Виктор Лойер.

Заставьте коммунальщиков работать



скачать книгу бесплатно

Предисловие


Уважаемые читатели!

Вероятно, очень мало найдётся людей, которые были бы довольны тем качеством услуг, что оказываются управляющими организациями.

Каждый месяц, когда приходят очередные платёжки, люди хватаются за голову от вида тех сумм, которые надлежит уплатить. Платим то мы много, а вот есть ли видимый результат от этой оплаты? Ваш многоквартирный дом в идеальном состоянии? Или, может быть, совсем наоборот?

Люди платят управляющим компаниям, без преувеличения, огромные суммы денежных средств, но, скажем прямо, не получают от них должного объёма причитающихся услуг. А куда же деваются деньги? К большому сожалению, далеко не все управляющие организации честно подходят к выполнению своих обязанностей. Они не выполняют того, что выполнять обязаны, а деньги, которые собственники жилых помещений уплачивают на содержание и ремонт, зачастую расходуются не по целевому назначению (грубо говоря, разворовываются собственниками и руководством этих управляющих компаний).

Во многом это связано с тем, что люди вообще не знают, какой объём работ должна осуществлять управляющая организация, и вообще какой у неё круг обязанностей, и какова зона её ответственности. А ведь согласно закону, управляющие компании должны выполнять весьма объёмный комплекс услуг.

За неисполнение обязанностей на управляющую компанию можно и нужно жаловаться. После того, как за разгильдяйство на коммунальщиков будет наложен штраф, желания выполнять свои обязанности как положено у них явно прибавится, чтобы не привлекать ещё большее количество штрафов.

Именно об обязанностях управляющих компаний, наших собственных правах, а также о том, куда нужно жаловаться на обнаглевших коммунальщиков, мы и поговорим в настоящей книге.

Книга рекомендуется к прочтению всем собственникам многоквартирных домов, которые обслуживаются управляющими организациями.

Термины, определения и сокращения


Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Понятия «управляющая организация» и «управляющая компания» по тексту книги являются равнозначными.

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации.

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.

МКД – многоквартирный дом.

КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;

П. – пункт (статьи нормативного акта).

Пп. – подпункт (пункта статьи нормативного акта).

Ст. – статья (нормативного акта).

ТСЖ – товарищество собственников жилья.

УО – управляющая организация.

Ч. – часть (статьи нормативного акта).

Законодательные основы управления многоквартирными домами


Любое жилище, разумеется, нуждается в содержании и ремонте. Не являются исключениями и многоквартирные дома, в которых проживает наибольшая часть населения нашей страны.

Если у частного дома есть хозяин, то за состоянием своего жилища, он, конечно же, следит самостоятельно.

Протекла крыша – починил, прогрызли завалинку мыши – заделал, отвалилась дверь – повесил обратно на петли.

С многоквартирными домами (далее также – МКД) – всё гораздо сложнее. Собственников квартир в таком доме много, для него требуется уже совершенно иной уровень управления. Кроме того, МКД гораздо более сложный объект с точки зрения коммуникаций. Вода, электричество, газ – все эти ресурсы необходимо доставлять потребителям в МКД. В МКД есть общее имущество, например, подъезд, которых нет в домах частных. А ведь общему имуществу тоже требуется содержание и ремонт! Кто должен нести за него ответственность в условиях множественности лиц, являющихся хозяевами квартир в таком доме? Кто будет чинить инженерные сети, которые находятся где-то в подъезде или на чердаке? Кто подлатает давшую течь крышу или заменит водопроводные трубы в подвале?

Нужен тот, кто организует присмотр за столь сложным «организмом», как многоквартирный жилой дом, кто обладает необходимыми навыками для осуществления подобного ремонта.

Именно поэтому МКД и нуждается в соответствующем управлении. Иными словами, все жильцы в МКД нуждаются в получении сразу двух видов услуг: жилищных и коммунальных.

Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо собственникам помещений в МКД для надлежащего содержания общего имущества в доме:

– содержание и ремонт общего имущества (например, замена окон в подъезде);

– санитарное содержание общего имущества (например, услуги дворника, услуги по уборке подъездов);

– услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (например, организация на доме рекламных конструкций, работа с должниками).

Коммунальные услуги включают в себя:

– холодное и горячее водоснабжение;

– водоотведение;

– отопление;

– электроснабжение;

– газоснабжение.

И вот именно для того, чтобы собственники могли своевременно и качественно получать жилищные и коммунальные услуги, и существует управление МКД. Ведь если не поддерживать в надлежащем состоянии те же водопроводные стояки, то вода просто не дойдёт по потребителей из-за протечек прогнивших труб, а если не чинить крышу, то все квартиры зальёт дождевой водой.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), существует три способа управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД, в соответствии с ч.3 ст.161 ЖК РФ, выбирается на общем собрании собственников квартир и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.


1) Непосредственное управление возможно только в МКД, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Безусловными положительными сторонами непосредственного управления являются отсутствие лишних расходов на управление, содержание и ремонт дома, а также чёткий контроль за расходами. Не нужно платить управляющей организации, можно всё делать своими силами. Но в то же время «самоуправцы» могут столкнуться со сложностями в части качества оказания жилищных услуг. Самостоятельно осуществить весь причитающийся дому комплекс услуг будет очень сложно – нужно искать профессионалов для осуществления текущего ремонта, заключать с ними договоры и обсуждать технические условия. Помимо этого, для проведения ремонта может понадобиться и специальное оборудование. Если ремонт нужно произвести максимально оперативно, то здесь тоже могут возникнуть проблемы – просить срочного исправления неисправностей не у кого, нужно всё делать своими силами! Нельзя просто снять трубку и позвонить диспетчеру, который пришлёт бригаду слесарей, «вооруженных» всем необходимым для устранения неисправностей. Нужно искать подрядчиков, готовых выполнить необходимые работы, либо производить коллективный ремонт силами самих жильцов.

Именно поэтому подобный способ управления возможен лишь в домах с относительно небольшим количеством квартир. Если дом состоит из нескольких сотен жилых помещений, и, если случилось что-то серьёзное, а помочь оказалось некому, это может привести к настоящему коллапсу.


2) Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищества собственников жилья являются юридическими лицами.

С 01.09.2014 года товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости (ТСН). Создаются они по решению собственников МКД.

В соответствии со ст.135 ЖК РФ, ТСЖ создаётся для целей управления общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг.

ТСЖ имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров иных лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ.

Основными плюсами ТСЖ является то, что данная форма управления МКД позволяет активным собственникам более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома. Фонд на содержание МКД формируется за счёт членских взносов. На практике ТСЖ может столкнуться с проблемой, когда некоторые жильцы не захотят оплачивать такие взносы.


3) Самым распространённым вариантом управления многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией.

Управляющая организация – это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.

Помимо вопроса о выборе одного из трёх вышеперечисленных способов управления, общее собрание собственников, остановившее свой взгляд именно на способе управления через управляющую организацию, должно выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД), обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК РФ). Кроме того, собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несёт ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Преимуществом управления МКД через управляющую организацию, по задумке, должно быть качественное и профессиональное предоставления всех причитающихся услуг.

Однако, что мы имеем на самом деле? К сожалению, де-факто мы имеем то, что управляющие организации, в первую очередь, нацелены не на качественное и профессиональное предоставление услуг управления, а на получение всеми правдами и неправдами прибыли от оказания услуг. Кроме того, у собственников МКД практически не имеется по-настоящему эффективных способов прямого контроля за результатами оказанных услуг, а также за целевым расходованием средств, которые такой управляющей организации выплачиваются.

Многочисленные судебные споры с управляющими организациями лишь подтверждают данные неутешительные тезисы.

Конечно, есть и добросовестные управляющие компании, которые ответственно подходят к своей работе, однако такие случаи, скорее являются исключением, нежели правилом.

Так давайте же разберемся, что же именно обязаны выполнять управляющие организации, и каким образом мы можем заставить их работать, а не заниматься исключительно сбором денежных средств с жильцов.

Глава 1. Что обязана делать управляющая организация?

1.1. Структура оплаты за жилье

Перед тем как приступить к разбору обязанностей управляющих организаций, давайте разберём сами основы – какие, собственно, расходы несёт собственник квартиры в МКД.


Можно выделить две большие категории расходов:

– налоги;

– вненалоговые расходы.


Налоги окружают нас всюду: со своих доходов мы платим 13% подоходного налога, платим транспортный налог, земельный налог и другие налоги. За жильё мы тоже обязаны вносить обязательные платежи в бюджет в виде налога на имущество.

Объектом налогообложения в соответствии со ст.401 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) признаётся следующее имущество:

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здания, строения, сооружения, помещение.

Налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости данного имущества. Какой размер налога мы обязаны уплатить, мы узнаём из уведомления налоговой, которую этот «заботливый» государственный орган нам присылает по почте.

Отметим также, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не подлежат налогообложению земельным налогом с 1 января 2015 года. Согласно дополнению, внесенному в п.2 ст.389 НК РФ, такие участки не признаются объектом налогообложения земельным налогом (Письмо Минфина России от 17.03.2016 №03-05-05-02/14947).

Напомним, что до этой даты собственники помещений в многоквартирном доме признавались налогоплательщиками земельного налога, если земельный участок, на котором расположен дом, сформирован и в отношении его был проведён государственный кадастровый учет.

К уплате налогов жильцами управляющие организации не имеют никакого отношения. Все налоговые расчёты ведутся исключительно с Федеральной налоговой службой.


Что кается платежей за жильё из категории вненалоговых, то в соответствии с ч.2 ст.154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

1) взнос на капитальный ремонт;

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3) плату за коммунальные услуги.

Что касается взносов на капитальный ремонт, то они стоят особняком от всего остального.

В соответствии с ч.1 ст.166 ЖК РФ, услуги по капитальному ремонту общего имущества в МКД формируются исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и направляются на:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии с ч.3 ст.170 ЖК РФ, фонд капитального ремонта может формировать двумя способами:

1) путём перечисления взносов на капитальный ремонт на специальный счёт дома;

2) путём перечисления взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора.

Оплата капитального ремонта является обязательной и отказаться от её осуществления нельзя. Ряд граждан имеют льготы по оплате капитального ремонта.

Несмотря на то, что долгое время вокруг взносов на капитальный ремонт ходили слухи о незаконности их установления Жилищным кодексом РФ, Конституционный суд РФ в Постановлении от 12.04.2016 №10-П признал, что такие взносы не противоречат нормам Конституции РФ, соответственно, должны оплачиваться в установленном законом порядке.

Сразу отметим, что управляющие организации капитальный ремонт не производят и деньги на него не собирают. В зоне ответственности управляющих компаний находится только текущий ремонт общего имущества МКД. Например, полная замена водопроводных и сливных труб на новые – это капитальный ремонт, а вот латание прорывов в данных трубах – это ремонт текущий.

Относительно платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги, то на них остановимся более подробно.

В соответствии с ч.3 и 4 ст.154 ЖК РФ, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги, в свою очередь, включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В соответствии с ч.7 ст.155 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, где не созданы ТСЖ, и управление которыми осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. При этом, согласно ч.7.1 ст.155 ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников плату за все или некоторые коммунальные услуги можно перечислять ресурсоснабжающим организациям (водоканал, электросеть и т.п.) напрямую.

Сами управляющие организации ни тепло, ни электричество не генерируют, это делают ресурсоснабжающие организации. Задача управляющей компании – обеспечить, чтобы ресурсы от таких ресурсоснабжающих организаций были доставлены по потребителей через надлежащим образом функционирующие инженерные сети. Кроме того, управляющие компании могут в качестве посредника собирать деньги с жильцов за поставленные энергоресурсы для последующего расчета с ресурсоснабжающими организациями.

Если оплата производится не напрямую, а через управляющую организацию, то она может воспользоваться этим в своих корыстных целях, завышая стоимость фактически потребленных коммунальных ресурсов, например, выставляя счета по завышенным тарифам.

Размер платежа граждан за каждую коммунальную услугу складывается из тарифа, утверждаемого на коммунальный ресурс для конкретной ресурсоснабжающей организации и объёмов потребления, определяемых посредством приборов учёта, а при отсутствии приборов учёта, исходя из нормативов потребления. Тарифы устанавливаются органами государственной власти – Государственными комитетами по тарифам по отдельным субъектам Российской Федерации. Вы можете легко проверить, правильно ли вам начисляются коммунальные платежи. Просто найдите Постановления Государственного комитета по вашему субъекту РФ и сверьте величину тарифа с тем, что указан у вас в платёжке. Он никак не может быть выше данной величины! Если же превышение вы всё же наблюдаете – это нарушение закона! Необходимо требовать восстановления нарушенных прав через надзорные органы или в судебном порядке.

Довольно часто управляющие организации этим грешат, поэтому более приемлемым вариантом будет заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, минуя столь недобросовестных посредников.

Это что касается коммунальных услуг. Ещё раз акцентируем ваше внимание – сверяйте величину тарифов, что содержаться в платёжках с теми тарифами, которые утверждены в вашем субъекте для ресурсоснабжающих организаций! Не допускайте, чтобы с вас собирали деньги «ни за что».

Последним элементом, составляющим структуру платы за жилое помещение, является плата за содержание жилого помещения. Это плата за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

А это и есть прямые обязанности управляющей организации.

1.2. Услуги управляющей организации

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД управляющая организация обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,

– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Чтобы управляющая организация (далее также – УО) могла осуществлять весь комплекс услуг по управлению МКД, с ней должен быть заключен соответствующий договор. Бывают случаи, когда деньги с жильцов собираются без всякого договора. А за что, спрашивается? Такая ситуация является вопиющим нарушением закона. Без договора управления никаких денежных средств за ремонт и содержание жильцы оплачивать не должны!

Бывают, к слову, и вовсе не вообразимые ситуации. Когда якобы управляющая компания начинает собирать деньги с жильцов даже без наличия решения собственников МКД об её избрании!

Чтобы УО могла осуществлять свои обязанности и собирать за свои услуги денежные средства, она должна быть, во-первых, выбрана решением собственников помещений в МКД, о чём будет свидетельствовать протокол общего собрания собственников, во-вторых, с УО должен быть заключен соответствующий договор управления МКД.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2

Поделиться ссылкой на выделенное