Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

скачать книгу бесплатно

Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
Вадим Геннадьевич Шабалин

Алла Кирилловна Кузьмина

Игорь Аркадьевич Смирнов

Сделки с недвижимостью
Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества и вымогательства при совершении сделок сжитыми и нежилыми помещениями, показывают психологические и технические приемы, используемые аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок недействительными. Также подробно разбираются вопросы должностных И налоговых преступлений, связанных с рынком недвижимости, наиболее распространенные схемы «честного отъема» денежных средств у добросовестных приобретателей. В издании даются рекомендации по проведению экспертизы правоустанавливающих документов по сделкам, проверке физических и юридических лиц на возможное участие в мошеннических действиях; защите от признания сделок недействительными. Приводится перечень наиболее надежных риэлтерских и строительных фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирой, земельной и коммерческой недвижимостью. Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Она будет полезна и профессиональным риэлтерам, работникам правоохранительных органов, практикующим юристам, частным Детективам. Электронные видеоприложения к книге можно скачать с сайта \ideokniga.tv

Вадим Шабалин, Игорь Смирнов, Алла Кузьмина

Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Издание 10-е, переработанное и дополненное

(53-е издание в серии)

Агентство CIP РГБ

I. Смирнов, Игорь Аркадьевич.

II. Кузьмина, Алла Кирилловна.

Вступительное слово А. И. Гурова – криминалиста, политика, писателя

Глубокоуважаемые читатели!

Уже почти 25 дет назад, в разгар перестройки, вышли мои первые статьи, посвященные организованной преступности в СССР – «Лев готовится к прыжку» и «Лев прыгнул». С тех пор утекло много воды – стали другими и общественный строй, и название нашего государства, и система нравственных ценностей большинства граждан. Изменилась и направленность деятельности мафиози – сегодня это не только наркотики, оружие, проституция и банальный рэкет, но и вложение огромных грязных денег в легальный бизнес, включая недвижимость и строительство, а также проникновение криминала во власть, сопровождаемое всеобъемлющей, тотальной коррупцией.

Среди немалого числа граждан, пострадавших от преступных посягательств на свое имущество, здоровье и даже жизнь, бытует мнение, что необходимо принять и ввести более строгие законы (сажать, сажать и еще раз всех сажать!), разогнать «прогнившую» полицию и суды, восстановить за самые тяжкие деяния смертную казнь, даже публичную. Однако такая жестокость только рождает ответную реакцию – если бы проблемы преступности решались подобными простыми средствами, то весь цивилизованный мир давно бы избавился от нее, но этого нет и быть не может, ведь истоки криминала намного глубже и сложнее.

Недавно мне выпала честь познакомиться с рядом книг из серии «Сделки с недвижимостью», совместно выпущенных издательствами «Филинъ» и «Омега-Л», в первую очередь с теми из них, которые посвящены защите от мошенничества и вымогательства, а также иным противозаконным явлениям при решении гражданами своих жилищных проблем. Признаюсь честно, не ожидал, что проблему преступности вокруг рынка недвижимости можно исследовать не только так глубоко, полно и всесторонне по содержанию, но и удивительно ярко, доступно и талантливо по форме подачи материала. В этих книгах есть все, что необходимо людям, желающим распорядиться своим недвижимым имуществом, и в первую очередь точные, убедительные и понятные рекомендации авторов, подлинные руководства к действию. Я очень горд за своих молодых товарищей по писательскому цеху, которые имеют и опыт работы в правоохранительных органах, и являются квалифицированными юристами-практиками, и блестяще владеют пером, используя свои знания, опыт и талант во благо людям. Пока в России живут и работают такие граждане, как авторы этой книги, у нас есть шанс победить зло и обеспечить себе и будущим поколениям достойную жизнь в правовом государстве.

С уважением А.И. Гуров,

д. ю. н., профессор,

член Союза писателей России

О чем эта книга

Предисловие авторов

Как показывает практика работы риэлторских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый тринадцатый – пятнадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим) – именно такую часть сделок организуют и проводят в этой сфере бизнеса профессиональные преступники. Ведь недвижимость и строительство – весьма денежные сегменты рынка, к тому же его фигурантами являются не только бизнесмены, но и простые граждане, которых легче обмануть, а расчеты в большинстве случаев ведутся наличными. Поэтому операции с квартирами, домами, нежилыми объектами притягивают к себе, как магнит, не только способных внуков Остапа Бендера, владеющих тысячей способов относительно честного отъемаденегунаселения, но и публику посерьезнее – кидал, вымогателей и откровенных бандитов, для которых человеческая жизнь – что ломаный грош.

Но не стоит сгущать краски – изменять свои жилищные условия все равно в среднем раз в 8— 10 лет приходится каждому из нас. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведения варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Эти проблемы подробно рассматривались в сериях книг с общим названием «Сделки с недвижимостью» и «Сам себе риэлтор» (в 1997–2016 гг. их вышло пятьдесят две). В настоящем издании более подробно пойдет речь о преступлениях в сфере жилья (особенно квартирного, ведь городская недвижимость – это 70–75 % рынка). Мы разберем не только признаки и схемы противоправных действий в отношении продавцов и покупателей, но и основные способы защиты от них и нейтрализации злоумышленников.

Отдельная глава (5) более подробно раскрывает очень актуальную на сегодняшний день тему афер, осуществляемых юридическими лицами – риэлторскими или девелоперскими (строительными) фирмами, а также организациями, на которые оформлены конкретные объекты недвижимости (мы называем их клиентскими). Дополнительно в этой главе рассматриваются схемы обмана приобретателей новостроек и граждан, желающих распорядиться жильем на вторичном рынке, а также основы выявления «фирм повышенной опасности», которым не следует доверять ни ведение сделки, ни тем более Ваши деньги.

Две главы (7 и 8) посвящены очень больным на сегодняшний день проблемам – «низовой» коррупции в государственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рынку недвижимости, и налоговым правонарушениям при совершении сделок. С указанными явлениями приходится сталкиваться практически всем фигурантам рынка, и авторы попытались сориентировать читателей в этих важных вопросах, которые, несомненно, нуждаются в более глубоком и всестороннем исследовании.

Отдельно обращаемся к гражданам, которые захотят использовать приведенный в книге материал в преступных целях.

Товарищи мазурики! Указанные схемы «работы» хорошо известны сотрудникам правоохранительных органов, и ваши старания окончатся, скорее всего, «черной скамьей» подсудимых и более тесным знакомством с тюремным и лагерным житьем-бытьем. Так что даже не пытайтесь!

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Правила игры

Введение

Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям еще от советской эпохи, – доверчивость. Раз написано в газете – значит правда, раз человек клятвенно обещал – значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул – сто процентов за то, что со мной такое не случится… Знакомая позиция, не правда ли?

Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов».

Итак, явление – аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами (это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий»).

На языке ныне действующего Уголовного кодекса РФ, с учетом изменений на 2015 год, их деяния подпадают под статью 159 УК (максимальная санкция – 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества). Однако строгое наказание для преступника не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до миллиона долларов за месяц – полтора, стоит только найти «лоха» – доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т. е. втереться в доверие и обмануть.

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—96 гг. – в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег, а в худшем – за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких.

В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3–3,5 % от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитало не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлторские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, были, но они только подтверждали общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в тогда еще полиции были созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» – организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4).

К большому сожалению, в 2004—08 гг., до начала второго кризиса, мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлторской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3–5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Грянувший в сентябре-октябре 2008 г. спад сделок привел и к уменьшению преступных проявлений при их совершении в первую очередь за счет резкого сокращения числа приобретателей недвижимости и более длительных сроков продажи (экспозиции) объектов. Однако в 2010—14 гг. ситуация опять стала ухудшаться – во-первых, сильно возросла покупательская способность граждан, особенно в сегменте новостроек; во-вторых, были изобретены и стали активно использоваться новые схемы афер (например, квартирное рейдерство с долями в праве); в-третьих, откровенным обманом своих клиентов (а тем более контрагентов по сделкам) активно стали заниматься многие риэлторские и девелоперские компании, особенно те, которые позиционируют себя в рекламе как «крупные» и «надежные». Также изменилась и структура афер по видам сделок.

Если судить по существующим у риэлторов «черным спискам» (в них включены зафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу совершенных афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 10–20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—10 дней, иногда даже до окончания оформления), – примерно одна шестая часть таких предложений – откровенное мошенничество.

Второе место – у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из десяти-двенадцати (10–12 %) носит криминальный характер – это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» – ведь стороны (сдатчики и съемщики) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖСК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «серые» схемы приобретения жилья (например, по предварительному договору). В среднем 8—10 % предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «клонов» нормально работающих девелоперских компаний, а также от кооперативов, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6–7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попыток мошенничества, например, с получением предоплаты, совершается, конечно, намного больше).

На следующем месте по количеству афер – всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент – деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки – ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» – когда жильцы коммунальной или большой отдельной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» – когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего – 3–3,5 % (одна сделка из тридцати). Сюда же попадают и всевозможные «междугородные» обмены, включая и на неприватизированное жилье.

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 159. Мошенничество (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, —

наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (вред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, (в ред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ, от 07.12.2011 № 420-ФЗ, от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, – (вред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ)

Примечание. Крупным размером в настоящей статье признается стоимость имущества, превышающая 250 тыс. рублей, а особо крупным – 1 млн. руб.

* * *

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками мошенничества как формы хищения и разновидности преступлений против собственности согласно статье 159 Уголовного кодекса РФ и Постановления Пленума ВС РФ № 51[1 - Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 51 от 27.12.2007 г. «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате».].

Квалифицированным (ст. 159 ч. 2) считается мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору (два или более человека договорились заранее и распределили роли), неоднократно (причем под «неоднократностью» подразумеваются не только ранее совершенные аферы, но и другие виды хищений – кражи, грабежи, вымогательства), а также с причинением значительного ущерба. Под последним в законодательстве подразумевается стоимость имущества или сумма денег, превышающая 2500 рублей на день совершения преступления, однако с учетом материального положения потерпевшего (см. примечание к ст. 158 УК РФ). При наличии указанных выше признаков вполне реально добиться возбуждения уголовного дела (как показывает практика, правоохранительные органы стараются не принимать заявления от потерпевших граждан, если деяние удается квалифицировать только «по части первой»).

Особо квалифицированный состав (ст. 159 ч. 3 и 4) подразумевает наличие следующих признаков: использования служебного положения; совершение деяния в составе организованной группы (в отличие от группы лиц она характеризуется устойчивостью и многоэпизодностью преступной деятельности); двумя или более судимостями за хищение (в том числе условными или ранее с отсрочкой), а также причинением потерпевшему ущерба в крупном (более 250 тыс. руб. на день совершения) или особо крупном (более 1 млн. руб.) размерах. В этих случаях есть надежда, что правоохранительные органы реально займутся розыском преступника (или группы) и их удастся найти и задержать (более подробно о розыске скрывшихся аферистов – см. главу 10).

Мошенничество отличается от других видов хищений способом совершения – ведь завладение имуществом или правами на имущество ведется путем обмана или злоупотребления доверием. При этом различают активный обман (сознательное искажение истины, заведомо ложные, невыполнимые обещания) и пассивный (умолчание о фактах, непередача должных документов и т. п.). И в том и в другом случаях жертва вроде бы добровольно передает имущество или права на него аферисту, и с этого момента преступление считается совершенным.

При обнаружении и обезвреживании мошеннических действий следует различать их содержание и форму. Содержание представляет собой основные схемы проведения афер, в том числе и с недвижимостью (об этом подробнее – в главе 1), под формой же подразумеваются психологические приемы, манипуляции, при помощи которых фармазоны (или группа) стремятся завоевать доверие лица, выбранного в качестве жертвы (см. главу 2), с целью в дальнейшем его обмануть.

* * *

При совершении сделок с недвижимостью, как и в любом бизнесе вообще, постоянно идет соревнование «снаряда и брони» – с одной стороны, аферисты разрабатывают новые схемы и приемы обмана жертв, с другой, в распоряжении добросовестных здравомыслящих участников рынка (профессионалов и простых граждан) есть ряд доступных методов, чтобы оградить себя, свою семью, бизнес и жилище от противоправных действий мошенников и кидал. Главная задача – сделать так, чтобы аферист понял, что Вы не позволите себя «лечить» как «позорного лоха», и в конечном итоге у фармазона «фарт не прокатит», какие бы «разводки» и «мульки» он бы ни «мутил»[2 - Примечание: здесь и далее по тексту авторы сознательно используют криминальный жаргон, краткий словарь которого приведен в Видеоприложении 5.]. Именно этим вопросам посвящены первые главы настоящей книги.

Глава 1

Наша цель – ваша недвижимость (Основные виды мошенничества на рынке жилья)

El sueno de la razon produce monstrous.

Сон разума рождает чудовищ.

    Ф. Гойя

В настоящей главе мы разберем основные схемы жилищных афер «по существу», т. е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием новой системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлторов, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств. Однако и у криминальных элементов, занимающихся облапошиванием граждан в сфере недвижимости, открыт не иначе как научно-исследовательский институт, в недрах которого для аферистов всех мастей ведущими специалистами, младшими и старшими научными сотрудниками в законе разрабатываются и исследуются на подопытных кроликах новые, идущие в ногу со временем методы отъема денег. Современные способы мошенничества – это вам, знаете ли, не на рынках в начале 90-х в наперстки лохов обыгрывать. Нынешние дети лейтенанта Шмидта пускают в ход не только ловкость рук, но и актерские таланты, навыки нейролингвистов, дорогостоящие, почти голливудские декорации, самые современные компьютерные технологии. Короче, попав к ним в лапы, вырваться из них, сохранив целостность кошелька, очень и очень трудно.

Давайте перейдем к основным видам мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день.

1.1. Продажа или аренда чужой жилплощади

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат (выдают себя за хозяев), а настоящие владельцы об этом ничего не знают (случай сговора собственников с фармазонами будем рассматривать ниже). Основными разновидностями подобных действий являются:

• наем (аренда) с последующей продажей

Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника (идеальный случай, если при этом удается завладеть его паспортом или получить новый взамен «утерянного»), и на объект рано или поздно находятся «лохи» – покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение предоплаты с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются. Рекорд, зарегистрированный по Москве: в 1994–1995 гг. одна квартира (однокомнатная, с обстановкой) была продана в 5 разных мест и одновременно 17 раз сдана (аферу, кстати, организовала вьетнамская этническая преступная группировка, хотя непосредственными исполнителями были, естественно, наши соотечественники).

• продажа объекта по оригиналам или дубликатам документов

В этом случае мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлторской фирмы. Завладев обманным путем паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство.

В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (в большинстве случаев для этих целей фабрикуются доверенности).

• продажа неприватизированных квартир

По газетным и интернет-объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье (особенно если есть возможность показа), либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.

• мнимая смерть владельца или лжезавещание

Одно из новых изобретений аферистов при продаже чужой жилплощади – фабрикация фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру фармазонам (при этом они заплатили вперед). После этого мошенники купили у своих коллег бланк Свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в установленном законом порядке за Свидетельством о праве на наследство в части квартиры, которое через полгода было получено (если у жертвы простая русская фамилия типа Иванов, Кузнецов, Соколов, Медведев, то можно подобрать и «наследника» по закону). После аферисты продали жилплощадь первому попавшему в их сети «лоху». Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад, пришел домой и узнал, что уже год как умер…

МОШЕННИКИ ПИСАЛИ ЗАВЕЩАНИЯ НА КВАРТИРУ ОТ ИМЕНИ УМЕРШИХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ

Расследование дела о весьма квалифицированном мошенничестве завершила на днях следственная группа УВД Северо-Восточного округа столицы.

Как сообщили «МК», схему завладения чужими квартирами разработали 33-летняя москвичка с высшим экономическим образованием и ее напарник. Их интересовала исключительно жилплощадь умерших одиноких стариков. Получив в жилищной конторе информацию о смерти «клиента» и еще раз удостоверившись в отсутствии у него родственников, мошенники тут же начинали сами подыскивать свою кандидатуру на роль «наследника». По телефонному справочнику они находили человека с такой же фамилией, как и умерший пенсионер, вычисляли его место жительства и, выследив в каком-нибудь из магазинов или на почте, похищали у однофамильца паспорт. Затем на основе настоящего документа аферисты изготавливали поддельное завещание, якобы написанное рукой старика, где говорилось о том, что он оставляет квартиру своему родному внуку или племяннику (т. е. владельцу похищенного паспорта). Когда же дело доходило до переоформления квартиры на нового владельца, роль родственника умершего дедушки исполнял один из мошенников. Завладев заветными квадратными метрами жилплощади, преступники тут же их перепродавали.

На одной из таких махинаций (сотрудники милиции считают, что она не единственная на счету преступной парочки) «риэлтеры» и погорели. Несмотря на то, что мошенники успели завладеть квартирой на Ракетном бульваре (ее 59-летний хозяин скончался от инфаркта) и уже перепродали ее третьему лицу, эта история случайно стала известна правоохранительным органам. Дело закрутилось после того, как 24-летний житель подмосковной Шатуры, не так давно потерявший паспорт, получил из местной налоговой инспекции уведомление о задолженности по уплате налогов за только что полученную в наследство квартиру в столице. Естественно, молодой человек, который не слышал ни о каком жилье в Москве, тут же обращался в милицию с просьбой разобраться в данной ситуации. Вскоре аферистыбыли выведены на чистую воду, и вот-вот состоится суд.

«Московский комсомолец»

• компьютерные аферы с базами данных

В отдельных регионах Российской Федерации (в Москве – до 01.04.1994 г. и в январе – мае 2000 года) мошенники при помощи хакеров внедрялись в компьютерные базы данных собственников жилья и не только их считывали, но и вносили изменения (например, настоящим владельцем квартиры являлся Иванов, а данные в базе «перебивались» на Петрова, от имени которого жилплощадь и продавалась). В настоящий момент регистрирующие органы предпринимают меры, чтобы подобные случаи в принципе исключить, но определенное количество «мин замедленного действия» компьтерными аферистами было все-таки установлено. Такие же действия, возможно, были проделаны в конце 2009 года (при переводе базы данных ЕГРП из ведения Росрегистрации в систему Росреестра) и в 2012 году (при расширении «Новой Москвы»).

1.2. Многократная продажа или сдача внаем

В этом случае аферист (или преступная группа) продает или сдает (очень часто по предварительному сговору с собственником) один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или частично). Технология совершения этого мошенничества практически аналогична предыдущей схеме (чужая): получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости очень часто вступает в преступный сговор с фармазонами, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего (хотя на практике этот факт очень трудно доказать законными методами).

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

• сделки на рынке новостроек («первичке»)

Особенностью рынка новостроек (массовых или элитных) является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие «от имени» последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом введен в эксплуатацию и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Получается типичная ситуация «вечером – деньги, утром – стулья», поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул (в отдельных случаях – прямой умысел) продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест, к тому же жилье предлагается не по традиционным (почтовым), а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартет 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых – это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир (на крайних этажах, в угловых секциях и т. п.). Более подробно об этом речь пойдет в главе 5.

• многократная продажа на «вторичном» рынке

Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане – собственники объектов (через подставных лиц). Чаще всего при этом используются оригинальные (и подлинные!) документы на только что проданное жильё – например, хозяева-аферисты отчуждают жилплощадь первый раз честно (без кавычек!), а параллельно ведут показы и другим потенциальным покупателем. С первыми из них (подлинными приобретателями) оговариваются два условия: во-первых, физическое освобождение жилья будет минимум через месяц (для этого находятся всякие надуманные причины); во-вторых непогашенные оригиналы «старой» правоустановки, по которым объект отчуждался, продавцы оставляют себе (а эти документы, как известно, органами Росреестра выдаются отчуждателям после окончания регистрации). Наличие двух таких условий говорит о том, что продавцы и их сообщники, возможно, затеяли аферу, и у истинных покупателей могут быть проблемы с другими, обманутыми в результате подобного мошенничества. Более подробно о лжерегистрации таких сделок у нас пойдет речь в разделе 1.5.

РИЭЛТОРША УМУДРИЛАСЬ ТРИЖДЫ ПРОДАТЬ СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ

Квартирную мошенницу Л., жертвами которой становились торговцы с вещевого рынка в «Лужниках», обезвредили сотрудники Московского уголовного розыска. Интересно, что в итоге аферистка, перехитрив саму себя, осталась без квартиры. До самого ареста Л. была вынуждена скитаться по друзьям.

Как сообщили «МК» в МУРе, 35-летняя мошенница обосновалась в «Лужниках» с прошлой осени. Она прекрасно звала, что сюда съезжаются в основном иногородние коммерсанты, и всем им нужно жилье в Первопрестольной. Благодетельница выдавала себя за большого специалиста по квартирным делам и предлагала помочь с решением этого насущного вопроса. Л, сразу предупреждала, что очень много денег требуется сразу – на взятки различным чиновникам. Доверчивые торговцы платили дань, после чего аферистка благополучно исчезала. Суммы колебались от 2 до 20 тыс. долларов с одного предпринимателя.

Иногда хитрая особа с ходу предлагала купить жилплощадь. Свою квартиру на улице Мусы Джалиля мошенница умудрилась продать аж три раза – под залог, под завещание с правом владения после смерти хозяйки и по стандартному договору купли-продажи. На этом она получила более 100 тысяч долларов. Но Л. не повезло. Последний облапошенный клиент выследил женщину, силой отнял ключи от квартиры и занял заветную жилплощадь. Дама была вынуждена переехать к знакомому. Правда, к тому времени ее уже разыскивали сыщики, ибо в МУР поступило несколько заявлений от пострадавших коробейников из «Лужников». Когда детективы окружили квартиру, где она пряталась, аферистка затаилась, сделав вид, что ее нет дома, так что проникать в помещение пришлось через балкон.