Алевтина Кириенко.

Ипотека в вопросах и ответах



скачать книгу бесплатно

Как правило, решение, выданное банком, действительно в течение трех месяцев с возможной пролонгацией.


Как происходит выдача кредита?

Расчеты за квартиру, приобретаемую с привлечением ипотечного кредита, могут быть произведены за наличный расчет с использованием банковских депозитных ячеек или путем безналичного перевода денежных средств на счет продавца указанной квартиры.


Берет ли банк плату за открытие и ведение ссудного счета? Сколько стоит аренда банковской ячейки?

Плата за открытие и ведение ссудного счета составляет максимум 1 % от суммы кредита и берется один раз (в некоторых банках не взимается совсем). Плата за аренду банковской ячейки зависит от тарифов конкретного банка. Как правило, это 40–60 долларов США.


Кто оценивает стоимость квартиры и сколько времени это занимает?

Квартиру оценивает специалист из ряда оценщиков, одобренных банком. Оценка стоимости квартиры и подготовка письменного отчета в среднем занимают 2 рабочих дня.


Что будет в случае систематических нарушений сроков выплат по ипотечному кредиту?

Банк в судебном или внесудебном порядке подвергает взысканию заложенную квартиру с последующей ее продажей согласно статье 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сумма, вырученная от реализации квартиры, идет в счет погашения долга по ипотечному кредиту, процентов по нему, пеней и затрат на реализацию указанной квартиры.


Входит ли стоимость оценки квартиры в сумму кредита?

Оценка квартиры и другие расходы, связанные с получением кредита, могут быть включены в сумму кредита по желанию заемщика и при согласии банка. В противном случае заемщик оплачивает оценку квартиры из собственных средств. Оценка квартиры в Москве сегодня стоит в среднем 120 долларов США, а в Московской обл. – 150 долл. США.


Требуется ли обязательное страхование для получения кредита? Если да, то какие виды страхования являются обязательными? Страхование является обязательным условием получения ипотечного кредита. Необходимые виды страхования: страхование риска повреждения квартиры, приобретаемой с помощью кредита, страхование риска потери прав собственности на квартиру, приобретаемую с помощью кредита и страхование риска потери жизни и нетрудоспособности заемщика. Эти три вида страхования составляют комплексное обязательное ипотечное страхование.


Что такое титульное страхование?

Страхование титула квартиры (собственности) – это страхование риска того, что право собственности заемщика может быть тем или иным образом оспорено или ущемлено третьими лицами.


Как происходит оформление квартиры в собственность заемщика? Какое отношение компания имеет к договору купли-продажи квартиры?

Оформление квартиры в собственность заемщика происходит посредством государственной регистрации договора приобретения (купли-продажи) квартиры за счет кредитных средств в органах регистрации сделок с недвижимостью.

В договоре приобретения (купли-продажи) квартиры делается ссылка на то, что квартира приобретается на кредитные средства и находится в залоге у банка до погашения заемщиком всех обязательств по кредитному договору.


Обязательно ли личное присутствие заемщика для подачи договора купли-продажи квартиры на регистрацию?

Нет, заемщик может выдать доверенность на регистрацию договора купли-продажи квартиры на любое доверенное лицо, включая риэлтора.


Обязательно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры при приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита?

Нет. Нотариальное удостоверение договора осуществляется по желанию клиента или по требованию банка.

При заключении договора в простой письменной форме взимается определенный процент от суммы договора, как правило, 0,4-0,5 % за подготовку комплекта документов по сделке.


Услугами какого нотариуса города Москвы можно воспользоваться?

Можно воспользоваться услугами любого нотариуса, но, как правило, сделки купли-продажи с использованием ипотечных кредитов заверяются нотариусом, рекомендованным банком.


В чьей собственности будет находиться квартира до погашения кредита?

Согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира будет находиться в собственности заемщика (и/или созаемщика) с момента государственной регистрации договора купли-продажи и в залоге у банка до полного погашения заемщиком кредита, предоставленного на приобретение квартиры.


Как происходит погашение кредита?

В основном кредит погашается ежемесячными равными платежами. В первую очередь из этого платежа погашаются проценты за истекший месяц, а остаток идет в частичное погашение кредита.


На какую сумму начисляются проценты?

Как правило, проценты начисляются на остаток невыплаченного кредита. По мере погашения кредита сумма начисляемых процентов может перерасчитываться банком.


Возможна ли продажа квартиры до окончания действия кредитного договора?

Продать квартиру, находящуюся в залоге, возможно только с согласия банка, и покупатель при этом должен принять на себя все обязательства, связанные с обслуживанием вашего денежного обязательства, то есть: 1) либо покупатель предварительно передает вам деньги в размере, достаточном для погашения остатка долга, затем вы погашаете свой долг, с жилья снимается обременение, и вы продаете квартиру с учетом ранее полученной суммы. Вся процедура может занять от месяца до двух; 2) либо вы продаете квартиру со всеми обязательствами, которые переходят на продавца, а сами покупаете следующую квартиру.


Зачем нужен ипотечный брокер?

Ипотечный брокер помогает сформировать необходимый пакет документов, выгодно представляющий клиента банку и увеличивающий шансы получить выгодный кредит.

Ипотечный брокер подбирает ипотечную программу оптимально подходящую клиенту; помогает клиенту пройти процедуру оценки платежеспособности с лучшим результатом; вместе с клиентом проходит всю «цепочку» от выбора банка до подписания кредитного договора, всецело защищая его интересы; знает, какие квартиры одобрит банк и помогает найти ту, которая подойдет именно его клиенту.


Может ли получить ипотечный кредит гражданин России, не имеющий постоянной регистрации в Москве или Московской области?

Теоретически да, однако ряд банков работает только с определенными регионами.


Могут ли банки учесть доход супруга по гражданскому браку?

В большинстве банков будут учитывать доход только официального супруга, но созаемщиками могут быть любые лица, удовлетворяющие требованиям конкретного банка.


Может ли гражданин, получающий зарплату «в конверте», получить кредит?

Да, это возможно. Сегодня уже многие банки работают и с «серыми» деньгами, но здесь необходимо учитывать, что процентная ставка по кредиту сразу возрастает на несколько процентов.


Может ли гражданин другой страны получить кредит в российском банке?

Да, это возможно, в России есть ряд банков, которые работают с кредитованием иностранных граждан.


Каков предельный возраст для получения кредита?

На момент выплаты кредита заемщику-мужчине должно быть не более 60 лет, а женщине – 55 лет. В отдельных случаях кредит могут получить и пенсионеры, но сумма кредита и срок будут очень небольшими. Хотя и тут бывают исключения.


Что страхуется и что происходит при наступлении страхового случая?

Заемщик в обязательном порядке страхует три вида рисков: свою жизнь и риск утраты трудоспособности; риск утраты и повреждения жилого помещения, являющегося предметом залога; риск утраты права собственности на жилое помещение, являющееся предметом залога (титульное страхование). При возникновении несчастного случая, приведшего к порче имущества, являющегося предметом залога, его восстановление или замена производятся за счет средств страховой компании. В случае возникновения обстоятельств, приведших к утрате заемщиком трудоспособности или к смерти заемщика, погашение кредита происходит за счет средств страховой компании.


Можно ли получить часть ипотечного кредита деньгами в руки и потратить их, например, на ремонт квартиры?

Нет. Ипотечный кредит является целевым, т. е. выдается только на приобретение квартиры. Для финансирования ремонта квартиры существуют кредиты «на неотложные нужды».


Можно ли прописаться (зарегистрироваться) в квартире, купленной на ипотечный кредит (находящейся под залогом)?

Да, Конечно. Согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статье 346 части 1 Гражданского кодекса РФ[8]8
  Текст части первой ГК РФ опубликован в «Российской газете» от 8 декабря 1994 г. № 238–239, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301


[Закрыть]
заемщик является собственником заложенной квартиры и имеет право в ней проживать и быть зарегистрированным, а также зарегистрировать (прописать) в этой квартире членов своей семьи. Одни банки требуют извещать их перед регистрацией, другом не требуется такое извещение.


Можно ли делать перепланировку в квартире, купленной на ипотечный кредит (находящейся под залогом)?

Перепланировку в квартире, являющейся предметом залога, можно производить, если это не запрещено условиями договора с банком, получив предварительно разрешения соответствующих муниципальных органов и согласие банка. В случае несанкционированной перепланировки банк может воспользоваться своим правом на досрочное истребование полной суммы кредита.


Можно ли получить кредит без поручителей?

Да, конечно. Но часто банки просят поручителей при кредитовании под квартиру на первичном рынке, но не на весь срок, а только до момента оформления прав собственности.


Можно ли получить кредит на покупку квартиры в недостроенном доме?

Да. Но не в любом банке. Некоторым банкам на период строительства требуется дополнительное обеспечение кредита. В таком качестве могут выступать, например, дополнительные поручители или залог уже имеющейся недвижимости.


Возможна ли покупка комнаты на ипотечный кредит?

Да, это возможно. Но ипотечный кредит на покупку комнаты банки дают при условии, что после покупки комнаты под залог будет передана квартира целиком.


Можно ли погасить кредит раньше?

Да. Большая часть банков позволяет погашать кредит раньше положенного срока без штрафов, однако есть еще банки, берущие штраф за досрочное погашение кредита, это будет видно из условий договора на кредитование, который вы заключите с банком.


Могут ли мои родители выступать созаемщиками?

Да, это возможно, но банки, как правило, выдвигают дополнительные условия. В большинстве случаев созаемщиками выступают супруги, хотя возможно участие и других лиц в качестве созаемщиков.


Какова минимальная сумма для получения ипотечного кредита на покупку квартиры?

Хотя в ряде кредитных программ минимум собственных средств заемщика заявляется как 5—15 % от стоимости квартиры, естественно, везде есть свои нюансы, требующие индивидуального подхода.


Где можно купить квартиру на ипотечный кредит?

На кредит, полученный в Москве, можно купить квартиру только в Москве или Московской области. Для покупки квартиры в других регионах необходимо получить кредит по месту нахождения квартиры.


Как определить максимальный размер кредита?

Банк определит максимальный размер кредита, на который вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние шесть месяцев. При этом особо следует отметить, что банк принимает в расчет доход обоих супругов.


Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от обычного кредита?

В отличие от других видов кредитования ипотечный кредит является целевым и может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.


На сколько лет я могу получить кредит?

Сроки кредитования могут быть самыми разными – от 3 до 30 лет. Срок кредитования зачастую зависит от целого ряда факторов, таких, как ежемесячный доход, сумма кредита и размер первоначального взноса. Многие банки допускают возможность как частичного, так и полного досрочного погашения кредита при предварительном извещении об этом банка. В этом случае банк примет дополнительную сумму в счет погашения кредита и пересчитает размер ежемесячных платежей либо, по вашему желанию, уменьшит срок кредита.


Кто проверяет юридическую «чистоту» квартиры?

Документы, подтверждающие право собственности продавца квартиры и чистоту титула, проверяют: службы банка, страховая компания, агентство недвижимости (если оно принимает участие в сделке). Дополнительную проверку квартиры может проводить оценочная компания.


Каковы средние ставки страховых компаний по видам страхования ипотечных рисков?

Стоимость всех видов ипотечного страхования обычно составляет в сумме не более 1,5 процента от остатка суммы кредита. Как правило, страховые договоры заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период.

При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, так как он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора (с учетом произведенного заемщиком погашения суммы основного долга).


Через какое время после предоставления документов можно рассчитывать на получение кредита?

Срок рассмотрения банком заявки на ипотечный кредит в среднем не превышает двух-четырех недель. Получив положительное решение кредитного комитета банка, предстоит определиться с окончательным выбором квартиры и заключить кредитный договор.

Затем необходимо оформить сделку купли-продажи и ипотеки квартиры. После государственной регистрации этой сделки вы станете собственником новой квартиры. Время, которое займут мероприятия, проводимые после получения одобрения банка, напрямую зависит от заемщика, но оно не может быть более срока оговоренного в кредитном договоре.


Буду ли я платить квартирную плату?

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ[9]9
  Текст Кодекса опубликован в «Российской газете» от 12 января 2005 г. № 1, в «Парламентской газете» от 15 января 2005 г. № 7–8, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14


[Закрыть]
как собственник квартиры вы будете нести все расходы, связанные с уплатой налогов на недвижимость, осуществлением эксплуатации и ремонтом квартиры, а также будете нести расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории, пропорционально принадлежащей вам на праве собственности площади.


Кто будет искать квартиру?

В действующем в настоящий момент законодательстве нет норм, регламентирующих каким-либо образом этот вопрос. Из этого следует, что вы имеете возможность искать квартиру как самостоятельно, так и с помощью риэлторских компаний.


Какие виды страхования сопровождают ипотечный кредит?

Обязательным условием получения кредита в большинстве банков является страхование 3 видов:

страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

страхование права собственности на предмет ипотеки (т. е. на квартиру, которую вы покупаете);

страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несет заемщик.


Кто ищет страховую компанию?

На сегодняшний день многие банки, работающие с ипотечным кредитованием, имеют договоры с рядом страховых компаний, которые предоставляют клиентам этого банка некоторые льготы. Таким образом, при обращении в банк за ипотечным кредитом у вас появляется возможность выбрать страховую компанию из списка, предложенного банком, или искать ее самостоятельно.


Какие основные нормативные акты регулируют институт ипотеки в России сегодня?

Среди многочисленных законов и правовых актов Российской Федерации можно выделить три документа, напрямую регулирующих отношения, связанные с ипотекой:

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3 главы 23);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако следует помнить, что выдача ипотечного кредита – это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством.


Возможно ли в процессе выплаты суммы ипотечного кредита понизить процентную ставку?

Согласно ипотечным программам большинства банков ставка автоматически не понижается и может быть изменена лишь через процедуру перекредитования. Однако из этого правила есть исключения, как, например, ипотечное кредитование на приобретение квартиры в строящемся доме. Согласно программам банков, работающих с этой категорией жилья, процентная ставка может изменяться (в сторону понижения) после получения заемщиком документов о собственности на квартиру в законченном строительством доме. В случае предоставления ипотечного кредита в размере более 60–80 % от стоимости квартиры (в зависимости от банка) может устанавливаться повышенная процентная ставка, которая уменьшается после достижения размера суммы основного долга рубежа, оговоренного в кредитном договоре.


Какого рабочего стажа достаточно для получения ипотечного кредита в банке?

По требованиям большинства банков для получения ипотечного кредита в банке необходимо наличие трудового стажа на последнем месте работы не менее шести месяцев. Это требование банков связано с необходимостью установления среднемесячного дохода, что, в свою очередь, необходимо для расчета суммы возможного кредита.


Возможно ли получение ипотечного кредита вообще без первоначального взноса?

Для начала необходимо отметить, что не все банки готовы предоставить ипотечный кредит без первоначального взноса.

Без своих накоплений получить ипотечный кредит можно только под залог существующей недвижимости, в качестве которой может выступать имущество, стоимость которого достаточна для погашения за счет его продажи, в случае необходимости, суммы кредита, процентов по кредиту и других расходов банка согласно кредитному договору.


Что лучше: накопить на покупку жилья своими силами, вложить в ЖСК или получить ипотечный кредит?

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Копить самостоятельно, на первый взгляд, самый дешевый, а на самом деле просто наиболее привычный вариант: еще десять лет тому назад взять ипотечный кредит в России было невозможно. Несмотря на все плюсы этого варианта, рост цен на жилье, который мы наблюдаем на протяжении последних 5–7 лет (25–35 % в год), может свести на нет любую экономию. Выбрав этот вариант, можно потратить лучшие годы жизни, отказывая себе во всем ради мечты купить квартиру и продолжая жить в съемном или не устраивающем вас собственном жилье.

Накопительные схемы (жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочие формы) – путь решения жилищного вопроса, активно используемый в Европе. Плюсы этого варианта в его низкой номинальной стоимости. Минусы – в том, что:

а) необходимую денежную сумму вам придется долго копить; б) вложив свои средства в кооператив, вы принимаете на себя риск банкротства самого кооператива, который теоретически возможен; в) вы не становитесь собственником жилья сразу же, как в случае с ипотекой.

Ипотека, наиболее оптимальное решение жилищного вопроса в России. Почему?

1) комфорт: ипотека позволяет стать собственником квартиры сразу, а не через десять лет;

2) безопасность: вы не отдаете свои средства, а получаете их от банка, т. е. рискуете средствами фактически не вы, а банк;

3) экономическая целесообразность: удорожание квартиры за счет ипотеки оказывается значительно меньшим, чем рост цен на жилье.


Насколько квартира станет для меня дороже, если я приобрету ее с помощью ипотеки?

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание такие важные параметры, как размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, срок кредита, налоги и т. д. Рассмотрим несколько примеров:

Пример № 1: кредит на 10 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается строго по графику.

За 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам квартира подорожает на 41 %, или около 4,1 % в год. При этом ежегодный темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15–20 %.

Пример № 2: кредит на 10 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается по графику первые пять лет, далее – полное досрочное погашение.

Подорожание квартиры за 5 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 28,75 %, или около 5,75 % в год. Темп роста цен на жилье ежегодно за последние несколько лет в крупнейших российских городах – все те же 15–20 %.


Пример № 3: кредит на 15 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается по графику первые семь лет, далее – полное досрочное погашение.

Удорожание квартиры за 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 29,09 %, или около 5,81 % в год. Среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15–20 %.


Упадут ли процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время?

В течение ближайших нескольких лет снижение процентных ставок произойдет, но весьма незначительное. При этом среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет был не ниже 15–20 %, т. е. он гораздо выше любых процентных ставок по ипотечным кредитам.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5