Вадим Шабалин.

Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам



скачать книгу бесплатно

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Чем отличается бронирование жилого помещения от «сохранения права пользования»? Каков на практике порядок получения броневого свидетельства (или как оно там называется по-новому)?

Главное отличие заключается в том, что теоретически в помещение, наниматели которого сохраняют право пользования им (см. ответ на предыдущий вопрос), на время их отсутствия могут быть вселены поднаниматели или временные жильцы (см. главу 3.2). Наличие же надлежаще оформленного броневого свидетельства не дает возможности наймодателю (т. е. жилотделу при местной администрации) совершить указанные действия. Однако на практике в настоящее время сложилось такое положение, что жилищные органы не осуществляют вселение вообще и бронирование жилых помещений фактически становится излишним.

Для получения охранного (или броневого, как его часто называют на практике) свидетельства временно выезжающим необходимо обратиться в муниципальные органы, ведающие муниципальными обменами ордеров (в Москве это – ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru).

Согласно Инструкции о порядке бронирования жилых помещений (в редакции Постановления Правительства РФ от 18.01.92 г.) наниматель жилплощади должен предоставить документы, подтверждающие выезд (желательно с указанием срока), например, трудовой договор, командировочное удостоверение, справку с места работы.

Максимальный срок действия брони – 3 года, по истечении которых свидетельство должно быть перерегистрировано.

Данные о наличии охранного свидетельства и лицах, имеющих право на бронь, фиксируются в финансово-лицевом счете и домовой книге (граждане при этом выписываются). Поэтому при совершении сделок с квартирами необходимо выяснить, не выдавались ли в течение последних 10 лет на проверяемую жилплощадь броневые документы (учитывать нужно также и просроченные, ибо в судебном порядке можно восстановить их действие). В случае, если лица, проживавшие в квартире, были выписаны с оформлением брони, жилплощадь в дальнейшем приватизирована и продана, то все сделки с ней будут впоследствии признаны судом недействительными (см. главу 2.16).

Однако в ст. 71 нового ЖК РФ понятие «бронирование жилья» отсутствует, так как оно поглощается более широким по смыслу «сохранением права пользования». При этом отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального (ДСН) или коммерческого (ДКН) найма не влечет расторжения отношений с наймодателем, т. е. выселения, если наниматель исполняет свои обязательства по ДСН или ДКН, т. е. в первую очередь своевременно вносит плату за наем и коммунальные услуги в соответствии со ст. 154–155 ЖК РФ. «Физическое» же проживание на занимаемой жилплощади, в том числе и коммунальной квартире, становится необязательным.

Блиц


Бывший муж (ныне покойный) семь лет назад прописал на нашу общую муниципальную жилплощадь ребенка от второго брака. Могу ли я его выписать по суду? У его матери (бывшей второй жены) жилплощадь имеется (в соседнем доме).

Если ребенок не является членом вашей семьи и у одного из его родителей имеется другая жилплощадь – можете.


Живу в коммуналке. Сосед – алкоголик, его к нам откуда-то переселили, комната у него в собственности. Часто дебоширит. Можно ли его выселить через суд?

Законным путем – нет.


Муниципальная квартира, была большая задолженность по ЖКХ. Получила заочное решение суда о выселении. Могу ли я его отменить, если все оплачу?

Если решение не вступило в законную силу – можете при условии подачи апелляционной жилобы и полного погашения задолженности.


Соседи по коммуналке получили от города отдельную квартиру, но из комнаты не выселяются, а новую квартиру сдают. Что делать?

Для начала подать на них исковое заявление в суд о прекращении права пользования комнатой, снятия в ней с регистрационного учета и фактическом выселении.


Могут ли выселить за неуплату ЖКХ из квартиры, находящейся в собственности?

Нет, не могут, только из муниципальной. У управляющей компании имеется возможность взыскать долги иными способами.


Купил прописку по договору безвозмездного пользования в «резиновом» доме. Собственник подал иск о выселении. Каковы мои перспективы?

Только затягивать процесс, в лучшем случае добиться отсрочки по выселению.

Глава 4.4. Снос и реконструкция

В 1994 г. при посредничестве риэлторской фирмы N (она существует до сих пор) купил путем расселения 4-комнатную квартиру в центре Москвы за 126 тыс. долл. (в договоре была указана «балансовая цена» – 56 млн. руб. «старыми»). Прописался в нее вместе с женой, сделал евроремонт. В 2014 г. дом (1899 г. постройки, 4-этажный) начали отселять – он пойдет под снос, на этом месте будет строиться бизнес-центр. В качестве компенсации нам предлагают 4-комнатную новостройку на окраине и 14,5 млн руб. (компенсация на основании отчета оценщика, выбранного городом). Вопрос первый: как увеличить размер компенсации? Второе: можно ли привлечь риэлторскую фирму к ответственности за то, что они не предупредили о возможности сноса дома (за свою работу агентство получило с меня в 1994 г. 13 тыс. долл.)? Третье: как компенсировать стоимость евроремонта (по смете – эквивалент 85 тыс. долл., документы сохранились)?

Согласно ст. 32 ЖК РФ, собственники квартир при сносе дома для общественных или государственных нужд обеспечиваются равноценным жилым помещением или им предоставляется денежная компенсация. Так что муниципальные органы, предоставляющие Вам 4-комнатную квартиру в том же населенном пункте (формально все равно – в центре или на окраине) и денежную компенсацию за разницу площадей (формально, сумма рассчитана исходя из рыночной стоимости), со своей стороны правы. Однако такие условия – откровенное издевательство над Вами, ведь вместо квартиры в центре Вы получите жилплощадь, эквивалентную по стоимости 350–400 тыс. долл., при условии, что рыночная стоимость Вашей нынешней квартиры составляет минимум 1 млн. долл. В сложившейся ситуации отчаиваться не стоит – можно защитить свои имущественные права, используя положения ст. 239 ГК РФ.

Рекомендуем подать исковое заявление в суд о защите своих имущественных прав. Ответчиком по нему будет не только Правительство Москвы, но и коммерческая организация – владелец будущего бизнес-центра, который возводится на месте сносимого дома. Естественно, ведение дела потребует услуг квалифицированного адвоката и существенных материальных затрат. При благоприятном исходе дела, возможно, удастся заключить мировое соглашение с организацией – застройщиком, и Вам будут выделены средства на покупку более приемлемого жилья.

По второй части вопроса. Риэлторскую фирму N юридическим путем привлечь к ответственности не представляется возможным. В 1994 г., когда Вы покупали квартиру, решение о сносе дома принято еще не было, и компания добросовестно выполнила взятые на себя обязательства, ее подобрав и оформив.

Третий вопрос – о евроремонте. Предоставьте суду доказательства Ваших затрат по приобретению стройматериалов и оборудования (цены на них можно увеличить). Старайтесь не злоупотреблять фиктивными сметами – во время разбирательства адвокат со стороны ответчика имеет возможность доказать завышенность Ваших требований (судом может быть назначена соответствующая экспертиза, и продолжительность процесса сильно затянется).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284–286 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

Получила в наследство жилой дом (кирпичный, 96 кв. м общей площади, построен в 1974 г.) в поселке городского типа N Московской области. В настоящий момент местная администрация (поселок получил в 1987 г. статус города) приняла решение строить на этом месте многоквартирные жилые дома. В качестве компенсации предлагают 1-комнатную квартиру в одном из них. Она мне, в общем-то, не нужна. Что выгоднее – требовать деньги или потом полученную жилплощадь продать?

Из вопроса неясно, прописаны ли Вы (зарегистрированы) в сносимом жилом доме или нет. В первом случае, согласно ст. 239 ГК РФ, граждане имеют право получить от местной администрации другое благоустроенное жилье (что было Вам предложено) плюс денежную компенсацию. Однако по поводу ее размеров обольщаться не стоит: расчет идет исходя из оценочной стоимости, исчисленной местным БТИ, которая будет меньше реальной на 15–20 %.

Если Вы прописаны в другом месте, то можно подать исковое заявление в суд по поводу компенсации согласно ст. 239 ГК РФ (подробнее см. ответ на предыдущий вопрос). При этом необходимо будет провести рыночную оценку дома, желательно с завышением (см. главы 1.1 и 1.2 первой части нашей книги), и, конечно, пригласить на процесс опытного адвоката, лучше из юридической консультации при суде, рассматривающем дело.

Кроме жилого дома, изъятию для общественных нужд подлежит и земельный участок, расположенный под ним. При этом Вы можете также получить компенсацию за землю, вне зависимости от того, находится она в частной собственности или пожизненном наследуемом владении (см. главу 3.16 третьей части книги).

И, наконец, последняя часть вопроса. Оцените свой дом вместе с участком (приблизительно получится 6–7 млн руб., см. Видеоприложение 1[11]11
  Видеоприложения к нашей книге можно скачать с сайта videokniga.tv.


[Закрыть]
) и предлагаемую местными властями квартиру (в зависимости от города и удаленности от столицы это 3–4 млн руб., см. главу 1.1 и Видеоприложение 1). Видно, что горадминистрация предлагает явно неравноценные условия. Поэтому придется отстаивать свои права в судебном порядке, что, к сожалению, требует времени и немалых средств.

Живем в пятиэтажке (строительной серии 2-32) на территории Центрального административного округа Москвы. Принято решение о сносе нашего дома, но квартиры предлагают только в области или в экологически неблагоприятных районах типа Люберецкие поля или Кожухово. Можно ли остаться жить в центре, даже в меньшей по площади квартире?

Согласно ст. 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением (снос дома, его реконструкция, перевод в нежилой фонд и т. д.) новое помещение должно быть размером не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта (в рассматриваемом случае – всего города Москвы, включая и «новую» часть города). На практике в столице порядок переселения из сносимых домов, в первую очередь панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения (категория 3 Б, см. Видеоприложение 1), регламентируется Законом № 21-3Г[12]12
  Закон г. Москвы № 21-3Г от 31.05.2006 г. «Об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г. Москве» (в ред. от 08.07.2015 г.).


[Закрыть]
. Согласно этому нормативному акту установлены так называемые нормы предоставления нового жилья (на одного человека – 33 м2 общей площади, на двоих – 42 кв. м, на троих и более – по 18 кв. м. Кроме того, указанный закон предусматривает выделение новой квартиры преимущественно в том же административном округе, где находится сносимый дом, однако на практике это требование обычно не выполняется, особенно по отношению к жителям центра города (ЦАО).

Более сложная ситуация возникает в отношении собственников жилых помещений, чьи дома попадают под выселение. Самый неблагоприятный случай – в такой квартире никто не зарегистрирован (не прописан), и тогда собственнику могут предложить также и денежную компенсацию, которая будет определена на основании отчета «аттестованного» оценщика, т. е. в виде квадратных метров в новой квартире (по инвестиционной себестоимости строительства, но без учета норм предоставления, так как это считается вторым жильем). За оставшуюся площадь предлагаемого городом реального жилья уже придется доплачивать по более высокой, устанавливаемой городской комиссией цене.

Однако начиная с 2011 года, после прихода к власти в Москве «команды» нового мэра, условия предоставления жилья при сносе были сильно ужесточены. Во-первых, отменены какие-либо льготы гражданам, зарегистрированным (прописанным) в частном жилье, но не являющимися его собственниками; во-вторых, если в сносимой квартире (доме) проживали очередники, признанными таковыми в соответствии с законом 29-3Г (см. главу 4.1), то при их переселении предоставлялось жилье комнатности и площади, что они занимали (так новые власти трактуют принцип социальной справедливости – ваша очередь еще не подошла).

Как указал в своем Постановлении от 02.04.2003 г. Президиум Верховного Суда РФ, обобщивший судебную практику по подобным делам, собственники сносимых квартир и члены их семей вправе требовать восстановления своих жилищных прав в полном объеме, т. е. получить от города (муниципальных властей) справедливую компенсацию за утраченное частное жилье. При этом обязанность собственника выплачивать разницу в стоимости сносимой и предоставляемой квартиры ни одним федеральным законом не установлена. Народным судам при рассмотрении указанной категории дел рекомендовано руководствоваться при расчете компенсации не заниженной, как обычно предлагают муниципальные власти, а рыночной (справедливой) стоимостью сносимого жилья (на практике в случае подачи гражданами подобных исков ответчик, т. е. город, обычно предлагает заключить мировое соглашение с предоставлением, естественно, более «выгодной» собственникам квартиры).

Практика отселения граждан из ветхого фонда показала, что сразу после объявления властями своих планов по сносу дома в нем резко возрастает количество разводов, усыновлений, лиц, страдающих болезнями, при которых невозможно совместное проживание, а также через положенный срок сильно возрастает рождаемость. При этом граждане, проживающие в пятиэтажке, становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (таковыми признаются семьи, имеющие обеспеченность жилплощадью в отдельных квартирах менее 10 кв. м общей площади на человека – см. главу 4.1). Так что Вы можете использовать и этот способ, в результате чего получите квартиру хоть и на окраине, но с большим количеством комнат.

Кроме того, часть вопросов в жилотделе можно решить, либо настойчиво, иногда со скандалом, отстаивая свои права, либо предложив взятку (подробнее об этом см. главу 1.17 первой части нашей книги).

Проживаем (5 чел.) в отдельной 3-комнатной квартире (80 кв. м) 4-этажного дома послевоенной постройки, без железобетонных междуэтажных перекрытий. В последнее время подвал стало часто заливать, причем не за счет аварий, а по причине поднятия уровня грунтовых вод. Из-за этого намокают и разрушаются полы, по стенам пошла плесень и грибок, пахнет сыростью, тяжело дышать. Дом сносу пока не подлежит. Можно ли признать такое помещение непригодным для проживания и получить другую квартиру?

В соответствии с ныне действующим Положением по оценке непригодности жилых домов и помещений для постоянного проживания (утверждено Постановлением Госстроя РФ № 10 от 20.02.2004 г.) органы местной исполнительной власти могут признать непригодным для проживания как весь дом, так и части жилых помещений в нем. Однако ситуация, рассматриваемая в вопросе (подтопление подвала за счет повышения уровня УГВ), к сожалению, не попадает ни под один пункт соответствующих перечней (см. таблицы 4.4.1 и 4.4.2). Естественно, местные муниципальные организации, ведающие эксплуатацией жилого фонда, особенно если дело происходит в небольшом городе или поселке городского типа, будут всячески затягивать решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания, ибо денежных средств ни на ремонт дома, ни на отселение у них, скорее всего, нет. Подача соответствующего иска в суд (что, безусловно, потребует дополнительных расходов на проведение платной экспертизы состояния подвала, пола и стен), скорее всего, ничего не даст, ибо даже в случае выигрыша дела исполнить подобное решение очень трудно. На практике в таких случаях остается единственный выход: выполнение гидроизоляции пола (возможно, с укладкой дополнительного настила или заливкой бетоном) своими силами с частичным привлечением материалов и специалистов местной жилищно-коммунальной организации.


Таблица 4.4.1

ПЕРЕЧЕНЬ САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ



Таблица 4.4.2

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ДЕФЕКТОВ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ





Блиц


Что такое волновое переселение?

Это самая выгодная схема для переселяемых. Под реконструкцию (снос) в таком случае идет целый квартал. Внутри него (иногда на месте первых двух-трех домов) возводится многоэтажная новостройка, в которую и переселяются жители последующих ветхих домов. И так далее.


Где я могу официально узнать о своих правах при переселении? В нашем городе сносят ветхие бараки под коммерческую застройку. Квартира в собственности.

Официально – в юротделе местной администрации или жилотдела (в Москве – жилуправления округа). Там же можно обсудить с юристом этот вопрос и в неофициальной обстановке (подробнее см. главу 1.7 первой части нашей книги).


В свое время перевел квартиру на первом этаже пятиэтажки в нежилой фонд, получил свидетельство о собственности. Все было сделано законно. Сейчас дом приговорили к сносу. Могу ли я рассчитывать на аналогичное нежилое помещение в новостройке, или только на денежную компенсацию?

По умолчанию – на компенсацию, включающую, например, убытки от прекращения арендного бизнеса. Если сумма, предлагаемая администрацией, Вас не устраивает, можно подать в суд и попытаться заменить мировое соглашение на более выгодных условиях, в том числе и с предоставлением другого помещения.


Можно ли сейчас в Москве при сносе пятиэтажек получить две отдельные жилплощади? Квартира трехкомнатная, 56 кв. м, в собственности, проживают пять человек. Две комнаты смежные. Формально две семьи, не являющиеся родственниками.

Сейчас это практически невозможно, даже за взятку.


Сносят ветхий трехэтажный дом, на его месте будут строить новый микрорайон (не город, а коммерческий застройщик). Могу ли я по закону претендовать на квартиру именно в этих новостройках? Есть другое жилье, в старой квартире не прописана.

Нет, не можете. Предоставление квартиры в новостройке – предмет переговоров с застройщиком и администрацией или результат соответствующего мирового соглашения в суде.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4