Владимир Дементьев.

Реновация или «афера века»?



скачать книгу бесплатно

Реконструкция пятиэтажек

Беседовал Кирилл Журенное.

За шумным обсуждением плюсов и минусов реновации москвичи забыли еще об одном способе улучшить свои жилищные условия. Полная реконструкция жилого здания может превратить старую пятиэтажку в новый дом. Журналисты «МН» выяснили, как это происходит и почему подобная практика пока не прижилась в городе.

Не было бы счастья.

Необычный девятиэтажный дом на Химкинском бульваре с огромными окнами и застекленными лоджиями давно уже стал местной достопримечательностью. Многие жители еще помнят те времена, когда он был ничем не примечательной пятиэтажкой. В начале двухтысячных здесь случилось ЧП – взорвался газ в одной из квартир. Удар был такой силы, что в соседних подъездах вылетели окна, а где-то и двери. Но даже после этого «хрущёвка» устояла.

Когда архитектору Алексею Кротову предложили разработать проект ее реконструкции, он ни секунды не сомневался в успехе такой затеи.

«Эти дома невероятно крепкие. Срок эксплуатации несносимых серий рассчитан примерно на 120 лет, а их износ на сегодняшний день, по оценке авторитетных экспертов, составляет не больше 20 процентов. Поэтому большинство пятиэтажек можно, без сомнения, реконструировать», – считает Кротов. Он даже вспоминает, как в конце 70-х в Новосибирске в одну из «хрущёвок» врезался кукурузник, пилотируемый сошедшим с ума летчиком. Вскоре дом отремонтировали, и он до сих пор служит верой и правдой своим жителям. Так почему же такому невзрачному, но крепкому жилью нельзя дать вторую жизнь?

Очень быстро нашелся инвестор, готовый вложить деньги в хрущевку на Химкинском бульваре, и работа закипела. Через 10 месяцев после начала строительства дом было не узнать. Вместо убогой «панельки» здесь появилось красивое девятиэтажное здание.

«Мы смогли вдвое увеличить жилую площадь. До реконструкции здесь было 100 квартир, после стало 122 квартиры. Но зато все они обрели новое качество. Появились четырех– и даже пятикомнатные двухуровневые квартиры. Неудивительно, что все они были немедленно распроданы», – вспоминает сейчас Алексей Кротов.

Уникумы с улицы Мишина.

Дом 32 на улице Мишина расположен в престижном районе недалеко от метро «Динамо». Жители маленькой четырехэтажной «хрущёвки» решились на переделку своего дома в 2004 году. Они стали пока единственным в стране коллективом собственников, кто не захотел ждать милостей от государства, а провел реконструкцию практически за свой счет.

Этот дом в отличие от пятиэтажки на Химкинском бульваре считался вполне благополучным. Построили его по индивидуальному проекту еще в 60-е, к тому же рассчитано здание было всего на 16 квартир. Это и решило главную задачу – собственники смогли договориться о реконструкции, создали жилищно-строительный кооператив и дружно принялись обивать пороги чиновников, пытаясь получить необходимые документы.

Только через несколько лет на активных жильцов обратили внимание в столичном правительстве, эксперимент одобрили, и дело сдвинулось с мертвой точки.

Теперь на бывшую четырехэтажку, превратившуюся в девятиэтажный дом, приезжают смотреть те москвичи, кто только собирается заняться перестройкой собственного жилища. Здание получилось необычным и снаружи, и внутри. Дополнительные верхние этажи опираются здесь не на существующие конструкции старого здания, а на внешний каркас. Новые стены как бы накрыли уже существующий дом. Жильцы говорят, что конструкция напоминает табуретку (старый дом) под столом (надстройка).

Между старыми внутренними стенами и новыми внешними появились пристраиваемые лоджии, эркеры, которые соединяются со старой квартирой за счет арочного проема. В среднем это около 5 кв. метров прибавки площади для каждой из комнат.

Есть и минусы: из-за особенностей конструкции большинство обновленных квартир сильно потеряли в освещенности, но жители предпочли смириться с этим недостатком. В конце концов проект они принимали и одобряли сами, поэтому с самого начала знали, на что шли. Компенсацией за неудобство стало то, что надстроенные квартиры перешли в собственность самим жильцам, причем куплены они были по себестоимости – примерно 70 тыс. рублей за квадратный метр. И это притом, что средняя цена метра в этом районе зашкаливает за 200 тысяч.

Не надо ждать у моря погоды.

Специалисты компании, проводящей городскую реконструкцию пятиэтажек, говорят, что количество желающих полностью переделать свой дом выросло после того, как была объявлена программа реновации. Жители многих пятиэтажек, сумевшие отбиться от участи попасть в «сносимый» список, серьезно опасаются, что со временем застройщики все-таки положат глаз на их собственность, поэтому предпочитают подстраховаться уже сейчас.

Это сложный проект, который требует от жильцов времени, сил, сплоченности и денег. Люди должны провести несколько собраний собственников, общим голосованием создать ЖСК. Москвичам придется платить за десятки экспертиз самостоятельно, а это может обойтись не в один миллион рублей. Только после того, как государственные службы разрешат реконструкцию, можно приступать к поиску инвестора.

Затем опять голосование по выбору проекта и согласованию застройщика. И все это при полном отсутствии помощи государства – оно в реконструкции не заинтересовано. Именно поэтому желающих немного. В прошлом году чиновники разрешили надстройку двух таких домов – одна пятиэтажка на бульваре Матроса Железняка вырастет до 12 этажей, другая «хрущёвка» в Измайловском проезде станет десятиэтажной башней. Но москвичи верят, что после долгих мытарств они все-таки получат достойные квартиры в хороших домах. Другого способа улучшить свое жилье у них нет.

5 шагов к реконструкции:

1. Провести общее собрала ние собственников, на котором принять решение о создании юридического лица. Чаще всего речь идет об организации ЖСК.

2.2. Активисты начинают сбор исходно-разрешительных документов. Надо понимать, что это занятие даже у профессионалов строительного бизнеса занимает порядка года и требует определенных средств, которые на этом этапе собирают жители.

3. После того как эксперты подтвердили готовность здания к реконструкции, к делу присоединяются проектировщики. У некоторых архитектурных бюро уже есть готовые проекты реконструкции дома.

4. На этом этапе появляются инвесторы. Это могут быть и крупные девелоперы, и небольшие строительные компании. Специалисты утверждают, что проблем с их поиском не будет. Бизнесмены часть квартир оставляют законным хозяевам, а площадь в надстроенных этажах продают по рыночной стоимости, что дает им неплохую прибыль. При этом платить за покупку земельного участка, как это делается при традиционной застройке на пустом месте, им не приходится.

5. Жители должны согласовать проект дома, решить, будут ли они отселяться во время работ Сегодняшние технологии предусматривают реконструкцию без отселения жильцов, но при этом люди должны будут не меньше 10 месяцев жить в условиях стройки.

– Пока в Москве процесс реконструкции жилых домов сложен и достаточно закрыт. Сегодня все внимание власти уделяют реновации. Должно пройти время, пока она из теории перейдет в практическую. Пока утрясутся юридические тонкости и реновация станет обыкновенным рабочим процессом, чиновники обратят внимание на реконструкцию жилья.

До этого момента поддержки реконструкции столичным правительством не будет.

Нельзя бесконечно ломать, надо начинать восстанавливать. Другого выхода нет. Это понимают и в Гос-думе. Сейчас депутат Галина Хованская готовит проект федерального закона о реконструкции жилья. Когда документ примут, все станет проще. Причем в этом случае речь будет идти уже не только о пятиэтажках, но и о многоэтажных зданиях.

Если у людей есть терпение и настроение заниматься судьбой своего дома, эту работу можно начинать уже сейчас. Будет непросто, особенно в столице. Но когда придет время, эти москвичи станут первыми, кто въедет в собственные, обновленные квартиры.

Социальная сфера – приоритет бюджета?

Чем больше населения в городе и различных объектов, тем больше налоговых сборов.

Марина ЗАЙЦЕВА, okruga@ym.ru

Столичный бюджет на 2018 год и плановый период 2019–2020 годов утвердили в Москве. Мэр города подписал соответствующий закон.

Согласно документу, доходы бюджета на следующий год составят 2,103 триллиона рублей, в 2019 году – 2,206 триллионов. а в 2020 году 2,317 триллиона. Что касается расходов на 2018 год обозначена цифра в 2,326 триллиона рублей, в 2019 году больше – 2,206 триллиона, а на 2020-й сумма в 2,429 триллиона рублей.

В этот плановый период будут увеличены зарплаты работникам всех бюджетных сфер, выплаты семьям с детьми и пожилым людям. Кроме того в бюджете города заложены дополнительные средства для стимулирования роста профессионализма врачей и учителей.

Социальная сфера останется приоритетной в главном финансовом документе города – в следующем году на социальную поддержку предусмотрено 240,8 миллиарда рублей.

Вот какой бюджет у Москвы, правы те кто говорит, что Москва «сходит с ума от ожирения!)».

– Буквально на днях, – добавляет Юрий Эхин, –

Сергей Собянин заявил, что Москву нужно увеличивать. Называлась даже цифра – до 35 миллионов жителей. Его заместитель Марат Хуснуллин летом оперировал схожей цифрой в 30 миллионов.

Реконструкция пятиэтажек

Программа реконструкции пятиэтажек – это социальный проект, реализуемый в интересах собственников, которые приняли решение остаться на прежнем месте жительства и улучшить свои жилищные условия за счет реконструкции дома путем обустройства и надстройки верхних этажей на отдельном фундаменте без дополнительной нагрузки на дом. По мнению экспертов, особенно большой потенциал и положительные перспективы реализации этой программы существуют в Москве.

Преимущества реконструкции.

Программа реконструкции пятиэтажных жилых домов имеет целый ряд неоспоримых преимуществ, как для собственников жилья, так и для муниципалитетов, застройщиков и инвесторов. Для собственников автоматически решается сразу несколько ключевых проблем. Во-первых, они остаются жить на привычном для себя месте. Им не нужно менять свой жизненный уклад: все рядом и магазины и школы с детскими садами и поликлиники. Во-вторых, они получают возможность улучшить свои жилищные условия: площадь квартиры в среднем увеличивается на 20 квадратных метров. Кроме того, при реконструкции подлежат замене все инженерные коммуникации, появляется лифт, жители получают возможность того, что в течение года в их доме будет сделан качественный комплексный капитальный ремонт. После чего стоимость квартир в реконструированном доме увеличивается в среднем на 40 %. И еще у собственников появляется уникальная возможность купить по себестоимости для себя или своих родственников квартиру в надстроенной части дома. Такая квартира обойдется им, как правило, на 60 % ниже рыночной стоимости.

Не меньше преимуществ получают при успешной реализации проектов по реконструкции МКД и городские власти. Это существенная экономия бюджетных средств, по сравнению с новым строительством такого же дома (а ведь, если проводить переселение без реконструкции, надо будет потратиться еще и на слом старого дома). Кроме того, у администраций появляются альтернативные проработанные подходы получения нового и благоустроенного жилья в городе. Ну и наконец, повышается уровень доверия жителей к городским властям (в особенности той части жителей, которая не настроена на переселение).

Ключевым преимуществом для застройщика и инвестора является так называемый «низкий входной билет». Действительно, коммуникации подведены, земля под домом согласована, инфраструктура выстроена – это очень большая экономия денег, времени и нервов.

Необходимо понимать, что реновация и реконструкция жилья помогут обновить жилой фонд, изменит облик города, даст толчок экономике, улучшит жилищные условия населения. Во время выполнения ремонтных работ расчищаются подвалы зданий, и жители получают прекрасную возможность использовать их в коммерческих целях, а также экономить на оплате коммунальных платежей. Таким образом, программа реконструкции будет способствовать жилищному просвещению собственников МКД, стимулировать их к развитию института добрососедских отношений и повышению эффективности управления своим МКД.

Справедливости ради, следует отметить, что не каждая пятиэтажка может быть реконструирована. Из этого списка сразу же можно исключить аварийные и ветхие дома. А по каждому из тех домов, которые не попадают в эти категории решение необходимо принимать в индивидуально порядке после соответствующего обследования дома. Вместе с тем, по мнению многих экспертов, большинство пятиэтажных домов, например в Москве, весьма добротные и простоят после реконструкции еще не одно десятилетие. Отметим, что в Москве уже существуют реализованные проекты по реконструкции пятиэтажек, которые признаны успешными. Это, например, многоквартирные дома расположенные по адресу: ул. Мишина, д. 32 и Химкинский бульвар, д. 4.

Возникает резонный вопрос: за счет чего окупаются расходы на реконструкцию дома? Ответ очевиден: инвестор или застройщик продает квартиры на достроенных верхних этажах и таким образом не только окупает свои расходы, но и получает прибыль.

Сроки выполняемых работ внутри квартиры, в которой проживает собственник, составляют не более 10 дней, после того, как завершится внешняя реконструкция дома. В квартире будут заменены все инженерные коммуникации. В рамках инвестиционного контракта все виды этих работ будут выполнены бесплатно согласно Проекту реконструкции жилого дома.

Когда реконструкция становится реальностью.

Для получения права на реконструкцию многоквартирного жилого дома его собственникам необходимо провести комплекс подготовительных мероприятий. Начать работу следует с организации взаимодействие с жителями дома и с каждым собственником в отдельности. Это необходимо, чтобы убедить их в целесообразности проведения реконструкции в доме. Затем стоит заняться подготовкой общего собрания собственников с целью рассмотрения данного вопроса. Кроме того, в доме необходимо создать ЖСК. Следующим этапом является проведение общего собрания собственников, где требуется получить согласие не менее 2/3 голосов ЗА реконструкцию. Причем, согласие каждого голосовавшего собственника должно быть оформлено в письменном виде.

В процессе подготовки всей разрешительной документации нужно не прекращать общение с жителями, которые проголосовали против реконструкции или воздержались. Необходимо убедить этих собственников и склонить их на сторону большинства, давших письменное согласие ЗА реконструкцию МКД. В дальнейшем, по мере готовности документации на реконструкцию, необходимо на общем собрании собственников утвердить ГПЗУ, архитектурный проект кандидатуру застройщика (подрядчика).

В отдельных случаях требуется проведение организационных мероприятий по временному переселению жителей на время проведения реконструкции в заранее арендованное жилье. На всем протяжении процесса реконструкции необходима плановая работа с жителями по всем организационным и разъяснительным работам, которая ведется кураторами (как правило, 2 человека).

У инвестора (застройщика) тоже имеется целый спектр обязанностей, связанных с реконструкцией жилого дома. Еще до начала осуществления работ ему необходимо произвести соответствующее оформление имущественных и земельных отношений, разработку и получение градостроительного плана земельного участка, предпроектное обоснование реконструкции многоквартирного дома, прохождение экспертизы.

Далее наступает проектирование, расчет нагрузок, получение технических условий, увеличение мощностей по инженерным сетям. Строительные и монтажные работы можно будет начать после получения разрешения на строительство. После окончания работ по реконструкции застройщик должен обеспечить ввод объекта в эксплуатацию, а также сдачу и приемку дома Государственной комиссией.


КОММЕНТАРИЙ:

(Резонный вопрос, откуда взять колоссальные цифры на реновацию – регионам такие цифры даже не снятся, откуда они их возьмут, а вот откуда – фирмы, добывающие природные богатства на территории регионов, регистрируются в Москве и, соответственно, налоги платят по месту регистрации, а таких фирм тысячи, вот бюджет города и растёт. Но куда расходуются деньги? Судя по подписанному закону (о бюджете г. Москвы) 240,8 миллиарда пойдут на социальную сферу: повышение зарплат бюджетникам, помощь семьям с детьми, помощь пожилым людям (что это такое?), повышение квалификации врачам и учителям. Это хорошо. Хорошо, что строятся дороги и метро, парки и новые бордюры взамен крепких старых.

Но почему бы семьям с детьми, да и другим очередникам не взять и дать квартиры, выкупив их у застройщиков, которые ими уже «затоварились». Есть в очереди и ветераны войны и труда и инвалиды. Имея триллионы Собянин и «Единая Россия» могли бы и о них подумать).

(Реновация будет стоить сотни миллиардов или поднимется до триллиона или триллионов, а вот реконструкция уменьшит эти расходы в два-три раза. Оставшиеся деньги можно опять-таки направить на социальную сферу. Но до этого умы «Единой России» дойти неспособны – у них преобладает свой рваческий интерес – ничего не поделаешь, капитализм, обогащайся как можешь, своя рубашка ближе к телу).

Только от нас зависит, как мы живем!

Светлана ДЖАЛИЛОВА, председатель ЖСК «Амундсена, 17, корпус 1, г. Москва.

Есть в Москве такие уютные дворики, где жители домов знают друг друга с детства. Собираются на лавочках, сетуют на нерадивость властей, грязные подъезды, сырые подвалы, «перемывают косточки» соседям: «Слышала, Петровна, Настька-то опять пьёт, за детьми совсем не смотрит», – сокрушается одна соседка. «Да, не говори, – вторит ей другая. – Зачем нарожала столько? А Алексей-то, мужику под сорок, а всё с матерью живёт, никак не съезжает». Не забудут пройтись и по Верке, загадившей 3-й подъезд своими кошками; и по Александру, который каждый день пьёт на скамейке детской площадки и приглашает присоединиться прохожих… Но при этом любят они и свой дом, и свой двор, это – их «малая родина».


Поэтому многие не хотят переезжать с насиженного, обжитого места. Но дома морально и физически устарели, требуют проведения комплексного капитального ремонта, или же планируются к сносу, несмотря на то, что основные несущие конструкции мало изношены… После объявления в столице программы реновации, население встрепенулось, и жители начали массово оформлять землю под своими домами в собственность. Это правильное решение, однако оформление в собственность земли под домом не спасает его от сноса.

Несколько лет назад наиболее инициативные и неравнодушные собственники жилья стали задумываться над самостоятельной реконструкцией своего дома. Особенно после того, как познакомились с опытом реконструкции пятиэтажного МКД на Химкинском бульваре. Доверие к проекту во многом определялось тем, что архитектор – автор проекта и реализовал его на СВОЕМ МКД – пятиэтажке 1961 года постройки. Чуть позже в СМИ заговорили о реконструкции дома на ул. Мишина, 32. Для инициативных собственников открылась перспектива! Поиск единомышленников привел многих в ООО «Городская реконструкция пятиэтажек» – http://g-r-p.ru/ (далее ГРП). Синергетический эффект от объединения активных, грамотных, целеустремленных граждан, помноженный на методическую и юридическую помощь со стороны специалистов ГРП, довольно быстро дал результаты – были созданы десятки новых ЖСК и учредителями этих кооперативов стали сами собственники жилья, желающие и дом обновить, и остаться жить на своём месте. Специалисты ГРП сопровождали каждый шаг: помогали организовать собрание, подготовить и распечатать необходимые документы, пригласили представителей власти, архитекторов, юристов – всё как полагается, всё по закону.

И вот уже десятки сотен москвичей имеют на руках проект своего дома после реконструкции.

Ложка дегтя…

Светлана ДЖАЛИЛОВА

Решив принять участие в программе реконструкции, жители собираются воодушевлённые, в надежде наконец-то самим поучаствовать в дальнейшей судьбе дома. И вот тут на «сцену» выходят те самые «притчи во языцех»: «насти», «лёши», «веры». Их всего то 2–3 человека, но всю свою энергию, нерастраченную на воспитание детей, достижение жизненных целей, созидание, они обрушивают на собравшихся. Вдруг становятся юристами, строителями, архитекторами и запугивают людей дилетантскими суждениями о программе, с которой даже не ознакомились, забывая, что каждый должен заниматься своим делом – «сапоги тачать сапожник, а пироги печи пирожник». Ведь, даже изучив законы аэродинамики, мы не сможем поднять в небо самолёт. Покупаем билет и отправляемся в полёт, доверяя пилоту – он умеет это делать. Он – профессионал!

Но негативщики продолжают орать, оскорбляют присутствующих, пытаются сорвать собрание. И если здравомыслящие соседи не осадят их, не дадут отпор, может повториться ситуация, которая случилась в доме № 19 на улице Фабрициуса.

В этом 3-этажном, добротном, кирпичном доме 1958 года постройки – просторные квартиры, большие кухни и высокие потолки. Но, как и в большинстве домов, капитальный ремонт не проводился со времён царя Гороха. А ведь дом, как и человек, болеет и стареет. И, как человеку, ему нужен уход и лечение. Поэтому, когда жителям поступило предложение провести реконструкцию дома, они с энтузиазмом восприняли его. Но тут жительница, проживающая одна в 3-комнатной квартире, которую все в доме называют Шурочка, решила – не бывать этому! Имея много свободного времени и обладая богатым воображением, начала обходить соседей и уверять их, что за реконструкцию с них потом будут требовать деньги. Написала письмо с отказом, собрала под ним подписи и отправила в Департамент. В итоге – дом с реконструкции сняли. Но шила в мешке не утаишь, и соседи со временем узнали, что Шурочка ввела их в заблуждение. И на самом деле реконструкция проводится за счёт средств инвестора – застройщика и жители ни за что не платят. Но время ушло, а потом подоспела реновация и дом включили в программу сноса. Жители недовольны, да и Шурочка тоже. Где же теперь ее активность?.. Но, как говорится, после драки кулаками не машут.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8