Наталия Бурмакина.

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция



скачать книгу бесплатно

© Бурмакина Н. И., 2017

© Российский государственный университет правосудия, 2017

* * *

Введение

В России оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке дворянских поместий.

В период Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.

8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».

8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.

18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным комиссиям, а и земским управам.

Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.

Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности в России и проводилась оценка с целью определения качества земли, исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.

Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности на землю.

Начиная с 20-х годов ХХ в. получила распространение точка зрения о том, что, поскольку в социалистическом обществе земля не может быть предметом экономических отношений, оценочные работы не нужны. Однако практические потребности плановой экономики страны требовали учета и оценки земельных ресурсов СССР. В 30-х – 40-х годах в этом направлении работала большая группа ученых под руководством академика С. Г. Струмилина, в 50-е – 60-е годы – коллектив Совета по изучению производительных сил при Госплане СССР.

В 1968 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», устанавливающие введение в стране государственного земельного кадастра, а в 1971 г. были утверждены Методические указания по бонитировке почв.

Однако запрет на экономические отношения по поводу земель сохранялся, поэтому вплоть до реформ 90-х годов в России оценка сельскохозяйственных угодий продолжала выполнять только функции экономического обоснования размещения и специализации сельхозпроизводства, дифференциации закупочных цен на сельхозпродукцию.

Оценка земель других (несельскохозяйственных) видов использования не производилась. Кадастровая, рыночная или какая-либо иная стоимость земель не определялась.

В 90-е годы в России была осуществлена земельная реформа. Использование земли стало платным. Во-первых, была введена разовая плата за приобретение земель в собственность, во-вторых, ежегодная плата в виде земельного налога или арендных платежей. Цены на сельхозпродукцию стали свободными, рыночными, а оценка земель перестала быть основой государственной дифференциации закупочных цен.

В процессе приватизации потребовалась оценка стоимости выкупаемого недвижимого имущества, что дало толчок к созданию нормативно-правовой базы для регулирования оборота недвижимости.

21 октября 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, и принципиально изменилась сущность государственной оценки земель. Ее целью стало – определение кадастровой стоимости земельных участков для налогообложения.

Часть 1
Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъекты оценочной деятельности – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее – оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом предусмотрена независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены также случаи, когда ее действие не распространяется на отдельные отношения.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В таких случаях оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч. 1, 3, 4 ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов Минэкономразвития России.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В целях реализации положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ приказом Минэкономразвития России[1]1
  Приказ Минэкономразвития России от 07.05.2010 № 166 «Об утверждении Положения о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника – унитарного предприятия либо имущества должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности».


[Закрыть]
утверждено Положение о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника – унитарного предприятия либо имущества должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены права и обязанности оценщика:




С 1 января 2017 г. (за исключением ст. 19) вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной (массовой) кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных ч. 3 ст. 6 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Законом об оценке (п. 1 ч. 1 ст. 3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Основные принципы проведения государственной кадастровой оценки:

единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости; независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления; экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее – уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее – бюджетное учреждение).

Государственная кадастровая оценка включает следующие процедуры: (1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; (2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее – отчет); (3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 6 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Часть 2
Регулирование оценочной деятельности

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется образовательными организациями высшего образования по программам магистратуры, профессиональной переподготовки, повышения квалификации.

Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности проводится образовательными организациями высшего образования, зарегистрированными на территории Российской Федерации и аккредитованными органом регистрации прав.

Порядок проведения и сдачи единого квалификационного экзамена, в том числе порядка подачи и рассмотрения апелляций, и предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием единого квалификационного экзамена, утвержден приказом Минэкономразвития России.

Квалификационный аттестат – свидетельство, подтверждающее сдачу квалификационного экзамена, выдается при условии, что лицо, претендующее на его получение, сдало квалификационный экзамен.

Типы, формы квалификационного аттестата, порядок выдачи и аннулирования квалификационных аттестатов, а также порядок ведения реестра квалификационных аттестатов органом регистрации прав утвержден Минэкономразвития России[2]2
  Приказ Минэкономразвития России от 17.06.2013 № 336 «Об утверждении Порядка проведения и сдачи единого квалификационного экзамена, в том числе порядка подачи и рассмотрения апелляций, и предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием единого квалификационного экзамена».


[Закрыть]
.

Саморегулируемая организация оценщиков некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (ч. 1 ст. 22 ФЗ об оценочной деятельности).

Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрирована органом регистрации прав и членами которой являются более чем семьдесят пять процентов саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющих более чем пятьдесят процентов оценщиков, включенных в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено (ч. 2 ст. 24.10 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При Минэкономразвития России создан Совет по оценочной деятельности. Положение о Совете по оценочной деятельности и Положение о его рабочих органах утверждены приказом Минэкономразвития России[3]3
  Приказ Минэкономразвития России от 05.11.2014 № 700 «Об утверждении положения о совете по оценочной деятельности и положения о его рабочих органах».


[Закрыть]
. Таким образом, регулирование оценочной деятельности осуществляется Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки.

Саморегулируемыми организациями осуществляется контроль деятельности членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Минэкономразвития России утверждены:

1. Порядок ведения саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставления доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам и дополнительных требований к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 13.02.2015 № 55).

2. Типовые правила профессиональной этики оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 708).

3. Требования к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики (Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 989).

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части нормативного правового регулирования осуществляется Минэкономразвития России.

Федеральная служба государственной регистрации прав, кадастра и картографии (далее – орган регистрации прав) осуществляет федеральный государственный надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и проведением государственной кадастровой оценки. Минэкономразвития России утвержден перечень сведений, включаемых в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков, порядок формирования, ведения, опубликования сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, порядок представления саморегулируемой организацией оценщиков в орган регистрации прав сведений о внесении изменений в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и об основаниях внесения таких изменений (Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 497). Минэкономразвития России утвержден Порядок осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков[4]4
  Приказ Минэкономразвития РФ от 29.04.2011 № 203 «Об утверждении Порядка осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков».


[Закрыть]
. Органом регистрации прав утверждены перечни актов, содержащие обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного надзора[5]5
  Приказ Росреестра от 23.11.2016 № П/0569 «Об утверждении перечней актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного надзора (контроля)».


[Закрыть]
.

Часть 3
Административные регламенты по исполнению государственных функций и услуг в сфере оценочной деятельности

Административный регламент исполнения государственных функций – обязательный для исполнения порядок действий (решений) органа исполнительной власти, его структурных подразделений и должностных лиц, направленный на осуществление их полномочий в процессе исполнения государственных функций.

Административные регламенты четко определяют круг обязанностей и прав органа власти, сферу его юрисдикции, раскрывают возможные формы внутренних взаимодействий различных органов власти между собой на всех этапах прохождения документов в процессе принятия решений.

Цель использования административных регламентов — решение определенных общих задач: детальная регламентация деятельности государственных служащих; обеспечение открытости деятельности органов исполнительной власти; противодействие коррупции, снижение коррупциогенных факторов; оптимизация деятельности органов исполнительной власти, повышение её эффективности.

В настоящее время приказами Минэкономразвития России утверждены следующие административные регламенты:



Часть 4
Стандарты оценки

Стандарты оценочной деятельности – требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

В случае, если национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков не представило разработанный проект федерального стандарта оценки на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности в срок, предусмотренный программой разработки федеральных стандартов оценки, проект соответствующего федерального стандарта оценки разрабатывается и после его рассмотрения Советом по оценочной деятельности утверждается приказами Минэкономразвития России.

Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В настоящее время утверждено 13 федеральных стандартов оценки (далее – ФСО).

ФСО № 1 формулирует общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки. (Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2

Поделиться ссылкой на выделенное