000 ₽. Круглая цифра выглядит честнее и попадает в фильтр «до 40 000».

Расчёт цены: средняя за метр, площадь, поправки, цена под фильтр

Совет: ставьте цену чуть ниже границы популярного фильтра. 39 000 ₽ лучше, чем 40 500 ₽. Жильцы ищут «до 40 000», и 40 500 ₽ они просто не увидят.

Пример: доходность квартиры

Доходность показывает, сколько квартира приносит на вложенные деньги. Это помогает сравнить аренду с вкладом или другими вложениями.

Исходные данные:

квартира куплена за 7 000 000 ₽;

аренда — 38 000 ₽ в месяц;

простой — 1 месяц в год;

налог самозанятого — 4%;

расходы собственника в год: капремонт и содержание — 24 000 ₽, страховка — 4 000 ₽, мелкий ремонт — 15 000 ₽.

Расчёт:

Валовый доход: 38 000 × 11 = 418 000 ₽.

Налог: 418 000 × 4% = 16 720 ₽.

Расходы: 24 000 + 4 000 + 15 000 = 43 000 ₽.

Чистый доход: 418 000 − 16 720 − 43 000 = 358 280 ₽.

Доходность: 358 280 / 7 000 000 = 5,1% годовых.

Из 418 000 ₽ аренды на руках остаётся 358 280 ₽

Для сравнения: при НДФЛ 13% налог составит 54 340 ₽, и доходность упадёт до 4,6%. Без простоя и при 4% будет 5,6%. Не забудьте, что квартира может расти в цене. Но может и требовать ремонта раз в 5–7 лет.

Где теряют деньги

Цену ставят по своим расходам: «у меня ипотека 45 000, значит, сдаю за 50 000». Рынок это не волнует. Квартира простаивает месяцами.

Не учитывают простой и ремонт при расчёте доходности. Реальная доходность оказывается на 1–2 пункта ниже ожидаемой.

Сдают квартиру в ипотеке, не прочитав договор с банком.

Глава 2. Фото и объявление

Почему фото важнее текста

Жилец листает ленту. На каждое объявление у вас есть секунда. Решает первое фото. Плохое фото — и вашу квартиру не откроют, даже если она лучшая в доме.

Как снимать

Снимайте днём. Откройте шторы, включите весь свет.

Держите телефон горизонтально. Так в кадр попадает больше.

Снимайте из угла комнаты, с уровня груди.

Используйте широкоугольный режим, но без сильных искажений.

Уберите всё лишнее: полотенца, зарядки, пакеты, магниты с холодильника.

Опустите крышку унитаза, уберите коврики и ёршики из кадра.

Сделайте 15–25 фото. Каждая комната с двух ракурсов. Кухня, ванная, санузел, прихожая, балкон, вид из окна.

Добавьте фото подъезда и двора, если они приличные.

Добавьте планировку. Даже нарисованную от руки и отсканированную.

Первым поставьте самое светлое фото гостиной или комнаты.

Порядок фото: первым всегда самый светлый кадр

Можно позвать фотографа по недвижимости. Это стоит от 3 000 до 7 000 ₽. Для дорогой квартиры окупается сразу.

Как писать объявление

Текст должен отвечать на вопросы жильца раньше, чем он их задаст. Пишите коротко и честно.

Структура:

Заголовок: тип квартиры, площадь, главное преимущество. Например: «1-комнатная 38 м², 12 минут до метро, с техникой».

Первые две строки: самое важное. Ремонт, техника, транспорт.

Что есть в квартире: список мебели и техники.

Что рядом: метро, остановки, магазины, школа, парк.

Условия: цена, залог, коммунальные платежи, срок.

Кого вы ждёте: семья, без животных или с животными, курение.

Как связаться и когда можно посмотреть.

Пример объявления

«Сдаю 1-комнатную квартиру 38 м² на длительный срок. Свежий косметический ремонт. 12 минут пешком до метро.

В квартире: двуспальная кровать, шкаф-купе, кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машина, посудомоечная машина, микроволновка, интернет.

Рядом: супермаркет у дома, парк в 5 минутах, школа и детский сад.

Условия: 38 000 ₽ в месяц плюс счётчики (вода и свет, примерно 2 500–3 000 ₽). Залог 38 000 ₽. Договор, чеки об оплате.

Рассмотрю семью или одного человека. Небольшое животное — обсуждается. Курение в квартире — нет.

Показы в будни после 18:00 и в выходные».

Фраза «чеки об оплате» привлекает аккуратных жильцов. Им важно, что всё официально.

Площадки: сравнение

Площадка

Особенности

Кому подходит

Авито

Самая большая аудитория. Много звонков, в том числе от посредников. Платное продвижение

Всем. Особенно для бюджетных квартир

Циан

Аудитория, которая ищет именно жильё. Много риелторов. Размещение для собственников может быть платным — проверьте актуальные условия

Для средних и дорогих квартир в крупных городах

Яндекс Недвижимость

Удобный поиск по карте. Есть сервис аренды с проверкой жильцов и гарантией оплаты за комиссию — проверьте условия в вашем городе

Тем, кто хочет переложить часть работы на сервис

Размещайтесь на двух-трёх площадках сразу. Цена и текст должны совпадать. Когда квартира сдана, снимите объявления в тот же день.

Как отвечать на звонки

Звонков будет много. Сразу задавайте три вопроса:

Кто будет жить и сколько человек?

С какой даты и на какой срок?

Есть ли животные?

Если ответы не подходят, вежливо откажите. Это экономит время на показах.

Что отпугивает жильцов

Тёмные фото, снятые вечером при одной лампе. Квартира выглядит мрачной и маленькой.

Цена в объявлении не совпадает с реальной: «38 000», а на показе «плюс 5 000 за коммуналку и плюс комиссия». Жилец уходит с ощущением обмана.

Забывают снять объявление после сдачи. Звонки идут неделями.

Глава 3. Как выбрать жильцов

Главное правило

Хороший жилец важнее высокой цены. Лучше сдать на 2 000 ₽ дешевле аккуратной паре, чем дороже человеку, который будет задерживать оплату. Одна просрочка на месяц съедает всю разницу за год.

Показ квартиры

Назначайте показы плотно. Например, три просмотра подряд через 20 минут. Это экономит ваше время и создаёт спрос.

Приходите заранее. Проветрите, включите свет.

Покажите счётчики, технику, где перекрывается вода.

Расскажите условия ещё раз.

Наблюдайте. Как человек разговаривает, задаёт ли вопросы, разувается ли.

Не принимайте решение на месте под давлением. Скажите, что ответите вечером.

Что спросить у кандидата

Вопрос

Зачем

Где вы работаете и кем?

Понять, есть ли стабильный доход

Почему переезжаете?

Причина может многое сказать

Где жили раньше и сколько?

Долго на одном месте — хороший знак

Можно ли позвонить прежнему хозяину?

Лучшая рекомендация

Кто ещё будет жить?

Все взрослые должны быть в договоре

Есть ли животные? Курите?

Влияет на износ квартиры

Как планируете платить?

Перевод, дата оплаты

Как проверить жильца

Проверка законна, если вы используете открытые источники и согласие человека на обработку персональных данных. Попросите согласие письменно. Это можно сделать прямо в договоре или отдельным листом.

Что проверить:

Паспорт. Сверьте фото и данные. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД или на Госуслугах — проверьте, какой сервис работает сейчас.

Долги у приставов. База исполнительных производств на сайте ФССП открыта. Найдите человека по ФИО и дате рождения. Крупные долги, особенно по алиментам и кредитам, — тревожный знак.

Судебные дела. Поиск по ФИО на сайтах районных судов и мировых судей вашего города. Ищите споры с прежними наймодателями.

Банкротство. Сведения есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Соцсети. Без фанатизма. Просто убедитесь, что человек — тот, за кого себя выдаёт.

Рекомендация прежнего хозяина. Позвоните и спросите: платил ли вовремя, в каком состоянии оставил квартиру.

Четыре этапа отбора и стоп-сигналы

Тревожные сигналы

Хочет заехать сегодня, сразу и не глядя договор.

Предлагает заплатить за полгода вперёд наличными, но без договора.

Просит не указывать в договоре часть жильцов.

Не готов показать паспорт.

Называет одну работу, а потом другую.

Торгуется о каждой мелочи ещё до заселения.

Хочет пересдавать вашу квартиру посуточно.

Последний пункт особенно важен. Есть схема: человек снимает квартиру надолго, а сдаёт её посуточно. Квартира быстро изнашивается, соседи жалуются. В договоре прямо запретите поднаём без вашего письменного согласия.

Шаблоны ответов кандидатам

Отказывать вежливо проще по шаблону. Вы не обязаны объяснять причину.

Отказ после звонка: «Спасибо за интерес. К сожалению, условия не совпадают. Удачи в поиске!»

Отказ после показа: «Спасибо, что пришли посмотреть. Я выбрал других жильцов. Желаю найти хорошую квартиру».

Согласие: «Добрый вечер! Готов сдать вам квартиру. Пришлите, пожалуйста, фото паспорта (страница с фото и регистрацией) и подтвердите согласие на проверку данных. Договор пришлю завтра для ознакомления. Предлагаю подписать и заехать в субботу в 12:00».

Отправляйте договор заранее. Жилец успеет прочитать и задать вопросы. На подписании не будет споров о каждом пункте.

Пример: как выбрать из трёх кандидатов

После показов у Анны три кандидата.

Кандидат

Работа

Предыдущее жильё

Проверка

Особенности

Сергей, 29 лет

Программист, удалённо

3 года в одной квартире, хозяин хвалит

Долгов нет

Торговался, просит 36 000 ₽

Ольга и Дмитрий, 34 и 36 лет

Врач и инженер

2 года, переезжают ближе к работе

Долгов нет

Ребёнок 5 лет, готовы на 38 000 ₽

Максим, 24 года

«Свой бизнес»

Не помнит контакты хозяина

4 исполнительных производства

Готов платить 40 000 ₽ и за 3 месяца вперёд

Максим предлагает больше всех, но у него долги и нет рекомендаций. Это главный риск. Сергей хорош, но цена ниже. Ольга и Дмитрий платят полную цену, стабильная работа, семья обычно живёт долго. Анна выбирает их.

Разница в 2 000 ₽ с Сергеем — это 24 000 ₽ в год. Зато семьи с ребёнком у школы редко переезжают каждый год. Один месяц простоя и поиска стоит Анне около 43 000 ₽, это почти два года разницы с Сергеем.

Риелтор или сами

Вариант

Плюсы

Минусы

Сами

Бесплатно. Вы сами выбираете жильца

Нужно время на звонки и показы

Риелтор

Экономит время. Проверяет жильцов

Комиссия, обычно 50–100% месячной платы. Платит жилец или вы — по договорённости

Сервис площадки

Проверка, гарантия оплаты, страховка

Комиссия с каждого платежа — проверьте условия

Частые ошибки

Выбирают первого, кто согласился, лишь бы не было простоя.

Не проверяют долги у приставов. Человек с десятком исполнительных производств редко платит аренду вовремя.

Верят на слово: «Договор не нужен, мы порядочные люди».

Глава 4. Договор найма и акт приёма-передачи

Зачем нужен договор

Договор защищает обе стороны. Без него сложно доказать, сколько и за что вам должны. Сложно взыскать ущерб. Сложно выселить. И сложно платить налоги честно.

Договор найма жилья физическому лицу регулирует глава 35 Гражданского кодекса. Договор с компанией — это аренда, глава 34. В книге речь о найме с физическими лицами.

Краткосрочный или долгосрочный договор

Срок

Как называется

Особенности

До 1 года

Краткосрочный

Регистрировать обременение не нужно. Меньше прав у жильца на продление

От 1 года до 5 лет

Долгосрочный

Обременение регистрируется в Росреестре. У жильца есть преимущественное право на продление

Краткосрочный и долгосрочный договор найма

Поэтому большинство собственников заключают договор на 11 месяцев. Потом продлевают или подписывают новый. Это просто и удобно для обеих сторон.

Что обязательно должно быть в договоре

Стороны. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, телефоны.

Предмет. Адрес квартиры, площадь, кадастровый номер, основание собственности.

Срок. Дата начала и дата окончания.

Кто ещё проживает. Все совместно проживающие граждане с ФИО. Если кто-то не указан, у него нет права там жить.

Плата. Сумма, дата оплаты, способ оплаты. Например: «до 5-го числа каждого месяца переводом на карту».

Залог (обеспечительный платёж). Сумма, когда возвращается, за что удерживается.

Коммунальные платежи. Что платит жилец, что платите вы. Как передаются показания.