Вадим Шабалин.

Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам



скачать книгу бесплатно

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии (в нашем случае и внуки).

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, необходимо руководствоваться пунктами 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 года № 173-ФЗ[4]4
  Федеральный закон № 176-ФЗ от 17.12.2001 г. «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» (в ред. от 19.11.2015 г.).


[Закрыть]
, содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т. п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя, необходимо исходить из того, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 2 статьи 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ)).

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Наниматель с согласия в письменной форме совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия наймодателя (муниципалитета) – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

При разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него суды должны выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору в части оплаты жилого помещения и коммунальных услуг и др. (пункт 32 Постановления № 14).

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Что такое некоммерческий наем и чем он отличается от социального?

После 2005 года, когда был принят ныне действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, квартирная очередь практически остановилась, а «новые» очередники, чтобы получить бесплатное жилье, должны быть вдобавок признаны малоимущими. Таким образом, «просто нуждающиеся» граждане могли решить свои жилищные проблемы только на коммерческой основе (пусть даже с льготами), что большинству не по силам.

Данную проблему власти пытаются решить при помощи нового института некоммерческого найма, основные положения которого зафиксированы в законе 217-ФЗ[5]5
  Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ЖР РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений…»


[Закрыть]
.

На квартиры по этой программе могут претендовать очередники, малоимущими не являющиеся, однако имеющие доход не выше определенных пределов, установленных в каждом субъекте Федерации (фигурально выражаясь, люди, которые не могут позволить себе взносы по социальной ипотеке). Договор некоммерческого найма заключается на срок до 10 лет и может быть продлен, если наниматель и его семья не перестали соответствовать критериям нуждаемости в жилье. При этом их права по сравнению с соцнаймом сильно урезаны: отсутствует право на приватизацию, поднаем, обмен, установлены более жесткие критерии расторжения по инициативе наймодателя (муниципалитета).

Каждый из очередников, если он не является малоимущим, имеет право подать заявление о предоставлении ему жилья по такому договору, причем заселение наемных домов происходит в порядке очередности постановки на учет, а не подачи этого заявления.

Как показывает практика применения нового закона, стоимость найма квартиры в жилом доме социального использования выше в 1,5–2 раза, но не может превышать пределов, установленных подзаконными актами субъектов РФ. Более подробно положения о некоммерческом найме регулируются статьями 91.1—91.20 ЖК РФ, введенными в действие вышеупомянутым законом 217-ФЗ.



Блиц


Обязан ли наниматель по ДСН оплачивать расходы на капремонт дома?

Нет, не обязан. Соответствующая строка в квитанции по уплате ЖКХ для муниципальных квартир не включается.


Почему сейчас в неприватизированной изолированной квартире нельзя разделить лицевые счета, как раньше?

Глава 8 ЖК РФ (социальный наем) такую процедуру более не предусматривает.


Чем социальный наем отличается от коммерческого и имущественного?

Более подробно об этом шла речь в главе 3.1 третьей части данной книги. Главное отличие соцнайма – его бессрочность и «социальные» гарантии для нанимателя и членов его семьи.


Проживаю по ДСН в ведомственном жилом доме при фабрике (вопрос из Костромской области. – прим. авт.). У предприятия сменился собственник. Могут ли нас выселить или, как минимум, поднять квартплату?

Выселить, а также изменить условия ДСН не могут, ведь в соответствии со статьей 64 ЖК РФ переход права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданами по договору соцнайма, не влечет его расторжения или изменения существенных условий такового. А вот поднять плату за ЖКХ могут, и это наверняка будет сделано.


Подлежит ли договор соцнайма госрегистрации? Заключенный после 22 июля 2014 года – подлежит на основании статьи 26.1 Федерального закона № 122-ФЗ[6]6
  Федеральный закон от 21 июля 1998 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29.12.2015 г.).


[Закрыть]
.


Чем ответственный наниматель отличается от ответственного квартиросъемщика?

Ничем. Второй термин использовался в ЖК РСФСР и сейчас уже официально не применяется.

Глава 4.3. Выселение

На основании чего граждан можно выселить с занимаемой жилплощади? Что в этом случае предоставляется взамен?

Начнем с конца вопроса. Если выселение граждан состоялось (на основании судебного решения или, если дом грозит обвалом, в административном порядке, см. таблицу 4.3), то возможны три разных исхода.

1. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма (ДСН). Степень «благоустроенности» определяет в своем решении суд, учитывая обстоятельства, заслуживающие внимания, а также нормативные акты местной администрации в жилищной сфере.

2. Предоставление помещения, отвечающего нормам общежития. Согласно ст. 84 ЖК РФ подобная жилплощадь предоставляется также по ДСН и может быть значительно меньше ранее занимаемой.

3. Без предоставления жилого помещения. Используется в случае неправомерных действий со стороны гражданина.

Все основания для выселения, имеющиеся в действующем законодательстве, указаны в таблице 4.3.

Соседи по коммунальной квартире не появляются в ней уже почти два года (в их комнате свалены старые вещи). Можно ли по суду добиться их выселения и занять освободившуюся жилплощадь? Их комната неприватизирована.

Сделать это практически невозможно. Ранее в Жилищном кодексе РСФСР была ст. 60, согласно которой (ч. 1) наниматель и члены его семьи, отсутствующие в квартире более 6 месяцев без уважительных причин, подлежали выселению. Эта же норма относилась и к лицам, осужденным к лишению свободы на срок более полугода (п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР). Однако 23.06.95 г. Конституционный суд РФ своим решением № 8-П[7]7
  Постановление Конституционного суда № 8-П от 23.06.1995 г. по делу о проверке конституционности части 1 и пункта 8 части 2 ст. 60 ЖК РСФСР».


[Закрыть]
отменил данные дискриминационные ограничения, доставшиеся нашему обществу еще с советских времен.

По-другому обстоит дело, если Ваши соседи не вносят квартплату. Согласно ст. 90 ЖК РФ в этом случае наймодатель (муниципалитет) может подать исковое заявление в суд о выселении неплательщика. Если соответствующее решение состоится (на практике это маловероятно), то Вы, как соседи, имеете преимущественное право занятия освободившейся жилплощади бесплатно или путем выкупа (см. главу 3.8 третьей части книги).


Таблица 4.3

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ С МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛПЛОЩАДИ


Еще одна возможность занять комнату предоставляется в случае, если местонахождение ваших соседей невозможно установить. Тогда можно инициировать судебную процедуру признания их отсутствующими или умершими (см. главу 2.3 второй части книги).

Соседи, живущие под нами, используют свою приватизированную 2-комнатную квартиру не по назначению: организовали в ней радиомастерскую, занимаются извлечением драгметаллов из «электронного лома». В общую вентиляцию по ночам выбрасываются ядовитые газы. Куда только мы не обращались – результата нет. Можно ли их выселить?

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения в многоквартирных домах предназначены исключительно для проживания граждан, без права ведения в них коммерческой деятельности, тем более такой, которая наносит явный вред здоровью окружающих.

Однако на практике выселить подобных «предпринимателей» из занимаемой ими квартиры весьма проблематично. Можно только добиться законным путем прекращения производственной деятельности.

Из вопроса не совсем ясно, как Ваши соседи приобрели указанную квартиру (приватизировали, купили, получили по наследству), а также прописаны ли они по указанному адресу. Кроме того, для выработки тактики борьбы с «бизнесменами» необходимо знать, зарегистрированы ли они (как частные предприниматели, в виде ООО, ЗАО), имеют ли лицензию на работу с драгметаллами. В вопросе, к сожалению, не указано, в каком городе происходят вышеуказанные события. В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ[8]8
  Распоряжение мэра Москвы № 110-РМ от 11.03.94 г. «О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц».


[Закрыть]
, согласно которому муниципальные органы (в столице это Департамент имущества, ранее – ДМЖ) имеют возможность подать исковое заявление в суд о признании договора передачи или вторичного отчуждения (см. главы 2.2, 2.4) недействительными на основании ст. 169 ГК РФ (см. главу 2.16).

Кроме того, есть возможность привлечь предприимчивых соседей к уголовной ответственности по ст. 171 (незаконное предпринимательство), ст. 191 (незаконный оборот драгоценных металлов), ст. 198 (уклонение от уплаты налогов) УК РФ. К сожалению, санкции этих статей не предусматривают конфискацию имущества осужденных, но очень большой штраф им придется заплатить.

В случае каких-либо подозрительных выбросов в вентиляцию или наружную атмосферу немедленно звоните в местные экологические службы или службу спасения (в Москве – (495) 937-99-11, 112 – с мобильных).

В связи с тяжелой болезнью мужа (необходимость длительного дорогостоящего лечения) наша семья, проживающая в 3-х комнатной муниципальной квартире с небольшими излишками жилплощади, попала в очень тяжелое материальное положение, когда на счету буквально каждый рубль. Поэтому квартплату в полном объеме оплачивать не можем (платим только за телефон и свет, чтобы их не отключили). Из УК несколько раз присылали уведомления об оплате, и, наконец, пришла повестка в суд и копия искового заявления, где сказано, что, если мы не погасим задолженность, нас выселят в общежитие. Действительно ли возможно такое?

Теоретически возможность выселения неплательщиков, которые не исполняют (полностью или частично) своих обязательств по договору социального найма муниципальных квартир, предусмотрена и в старом, и в новом жилищных кодексах (соответственно, РСФСР и РФ, см. главу 2.1), а также в ГК РФ. Такие действия могут быть произведены наймодателем (в случае, если квартплата не вносилась за период 6 месяцев подряд или более), только по вступившему в законную силу решению суда (причем районного народного, а не мирового судьи), где обязательно должно быть указано иное помещение, отвечающее нормам общежития (6 кв. м жилой площади на человека) и иным техническим требованиям к благоустроенному жилью. Именно отсутствие таких помещений (ни в коммуналку, ни в настоящее общежитие из отдельной квартиры неплательщиков выселить нельзя) является основным сдерживающим фактором для жилищных органов.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в своем обзоре от 21.07.2000 г. (БВС рФ, № 9, 2000), конкретное жилое помещение, отвечающее требованиям переселения, указывается уже в исковом заявлении, в противном случае в подобных исках должно быть отказано, что, естественно, не исключает удовлетворение требований жилищных органов о принудительном погашении имеющейся задолженности, в том числе за счет другого имущества ответчика. Однако в вышеупомянутом обзоре также говорится, что суды должны учитывать и уважительные причины невнесения квартплаты: длительные задержки выплаты зарплаты, пенсий, пособий; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, утратой трудоспособности; необходимостью ухода за детьми, инвалидами, престарелыми гражданами и т. д. Кроме того, суды могут предоставлять неплательщикам более длительный срок погашения задолженности, а также предлагать сторонам заключить мировое соглашение на предмет рассрочки, отсрочки или даже отработки платежей (полностью или частично).

* * *

Как уже отмечалось выше, выселить граждан с занимаемой муниципальной, а тем более частной жилплощади за неуплату квартплаты весьма и весьма проблематично, и такие иски подаются чаще всего с целью припугнуть неаккуратного жильца. Кроме того, в суды часто подаются встречные иски граждан либо по поводу перерасчета квартплаты в связи с наличием подлинных или мнимых льгот, либо в связи с необоснованностью и завышением действующих тарифов, особенно на водоснабжение и тепло. Чтобы полностью обезопасить себя от подобных исков со стороны управляющих компаний, можно совершать полную оплату по получаемым квитанциям хотя бы один раз в 3–5 месяцев. В этом случае прерывается течение полугодового срока, и максимум, что может сделать домоуправление через суд – взыскать с неплательщика накопившуюся задолженность. Более подробно об этом – см. главу 4.5.

Нам очень не повезло с соседями – в подъезде на 2-м этаже одинокая пожилая женщина (владелица приватизированной квартиры) держит около двух десятков кошек. Животные орут, носятся по лестнице, стоит смрад, площадка перед лифтом и ступени часто загажены. Обращения в полицию, СЭС и управу результатов не дали. Один из соседей предлагает решить вопрос силовым путем, да только жалко бедных кошаков, ведь они ни в чем не виноваты. Может, скинуться и за деньги упрятать эту тварь в психушку? (стилистика письма сохранена – прим. авт.)

Начнем с последней части Вашего вопроса. В соответствии с Законом о психиатрической помощи[9]9
  Закон РСФСР № 3185-1 от 02.07.1992 г. «О психиатрической помощи» (в ред. от 28.11.2015 г).


[Закрыть]
отправить гражданина на принудительное лечение можно только в судебном порядке (см. также главу 2.13), и никакая платная (коммерческая) служба, а также знакомые врачи-психиатры этого делать не станут. Кроме того, как Вы совершенно справедливо отметили, законные меры административного воздействия на подобных «городских сумасшедших» результата не дают, и ситуация чаще всего разрешается в результате тех самых пресловутых «силовых мер».

Однако поставленная в вопросе проблема не является неразрешимой: для начала попробуйте еще раз обратиться во властные структуры (ГКУ ИС, Управа, ОМВД, СЭС, Жилинспекция) с жалобами на содержание незарегистрированных животных с нарушением санитарно-гигиенических правил, причем делайте это периодически, один раз в 2–3 недели. Когда у представителя инициативной группы жильцов подъезда соберется достаточное количество отписок, подавайте коллективный иск в народный суд (не мировому судье) о выселении нерадивой соседки и лишении ее прав собственности на жилое помещение. В исковом заявлении (оно может быть подано от всех жильцов подъезда, а не только от соседей по лестничной площадке) укажите, что в действиях кошатницы усматривается не только нарушение Постановления Правительства № 25[10]10
  Постановление Правительства РФ № 25 от 21.01.2006 г. «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».
  Чем отличается бронирование жилого помещения от «сохранения права пользования»? Каков на практике порядок получения броневого свидетельства (или как оно там называется по-новому)?
  Главное отличие заключается в том, что теоретически в помещение, наниматели которого сохраняют право пользования им (см. ответ на предыдущий вопрос), на время их отсутствия могут быть вселены поднаниматели или временные жильцы (см. главу 3.2). Наличие же надлежаще оформленного броневого свидетельства не дает возможности наймодателю (т. е. жилотделу при местной администрации) совершить указанные действия. Однако на практике в настоящее время сложилось такое положение, что жилищные органы не осуществляют вселение вообще и бронирование жилых помещений фактически становится излишним.


[Закрыть]
, но и статей 17, 30, 67 ЖК РФ, а также Конституции РФ – статьей 41 (право на охрану здоровья) и 42 (благоприятная окружающая среда). Кроме того, постарайтесь собрать справки из медучреждений, что несколько человек в подъезде страдают аллергией на шерсть и иные биокомпоненты, а также из СЭС о недопустимом состоянии воздушной среды во всех квартирах, расположенных в стояке. Кроме того, укажите в иске, что в результате неправомерных действий кошатницы вы нравственно и физически страдаете и постоянно испытываете дискомфорт (обязательно потребуйте денежную компенсацию за моральный ущерб).

Конечно, подобный иск имеет немного шансов на выигрыш дела, однако он подается еще и для того, чтобы на законных основаниях назначить «городской сумасшедшей» принудительную судебно-психиатрическую экспертизу (на жаргоне юристов и психиатров – «пятиминутку»). Для того, чтобы народный суд удовлетворил подобное ходатайство, подайте его не сразу, а во время первого заседания, когда инициативной группой (или даже приглашенным для ведения дела адвокатом, см. главу 2.17) уже предъявлены доказательства неадекватного поведения кошатницы. И вот уже тогда можно «договариваться» с врачами, которые будут привлечены к освидетельствованию ненормальной соседки.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4