Валерий Маринин.

Недвижимость: от мечты до новоселья



скачать книгу бесплатно

© Валерий Маринин, 2016


ISBN 978-5-4483-3456-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

1. Вступление

Жизненные цели делятся на те, которые мы достигаем, и те, которые всегда остаются в мечтах. Цели, которые мы достигли, могут радовать, а могут угнетать, постоянно напоминая о неправильном выборе. Ошибочный выбор при покупке жилья опаснее мошенников. От мошенников можно уберечься. А вот обманувшись в своих предпочтениях, мы надолго испортим жизнь себе и близким. Плохо ошибиться и переехать в негодную квартиру, ещё хуже годами жить в тесноте. Благоприятный исход возможен для каждого, кто решает свою жилищную проблему. Тому подтверждение – масса примеров из собственного опыта автора. Они могли бы стать стимулом для читателей. Например, случай размена однокомнатной квартиры на трёшку без доплат. 38 метров были проданы, а деньги пошли застройщику в оплату за квартиру в новом доме. Застройщик был выбран правильно, и через год покупатель получил квартиру с ремонтом, 81 квадратный метр, в престижном районе. Год покупатель жил в съёмной квартире, но результат того стоил. И всё это – несмотря на переживания родителей, отговоры друзей, осторожный скептицизм агента, массу других проблем. Этот пример служит укором многим из нас, диванным мечтателям и скептикам. Ведь покупателем была молодая девушка. Признаю, что в связке агент-клиент я оказался учеником. За год она решила задачу, на которую другому потребовалось бы лет десять. Для того, чтобы вложить все средства в земельный участок, на котором нет даже котлована, требуется железная воля и хороший расчёт. Её решение только со стороны могло показаться странным или спонтанным. К успешной сделке она сознательно шла несколько лет. Просчитывала разные варианты и откладывала негодные, ждала удачный момент, постоянно была в курсе всех градостроительных новостей. Но день за днем шла к своей цели. И получила результат. Её успех закономерен.


При наблюдении за успехами клиентов подмечались характерные методы решения жизненных задач, одинаковые механизмы преодоления трудностей, схожие подходы к планированию и организации собственной жизни. Соединив вместе все подсмотренные и зафиксированные особенности успешных покупателей, получаем своего рода технологию решения жилищного вопроса. Данная книга – пособие, в котором изложены алгоритм гарантированного достижения целей и рекомендации, как ускорить этот процесс. Здесь нет лирических отступлений. Весь текст состоит из практических советов, разъяснений и тестов, изложенных в сжатой тезисной форме. Подобная форма изложения родилась в результате компиляции выдержек из рабочих тетрадей, наблюдений и размышлений, «записанных на салфетках».


Всех людей, которых я встретил, занимаясь консультированием, можно разделить на две большие группы. Тех, кто смог осуществить мечту и приобрести более или менее идеальное жильё, и тех, кто этого сделать не смог.

Последние утонули в сомнениях, метаниях, просмотрах, поиске «выгоды» из разряда на грош пятаков. Приходили, смотрели объекты, уходили искать чего-то лучшего и не находили. Они не смогли или не пожелали распланировать свою жизнь, выделить для реализации своей мечты время и силы. А может, не знали «секретов», о которых речь пойдёт ниже. Первые же имели мечту, строили долгоиграющие планы, правильно расставляли жизненные приоритеты и имели волевые качества довести дело до конца. Есть желание сделать хорошее приобретение? Постарайтесь попасть в первую группу.


Большинство считает, что главное – иметь достаточное количество денег. И жильё у тебя рано и или поздно появится. Наоборот, нет денег – не дёргайся и копи. Ничего не сможешь сделать. Однако из первого примера ясно, что из правил случаются исключения. Есть и другие примеры, причём достаточно многочисленные. Знаю несколько человек разного пола и возраста, которые получили жильё «по ренте». Не всем подойдёт данная тема. Но факт остаётся фактом. Люди начинали с пустым кошельком и получили жильё в пределах пяти лет. Кто-то после обретения квартиры затормозил, а кто-то продолжил дерзать в этом направлении. Цепочка перепродаж, обменов… и квартира мечты в кармане. Наличие денег – тоже не гарантия быстрой и успешной покупки квартиры мечты. Деньги, собранные или почти собранные на жильё, можно потратить на путешествия, машину, развлечения, сомнительный бизнес или рискованные вложения. Можно сэкономить и купить компромиссный вариант, который не принесёт радости. Деньги – основной ресурс. Но если не научиться ставить перед собой актуальные цели и правильно выбирать приоритеты, денег всегда будет не хватать.

Далее будут изложены простые правила, которые позволят разобраться в себе, избежать ошибок, сделать правильный выбор жилья и совершить успешную сделку. Возможно, в результате тестов квартира мечты изменит параметры: увеличится метраж, изменится локализация. А может, покупка будет отложена или перемещена во второстепенные приоритеты. Или, наоборот, перестанем сорить деньгами и вложим все силы и ресурсы в квадратные метры. Это будет не спонтанное решение, а осознанный выбор, подкреплённый внутренним убеждением. Поиск мотивации станет лишним. Поэтому накопить необходимые ресурсы и преодолеть трудности будет проще. Для этого вначале придётся изучить алгоритм действий, которые позволят обойти стороной «подводные камни», спланировать максимально комфортный путь к новоселью.


Покупатели часто делают ошибки. Некоторые преодолимы, а некоторые фатальны. Множество покупателей смутно представляет рынок жилья. Большинство юридически безграмотны. Некоторые не умеют договариваться и вести переговоры. Но есть две самые непоправимые ошибки: незнание собственных целей, неумение проложить маршрут к собственным целям. Именно эти ошибки не позволяют большинству людей купить в приемлемые сроки собственное жильё. Подробному разбору и преодолению этих ошибок посвящена большая часть данного пособия.

2. Что покупаем? Жильё – это…

Идеальное жильё существует только в фантазиях. В реальности приходится выбирать из ограниченного числа предложений. Компромиссы неизбежны. Если выбираем новостройку на стадии котлована, сложно учесть все нюансы и представить законченный вариант. Ведь квартира – это не только квадратные метры, но ещё соседи, микрорайон, городской шум, смог автотрассы. Планируем купить квадратные метры, остальное выносим за скобки, как ненужный ворох мелочей. Множество мелких штрихов вместе составляют мозаичную картину нашего будущего приобретения, детали которой видны лишь при пристальном рассмотрении. Бывает, что обращаем на них внимание, когда исправить уже ничего нельзя. Они поначалу кажутся незначительными, игнорируются сознанием. О них совсем не задумываемся. Как не задумываемся о многом другом, что сопутствует покупке квартиры. Главное – площадь, квадратные метры. Прежде чем предлагать варианты квартир своему клиенту, риелтор выясняет его ценностные приоритеты, цели покупки, семейные обстоятельства. В ответ рискует получить раздражительные отговорки. Ситуация меняется, когда сделка завершена. Теперь покупатель понимает, как важны мелкие детали, сколько ошибок удалось избежать. Новый собственник жилья благодарен своему въедливому агенту, который закрыл все потребности, даже такие, о которых сам покупатель изначально не задумывался. Абстрактная фантазия покупателя в руках агента трансформировалась сначала в список параметров, а затем материализовать в виде конкретного объекта. Это не всё. Покупателю может понадобиться помощь, чтобы найти деньги и уложиться в приемлемые сроки. После прочтения данного пособия для подбора объекта агент не понадобится. Так как у вас на руках будет инструмент, который поможет сделать правильный выбор и совершить успешную сделку. Этим универсальным инструментом станут тесты, после отработки которых туман неопределённости рассеется. Мечта обретет список параметров и превратится в цель.


Пример. Покупатель выбирает квартиру из двух предложений. Похожие квартиры в двух соседних домах-близнецах. Только одна стоит на 500 тысяч дешевле. Выбор очевиден. Покупатель идет смотреть квадратные метры. Хотя уже готов брать не глядя. Смотрит и выбирает более дорогой вариант. Причина, вы догадались, в деталях и мелочах. В доме на первом этаже расположено кафе. Об этом было известно и не смущало. Но после того, как пришлось пробираться в подъезд сквозь толпу нетрезвой публики, покупатель призадумался: «Что же получается, каждый день я должен сжиматься, как пружина, и быть готовым к развитию криминального сюжета со своим участием. А как же жена и дети? Переплачу. Но сюда ни за что».


В данном эпизоде покупатель не смог заранее сформулировать свои безусловные ценности. Поэтому вынужден формулировать их на ходу и, как следствие, корректировать прежние цели. Если покупатель вовремя среагировал, отказался от сделки и продолжил поиск, это правильное решение. А если нет, сделка состоялась? Разочарования и досада гарантированы. Возможно, новый поиск и хлопоты по обмену. Чтобы подобного развития избежать, надо научиться точно формулировать свои цели, основанные на личных приоритетах. Риелтор для каждого объекта недвижимости составляет карточку, где указывает все данные о квартире или доме. Помимо квадратных метров, она содержит информацию обо всех нюансах жилья. Включая сведения: когда был капитальный ремонт, есть ли консьерж, этажность, есть ли балкон, кто соседи, состояние подвала и чердака, какие фирмы находятся на первом этаже, близость метро, наличие паркинга, месторасположение ближайшей поликлиники, школы, детского сада, перспективы развития микрорайона и так далее. Желательно иметь такую карточку о жилье своей мечты. Чем больше параметров зафиксировано, тем больше вероятность успешной сделки. Начните путь к удачной покупке с такой карточки. Намеренно не перечисляю все параметры. Предполагаю: адекватные люди, читающие данные строки, способны самостоятельно определить, что им нужно. Не хочу объяснять банальные вещи, почему смежная комната хуже изолированной. Если о чём-то пишу подробно и занудно, значит, считаю это важным. Покупателю под силу со многими вещами разобраться самостоятельно. Например, что предпочтительно: определённое количество комнат или свободная планировка для индивидуального ремонта или дизайна. Зафиксируйте данную особенность будущей квартиры. И продолжайте заполнять формуляр с параметрами, тем самым приближая свою мечту.

3. Постановка задачи. Чем цель отличается от мечты

Неправильно выбранная дорога заведёт в жизненный тупик. Ненужная дорогая покупка испортит жизнь. Мысли, что ситуацию невозможно развернуть назад, доведут до отчаяния. Ведь жильё и жизнь – фактически одно и тоже. Причины ошибки – неспособность покупателя точно сформулировать конечную цель. Чтобы исключить неправильный выбор, придётся провести ревизию своих потребностей, протестировать свои приоритеты и желания. Понять, насколько необходим новый дом или квартира. Проанализировать, насколько ценен данный конкретный вариант. Объективно оценить и протестировать, насколько мечты соответствуют жизненным реалиям. Всё начинается с мечты. Но мечты различны своей детализацией. Реалистично нарисованный в воображении объект приближает предстоящую покупку. Абстрактные мечты не соприкасаются с действительностью и поэтому не конфликтуют с ней. Самые фантастические проекты в сознании могут ужиться с любым городом и удовлетворить самые разные запросы всех родственников. Чем больше приходится детализировать, тем больше приходится узнавать неожиданностей. Например, в любимом районе все три новостройки будут сдаваться только через два года. Если это неприемлемо, придётся менять район поиска, откладывать размен недвижимости или искать объект на вторичном рынке жилья. Открытия и сюрпризы, связанные с конкретной действительностью, повлияют на окончательное решение и скорректируют окончательные параметры объекта. Детализируя мечту, покупатель погружается в подробности, уточняет детали и вынужден конструировать будущую жизненную реальность, оказываясь от ошибочных воззрений. В моделируемой новой жилищной картине будут учтены семейные нюансы и ситуация на рынке недвижимости. Это уже не фантазии, а начало пути к желаемому.


Смогут ли причины покупки жилья помочь точно сформулировать цель? Чтобы это понять, рассмотрим несколько основных:

1) покупаем своё первое жильё, съезжаем от родителей. Получаем сочетание личной свободы и твёрдой почвы под ногами. Дополнительный фундамент прочных семейных отношений для молодожёнов;

2) покупаем квартиру большей площади, чтобы увеличить жизненное пространство для подрастающих или только что родившихся детей. Получаем радость и комфорт для своих детей;

3) покупаем отдельную квартиру для родителей или отселяем взрослых детей;

4) покупаем квартиру в другом районе, чтобы перебраться ближе к работе или родственникам;

5) покупаем шикарную квартиру. Получаем больший комфорт, помноженный на ощущение уникального качества жизни;

6) покупаем для инвестиций. Выгодность инвестиций в квартиру должна превосходить любые другие финансовые инструменты. Наша цель – деньги. Получаем выгодный инвестиционный инструмент. Данный пункт из списка причин придётся исключить. Так как покупка жилья здесь не цель, а средство.


Список можно продолжить. Но сколь большим бы он не был, этот набор причин не позволит односложно сформулировать параметры цели даже в простых ситуациях. Например, может показаться, что жильё, покупаемое для родственников, – простенькая задачка. Достаточно соотнести ожидания родителей или детей и собственные возможности. Далее построить результативную стратегию покупки жилья и купить подходящий объект. Эта схематичная простота – взгляд постороннего человека, никогда не попадавшего в подобные ситуации. Простые логичные и абстрактные решения не всегда работают. Казалось бы, здравое утверждение, что предпочтителен выбор одной стратегии покупки недвижимости, разбивается о житейские реалии. Либо удачное место (близко к родственникам и работе), либо дешевизна и максимальная площадь. Среднее и компромиссное может оказаться худшим, не получим ни того, ни другого. Погонимся за всем сразу – не получим ни комфорта, ни инвестиций, ни максимального метража. Всё так, но в жизни здравые, но схематичные рассуждения оказываются несостоятельны, ибо не вмещают все личные запросы и перспективы. Жизнь не рельсовая дорога. Человек может комбинировать и рассчитывать одному ему понятные выгоды. Ведь для любого из нас важны и промежуточные результаты, и конечная цель, и экономия средств. Например, у покупателя двое взрослых детей разного пола. Что лучше, копить на одну большую квартиру для всех или купить две небольших квартиры, а после дополнительных накоплений – третью? А может не спешить, рано ещё детям становиться самостоятельными? Решений и вариантов много. А ещё остаётся вопрос, в какой очерёдности и на какие деньги покупать. Ипотека или накопления. Мой знакомый, отец двоих детей, свои проблемы решил, но адекватность его первых покупок стала очевидна только спустя несколько лет. Простые умные решения, кем бы они ни были подсказаны – риелтором, родственниками или друзьями, – не всегда приведут нас к правильной цели. Лучше всё рассчитать и взвесить самому. Тогда сомнений, досад и разочарований будет меньше. Есть главные причины, которые сподвигли нас на покупку жилья, есть второстепенные. Мы можем закрывать сразу несколько потребностей одним решением или постепенно, шаг за шагом, отрабатывать каждую. Можем комбинировать, двигаться путем промежуточных компромиссных шагов. Ничего заветного нет. Компромисс может быть уместен как промежуточный шаг. Купили проблемный объект, но это всего лишь звено в цепи. Прошел год-другой, и разменяли компромиссный вариант на квартиру мечты. Главное, точно осознать конечную цель и правильно рассчитать маршрут. Это уравнение со множеством неизвестных никто, кроме вас, не решит. Общие принципы изложены ниже.


Всё начинается с мечты. Но между мечтой и целью лежит пропасть. Ничего нельзя получить, пока имеешь дело с неясным неконкретным желанием. Абстрактные желания не исполняются. Подробный список всех параметров и условий – это почти наша цель. Она имеет конкретные величины, её можно оценить в рублях. Но этого мало. Потребуется определить сроки, когда цель должна быть достигнута. Увязать её с уже существующими повседневными делами и задачами. Если обнаружатся противоречия с текущими делами, неизбежны проблемы. Несвоевременная или неуместная цель труднодостижима. Расставив собственные приоритеты, можно подтвердить или опровергнуть актуальность цели. В самом начале пути можно и нужно менять сроки, корректировать параметры. Даже отказаться от покупки, если стало ясно, что она несвоевременна, есть более приоритетные вещи, требующие нашего участия и сил. Это нормальный процесс. Будет хуже, если мы поймем преждевременность покупки, затратив усилия и ресурсы. Недовоплощенная мечта станет отравлять наше сознание, как недостроенные таунхаусы Подмосковья окружающий ландшафт в кризисные годы. Актуальность цели можно понять с помощью тестов. Об этом ниже, в одноимённой главе. Пока достаточно уяснить, что цель не существует обособленно от наших повседневных дел. Только мечта может жить своей жизнью в воображении. А цель должна быть вписана в нашу жизнь, увязана со всеми уже существующими делами. Не конфликтовать с ними, а дополнять. Обязательно быть на вершине приоритетов. То есть, цель – это не список параметров и не абстрактная мечта, а первостепенные жизненные приоритеты, гармонично увязанные со всей остальной жизнью. Нежелание вникать в подобные тонкие жизненные нюансы обернется в последующем катастрофой. Детальная проработка всех аспектов цели позволяет оценить серьёзность намерений, подготовиться к жертвам. Мы будем жертвовать своим временем, ресурсами, комфортом, спокойствием. Без убеждённости, что цель неотъемлема от нас и нашей жизни и будущего, нас будут преследовать бессилие и неуверенность. Любые жертвы, ограничения и усилия вызывают сначала сомнения, после – желание всё бросить. Как следствие, любые, даже сверхмалые, препятствия покажутся непреодолимыми. В самом начале необходимо избавиться от мешающих сомнений, иначе успех маловероятен. Сомнения сами исчезнут, если есть убежденность, что цель стоит на вершине наших приоритетов. Но это убеждение надо подтвердить для самого себя при помощи упражнений – тестов.


Далее в тексте книги слово цель сознательно будет употребляться чаще, чем жильё или дом. Мечта – это наши фантазии. Цель – это то, к чему можно проложить маршрут. То, что можно протестировать на актуальность. То, что можно измерить при помощи множества параметров. То, что увязано с нашими насущными делами. То, что соответствует нашим жизненным ценностям. Есть желание как можно скорее справить новоселье в доме своей мечты? Оперируйте понятием цель. О том, чем цель отличается от мечты, рассказано в данной главе.


Чтобы получить приемлемый результат, надо избегать двух крайностей. Первая – компромиссный выбор, основанный на заниженных параметрах, вторая – красивая, но оторванная от реальности мечта. Цель поможет обрести мотивацию и внутреннюю силу, пройти весь путь от начала до конца и избежать разочарований. Ибо цель математически просчитана, адаптирована к нашему образу жизни, увязана со множеством других задач. Квартира быстро и дёшево – это всегда проигрыш. Ведь заниженные параметры или неудачное расположение – ложная цель и масса головной боли впоследствии. Деньги потрачены, результат не получен или получен, но не устраивает. Пренебрегать правильным выбором цели, спешить с покупкой, не разобравшись в своих желаниях и приоритетах, значит отдаляться от истинной цели, которая могла бы принести много радости. И приближать досаду и разочарования, потерю финансов, сил, времени. Если начальный этап выбора цели отработан максимально тщательно, покупателя ждёт успех.

4. Основные шаги к мечте

К желанным квадратным метрам приведут три простых и незаменимых шага. Первый шаг – детализировать мечту и обрести цель. Второй – проверить при помощи тестов цель на актуальность. Третий – проложить маршрут к цели. Все шаги одинаково важны. Первый шаг – конкретизировать, задать параметры и превратить мечту в цель. Цель – конечная остановка. Без цели движение не имеет смысла. Чем больше параметров цели, тем больше шансов её достичь и тем меньше шансов, что она принесёт разочарование. Второй шаг – тесты, они ликвидируют внутренние тормоза и всё то, что нас может сдерживать: сомнения, неуверенность, внешние влияния. Неактуальная цель либо не будет достигнута, либо вызовет досаду. Второстепенные цели, сиюминутные капризы распознаются нашим подсознанием. Подсознание будет добиваться правильной расстановки приоритетов во время движения к цели. Лень, апатия, неотложные дела – симптомы внутреннего протеста. Невидимый тормоз не враг, а подсказка подсознания. Нам надо сменить цель и изменить маршрут. Если мы не слышим подобных подсказок, появится неуверенность, сомнения, как следствие, желание бросить запланированные мероприятия и заняться чем-то другим. Источник неудач останется за кадром. Мы лишь будем пожинать горькие плоды собственной легкомысленности. Принцип действует для любой цели. Не важно, квартира это или что-то другое. Распознать неактуальную цель помогут тесты из одноимённой главы. Это будет наш второй, после обретения цели, шаг к мечте. После того, как мы разберемся с тестами, уйдут сомнения, появится мотивация и дополнительные силы. Внутреннее убеждение собственной правоты позволит преодолеть внешнее негативное влияние, сломать любые преграды. Это будет не упрямство, а точное знание своих целей, сил и жизненных приоритетов. Готовы принимать советы родственников, друзей, агентов. Но от внешних манипуляций и пессимизма защищены уверенностью, знанием и внутренней силой. И всё это благодаря тестам. Выявили неактуальность? Либо корректируем параметры жилья (меняем цель), либо переводим цель в разряд второстепенных, откладываем и ждём более подходящих времён для покупки недвижимости. Второй шаг сделает обретение цели гарантированным и относительно спокойным. В противном случае, если тесты не отработаны и актуальность цели не подтверждена, двигаться к цели придётся в вязком болоте сомнений. Вполне вероятно, что дом нашей мечты может остаться лишь в фантазиях.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2