скачать книгу бесплатно
Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
Вадим Геннадьевич Шабалин
Елена Александровна Шамонова
Сделки с недвижимостью
Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхауз, коттедж) или нежилое помещение у компании-застройщика. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости Московского региона, рассматривают вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения сделки; ее грамотного юридического оформления; дают подробные рекомендации, как выбрать и проверить компанию-застройщика, а также извлечь доход при покупке новостройки с коммерческими целями. В издании даются рекомендации по проведению основных видов сделок на первичном рынке жилья, экспертизе правоустанавливающих документов на строительство, выявления криминальных схем отъема денег у приобретателей новостроек. Приводится перечень наиболее надежных строительных и риэлтерских фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирной, загородной и коммерческой недвижимостью. Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Также она будет полезна профессиональным риэлтерам и девелоперам, практикующим юристам и экспертам, студентам профильных вузов.
Вадим Геннадьевич Шабалин, Елена Александровна Шамонова
Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
Издание 3-е, переработанное и дополненное
(39-е издание в серии)
Сведения об авторах:
Шабалин В.Г. – к.ю.н., председатель правления Добровольной ассоциации риэлтеров Московского региона (ДАР)
Шамонова Е.А. – ведущий специалист Центра Сертификации риэлтерской деятельности Московского региона
Большой город строится непрерывно
Вступительное слово В.И. Ресина – первого заместителя Мэра Москвы
Глубокоуважаемые читатели!
Хорошо помню конец девяносто третьего – именно в то уже далекое время в столице были построены и сданы первые «коммерческие» жилые дома – дело доселе невиданное и неслыханное. С тех пор силами московского Стройкомплекса ежегодно возводится до 5 млн квадратных метров, кроме того, научились активно работать подмосковные строители и частные застройщики. Тенденции рынка таковы, что уже почти половина приобретателей жилья обращают свой взор на «первичку», ведь купить новую квартиру получается и дешевле, и удобнее, да и в наличии имеются варианты на любой размер, вкус и кошелек.
Однако проблема недобросовестного строительства, несмотря на все усилия Правительства Москвы, пока остается. Сюда относится и деятельность фирм-однодневок, которые заведомо не могут выполнить обязательства перед своими клиентами, и организация всевозможных жилищных пирамид, и необоснованное удорожание строительства с нарушением срока сдачи объектов. Кроме того, весьма актуален вопрос низкого качества возводимого жилья – мы даже открыли специальную «горячую линию» по этому поводу, и количество обращений москвичей очень и очень велико.
Как известно, любую болезнь легче предотвратить, чем лечить, поэтому мы внимательно рассматриваем все инициативы общественных организаций и граждан, направленные на решение стоящих перед Стройкомплексом проблем, и эта очень нужная книга, выпущенная издательствами «Филинъ» и «Омега-Л» совместно с Добровольной ассоциацией риэлтеров Московского региона, поможет Вам, уважаемые читатели, лучше сориентироваться при покупке нового жилья и вскоре отпраздновать замечательный семейный праздник – новоселье!
В.И. Ресин
Глава 1
Новостройку приобрести – не поле перейти (критерии выбора типа дома, места и застройщика)
Итак, уважаемый читатель, Вы, как говорил классик, «обдумав свое житье», остановились на принципиальном решении – приобрести новостройку (квартиру, блок квартир, таунхаус, коттедж или даже нежилое помещение) на первичном рынке, не вступая в сложные, а зачастую и конфликтные отношения со «вторичными» собственниками недвижимости. Естественно, серьезность Ваших намерений подкреплена определенной денежной суммой, которую Вы (возможно, и в рассрочку) готовы выплатить компании – застройщику или его представителям, а может быть, вступить в жилищный кооператив (ЖСК, ПИК, ЖНК) или подписать договор уступки прав требования с другим участником долевого строительства. Поэтому первая задача, которая стоит перед вами, – определиться, что, где, у кого и по какой цене покупать. Именно ответа на эти принципиальные для правильного выбора вопросы посвящена первая глава нашей книги.
Большинство предложений по приобретению новостроек в настоящий момент можно классифицировать по четырем основным критериям:
• Тип дома (что покупать?): панельный, кирпичный, монолитный, малоэтажный (коттедж, таунхаус).
• Ценовая категория (сколько платить?): жилье экономичного, бизнес – или премиум-класса.
• Местоположение (где жить?): точечная, массовая или пригородная застройка.
• Статус компании (у кого покупать?): застройщики, инвесторы, соинвесторы, взаимозачетники, девелоперы, риэлтеры.
В четырех разделах первой главы мы остановимся на указанных критериях более подробно, тем более на первичном рынке жилья сейчас присутствуют предложения на любой вкус, цвет, запах и кошелек.
1.1. Основные типы и серии новых домов
Как уже говорилось выше, большинство новостроек, возводимых в настоящий момент, можно классифицировать по трем основным критериям: тип дома (кирпич, монолит, улучшенная панель, таунхаус, коттедж); ценовая категория (эконом-; бизнес-; премиум-классы; клубный эксклюзив) и местоположение (точечная, массовая и пригородная застройка; коттеджные поселки). В этом разделе мы подробнее остановимся на первом из них: типе (серии) здания.
Итак, дома-новостройки условно можно разделить на пять групп.
1. «Чистый» кирпич.
Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самыми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттеджи), а в многоэтажном строительстве не применяются по причине высокой себестоимости (минимум 30 тыс. руб./м
без учета «инвестиционной» составляющей). Исключением являются только многоквартирные дома в небольших городах районного масштаба, где используются местные стройматериалы, а также «клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Киева и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно – по данным 2011 г. (для Московского региона) она составляет менее 2 %. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков (строительная себестоимость – 20–25 тыс. руб./м
) и снаружи обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся в основном коттеджи и таунхаусы, о которых речь пойдет ниже, в главе 7.
2. Монолит.
Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все большую долю нового строительства (по данным 2011 г. в Москве – 86 % от общих площадей, в Петербурге – 69 %, в Подмосковье – 68 %). К тому же себестоимость таковых (18–25 тыс. руб./м
без учета инвестиционной составляющей) приближается к «улучшенной панели» при несравненно более высоких потребительских качествах и привлекательности по своим объемно-планировочным решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «монолитом».
Технология строительства подобных домов примерно такова: после устройства предусмотренного проектом фундамента (в большинстве случаев в него интегрирован подземный гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опалубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная или подъемно-переставная). Одновременно с этим организуется растворный узел по изготовлению бетона со специальными температурными и быстроотвердевающими добавками, который укладывается в опалубку, трамбуется и укрепляется (связывается) арматурой. Таким образом возводится монолитный «скелет» дома (колонны, балки и перекрытия), а ограждающие конструкции (наружные фасады) выполняются преимущественно из кирпича, правда, в отдельных случаях для удешевления проекта используются пеноблоки. Для офисных монолитных зданий также используется технология «вентилируемого фасада». Подобные конструкции имеют ряд существенных преимуществ перед крупнопанельными (см. таблицу 1.1): во-первых, в квартирах возможны свободные планировки (несущими конструкциями являются не внутренние стены, а колонны); во-вторых, монолитно-каркасные дома возводятся более широким шагом несущих конструкций (15–20 м по сравнению с 6—12 в «панели»), что делает квартиры более просторными; в-третьих, кирпично-монолитные здания более экологичны и теплоустойчивы (за счет бесщелевой конструкции стен, большей глубины помещений, применения качественных стройматериалов). Кроме того, большинство таких домов строится по индивидуальному проекту (самые удачные из них применяются повторно), а также используются для «точечной» застройки (подробнее об этом – см. раздел 1.2). Безусловно, «кирпич-монолит» превосходит «улучшенную панель» по большинству показателей, за исключением, к сожалению, цены: как и относительной (одного квадратного метра), так и абсолютной (за счет большей площади квартир).
Таблица 1.1
Сравнительный анализ панельных и монолитных домов
3. Улучшенная панель.
Конечно, среди потенциальных покупателей новостроек наибольшей популярностью пользуются панельные дома (на жаргоне риэлтеров – «типовушки», однако количество площадок, выделяемых под них, постоянно сокращается, и для точечной застройки «типовая панель» уже практически не используется.
Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были панельные дома, ведется в нашей стране уже более 50 лет, и начиналось оно с «хрущевок» сносимых серий (подробнее см. Приложение 2 к нашей книге). Сегодня ситуация совершенно иная, и среди риэлтеров даже появился термин «улучшенная панель» – это дома усовершенствованных серий с весьма приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10–15 м
, комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые санузлы, гардеробные и т. д.). Условно основные типы панельных домов можно классифицировать на три группы:
• модернизированные советские
К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М, ИП-46С; П-55М; П-3М (7/23); КОПЭ-Парус и ряд других (см. Приложение 2). В их основе – хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома», подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую сторону». Строительная себестоимость этих серий (для Подмосковья – в пределах 18–23 тыс. руб./м
) самая низкая, технология их производства домостроительными комбинатами (ДСК) отработана, объемы ввода в эксплуатацию весьма велики.
• экспериментальные и новые «московские»
Эти здания серий ГМС; БМС;ПД-1; -3; -4; П-155, «Колос», «Призма», «Бекерон» и ряд других (см. Приложение 2) по своим потребительским качествам несколько превосходят «модернизированные», так как они проектировались в 90-е годы уже с учетом реалий коммерческой застройки. Однако их себестоимость (20–25 тыс. руб./м
без учета инвестиционной составляющей) несколько выше, поэтому пока в эксплуатацию таких домов вводится меньше.
• «подмосковные» и «военные»
Такое название здания этой весьма обширной группы (П-111(М); С-222; И-1723, 1724; И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84; РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают подмосковные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость строительства (15–20 тыс. руб./м
). Однако возводятся они преимущественно в Подмосковье и регионах России (в столицу их, фигурально выражаясь, «не пускают»). По своим потребительским качествам эти дома немного уступают «модернизированным» и «московским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у застройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на ДСК, и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).
* * *
О достоинствах и недостатках панельных домов у нас уже шла речь выше (см. таблицу 1.1), однако эта технология еще не исчерпала себя, хотя количество «типовушек» медленно, но неуклонно сокращается (по данным 2011 г., их доля в Москве была 14 % от общих площадей, в Петербурге – 26 %, в Подмосковье – 25 %). Однако типовые здания улучшенных проектов будут строить еще не одно десятилетие.
4. Таунхаусы.
Таунхаус (также возможно написание таунхауз, таун-хаус) – объект жилищного строительства, представляющий собой полностью или частично сблокированный с аналогичными 2—3-этажный индивидуальный жилой дом с небольшим (1,5–4 сотки) земельным участком, своего рода компромисс между городской квартирой и загородным коттеджем, который построен на территории охраняемого поселка с хорошей инфраструктурой (дорога с твердым покрытием, городские коммуникации, живописное и удобное местоположение и т. д.).
Приобретателями подобного жилья являются в основном представители среднего класса, у которых есть уже квартира в городе (возможно, и не одна), однако на покупку (строительство) основательного загородного дома (коттеджа) средств нет.
Строительная себестоимость возведения поселка таунхаусов в общем-то невелика – для ближнего Подмосковья она составляет 15–20 тыс. руб./м
, однако инвестиционная составляющая проекта, включающая расходы на перевод и оформление земельного участка, подведение коммуникаций, рекламу, согласования и взятки повышают первоначальную цифру в 2,2–2,5 раза. Сами здания, имеющие 2–3 уровня, включая мансарду и технический этаж с гаражом, строят в основном из пеноблоков, снаружи ведется отделка кирпичом или штукатуркой, участки огораживаются низкими декоративными заборами, на территории поселка организуются элементы рекреационной (зелень, спортплощадки, водоемы) и социальной (медпункт, магазин, детский городок) инфраструктуры. Таким образом, таунхаус является своеобразным компромиссом между городской квартирой и загородным домом.
5. Загородные дома (коттеджи).
В 90-е годы комфортабельное жилье за городом строили и покупали в основном «новые русские», выбиравшие смесь «французского с нижегородским» – аляповатые рыцарские замки по 800—1500 м
за высокими кирпичными заборами, но зачастую «в чистом поле» или на территории существующих сельских или дачных поселений. Однако за прошедшие годы изменились и дома премиум-класса, и их приобретатели – нынешние обеспеченные люди предпочитают селиться на территории благоустроенных коттеджных поселков с полной инфраструктурой, характерной для современного элитного городского жилья. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 7.
* * *
Краткий анализ основных типов жилых домов показывает, что лучшие перспективы, как потребительские, так и инвестиционные, имеют монолитно-кирпичные многоквартирные дома и таун-хаусы в поселках с полноценной инфраструктурой. Но для приобретения этих объектов надо стать представителем верхнего среднего класса, т. е. обладать уровнем дохода минимум 100 тыс. руб. на члена семьи. О ценовых диапазонах, в которых обычно приобретаются новостройки, у нас пойдет речь в следующем разделе.
1.2. Ценовой диапазон новостроек
Как уже говорилось выше, вновь вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома, а также загородные поселки можно условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные группы, каждая из которых ориентирована на своего покупателя – жилье эконом-класса, бизнес-класса, премиум-класса и «клубный эксклюзив». Давайте остановимся на них подробнее.
1. Эконом-класс.
По «фактуре» дома эконом-класса представляют из себя панельные здания улучшенных серий, о которых речь шла в разделе
1.1. Площади квартир типовой планировки (см. таблицу 1.1) относительно невелики, но все-таки больше, чем в домах советского периода (см. Приложение 2). Архитектурные решения зданий и кварталов не блещут разнообразием, инфраструктура территории ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно в непрестижных районах массовой застройки столичных городов (для Москвы это Люберецкие поля, Северный-Виногра-дово, Щербинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах. Основными покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи, либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно разъехаться, кроме того, в домах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев из ветхого фонда), так что возможно неприятное соседство, включая и откровенных маргиналов. Что же – чудес на свете не бывает, либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя «экономичное» жилье – совсем не означает «плохое», просто это самый нижний ценовой диапазон из всех предложений первичного рынка (подробнее об этом см. таблицу 1.2).
2. Бизнес-класс.
Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 100 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъезды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские площадки), а также более совершенными системами безопасности (видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без ограничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет бесплатного муниципального жилья, однако пока еще присутствует «доля города» – площади, выделяемые не совсем «рядовым» гражданам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством обычно не возникает.
Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее в разделе 1.3) в любых районах крупных городов, в отдельных «массовых» микрорайонах (в Москве, например, это Куркино), а также в удобных и престижных местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их эконом-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей (см. таблицу 1.1), а не стоимости квадратного метра (см. таблицу 1.2), однако за «излишества» приходится, естественно, платить.
Таблица 1.2
Средняя стоимость новостроек разного ценового уровня, $/м
Примечание:
1. Цифры в первой строке – на начальном этапе строительства, во второй – перед сдачей дома;
2. Данные приведены на конец 2011 г.
3. Премиум-класс.
За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существую три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[1 - В.Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в новейших вопросах и ответах. Изд. 16-е, перераб. и доп. М.: Филинъ, Омега-Л. 2012, 796 с.]).
Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или «смешанные» обычно входят в категорию «бизнес»).
Вполне естественно, что цены на жилье (квартиры или коттеджи, см. табл. 1.2) премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.
4. «Клубный эксклюзив».
За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлтеров «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.
И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского», человеку «непонятной национальности» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 1,5 млн. руб./м
, хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 850–900 тыс. руб./м
.
* * *
Как показывают многочисленные исследования, в 2011–2012 гг. существенно возросло количество потенциальных покупателей в первых двух условных категориях, которые мы рассмотрели, причем жилье эконом-класса разбирается зачастую на «стадии котлована» (о негативных последствиях подобного потребительского обострения» у нас пойдет речь в главе 2). При этом в столичном регионе строительство перемещается в Подмосковье – ведь в городе уже нет площадок под застройку, а доля бизнес-зданий превышает 70 %. Авторы сходятся во мнении, что этот ценовой диапазон наиболее приемлем «на перспективу», даже с учетом нынешних, явно завышенных цен. Помочь осилить такую покупку могут всевозможные финансовые схемы, о которых у нас пойдет речь в главе 6.
1.3. Выбор места строительства
Третий критерий классификации новостроек, о котором подробнее пойдет речь в этом разделе, – расположение дома. Среди риэлтеров даже есть такая поговорка: «Что определяет стоимость квартиры? Место, место и еще раз место!» Может быть, это относится в большей степени ко вторичному рынку, однако и при покупке нового жилья многие приобретатели привязывают его к конкретному городу, району, кварталу или даже улице, ведь дальше здесь придется не существовать, а жить! Как уже говорилось выше, можно выделить три основные группы мест строительства – это массовая, точечная или пригородная застройка. Давайте остановимся на них подробнее.
1. Массовая застройка.
Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – указанный термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строительством дорог, социальной инфраструктуры, проведением благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство жилья (в Москве в 2011–2012 гг. оно ведется в Щербинке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения – например, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) застраивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами. Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной ряд недостатков (подробнее см. таблицу 1.3.1), однако ее «неубиваемое» преимущество – низкая цена предлагаемых квартир, ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра на 20–25 % по сравнению с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да и компания-застройщик не очень сильно накручивает свою прибыль, живя в первую очередь с оборота, т. е. большого объема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах, чудес на свете не бывает – по относительно скромным ценам получится приобрести жилье только в отдаленных массовых районах. Однако, перефразируя классика, можно утверждать, что «человек – это звучит гордо, а обезьяна – перспективно»: через несколько десятилетий Ваши дети и внуки будут жить в хорошем благоустроенном месте, как это случилось с московскими районами Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти Митино и Северное Бутово.
Таблица 1.3.1
Сравнительный анализ массовой и точечной застройки
2. Точечная застройка.
Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Москве, Петербурге, Киеве и других крупных городах, – дефицит площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвестиционная), а также окончательная цена квадратного метра такой застройки в среднем на 20–30 % выше массовой аналогичными сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот недостаток компенсируется более выгодным местоположением объектов (см. таблицу 1.3.1). На практике строительства в крупных городах обычно встречается три разновидности точечной застройки:
• реконструкция жилых кварталов
В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения (для Москвы серии К-7; II-32; II-35; 1МГ-300; 1605-5, см. Приложение 2), но и расположенные рядом другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания, в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки. Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.
Существует и «коммерческая» разновидность подобной реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах. Ряд городских кварталов Москвы (2011 году – 37) официально выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает право аренды участков под домами, предназначенными к сносу, жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс (до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним (коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской фирме.
