Наталья Пономарева.

Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью



скачать книгу бесплатно

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Часть 2 ст. 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Так как ст. 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора (п. 8 Обзора практики по зачету).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ч. 4 ст. 623 ГК РФ).

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может возникнуть на любой стадии арендных отношений.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2003 г. № 3343/03[17]17
  Вестник ВАС РФ. 2003. № 12.


[Закрыть]
признало положение законодательства о том, что возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, неправомерным, так как действовавшее на момент направления оферты для заключения сделки приватизации законодательство о приватизации такого требования не содержало.

Истец ООО «Ярославна» обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным распоряжения департамента и плана приватизации муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в части внесения в уставный капитал ОАО «Гостиница «Золотой колос»» нежилого помещения, которое является собственностью истца.

Исковые требования мотивированы тем, что общество «Ярославна» как правопреемник арендного предприятия, выкупившего арендованное государственное имущество магазина и арендовавшего указанное помещение, в соответствии с п. 2.6 и 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (в ред. Указов Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370, от 16 августа 2004 г. № 1084)[18]18
  Российская газета. 1994. 4 января; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.


[Закрыть]
(далее – Государственная программа приватизации), имеет исключительное право приобретения в собственность или долгосрочной аренды арендованного помещения. Планом приватизации магазина, утвержденным Комимуществом, помещение было передано истцу в аренду с правом выкупа через 1 год.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд ссылался на ч. 12 ст. 43 Федерального закона о приватизации, согласно которой возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, а также на то, что спорное помещение находилось у гостиницы на праве хозяйственного ведения, арендовалось истцом по договору аренды, заключенному с гостиницей, который не предусматривал права выкупа помещения арендатором.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Истец, согласно договору аренды с правом выкупа от 11 декабря 1990 г. арендовал занимаемое им помещение по договорам аренды с муниципальным предприятием «Гостиница «Золотой колос»», которое являлось балансодержателем помещения.

На момент предъявления иска (11 апреля 2002 г.) еще действовали п. 2.6. и 15.14.6 Государственной программы о приватизации (Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 Государственная программа о приватизации признана утратившей силу за исключением разделов 2.15.19 и п. 3.1. приложения 2), согласно которым истец приобрел исключительное право на приобретение арендуемого помещения в собственность или долгосрочную аренду. При этом заключение договора аренды предполагало в дальнейшем возможность выкупа помещения. Согласно п. 2.6 Государственной программы приватизации отказ в продаже сданных в аренду зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах арендаторам, приватизировавшим имущество государственных или муниципальных предприятий, допускается только в случае, когда приватизация этих объектов запрещена, а также в отношении зданий и сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий и зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами. Объекты, находящиеся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных предприятий, в этот перечень не включены.

Законодательство о приватизации, не ставило право на выкуп занимаемых помещений указанными арендаторами в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп помещения.

Ссылка в постановлениях судов на то, что в соответствии со ст. 43 Федерального закона РФ о приватизации возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, является неправомерной, так как эта норма не подлежала в данном случае применению.

Департамент при издании распоряжения о преобразовании муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в открытое акционерное общество включил в состав имущества, передаваемого в уставный капитал акционерного общества, и помещение, занимаемое истцом, тем самым нарушил исключительное право истца на приобретение в собственность помещения. В этой части распоряжение является незаконным.

Согласно ч. 2 ст. 43 Федерального закона о приватизации № 178 с даты его вступления в силу продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, когда до указанной даты тем или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации. В этих случаях сделка должна заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством о приватизации.

Истец направил оферту о приватизации помещения 23 января 2002 г., которая департаментом была принята 24 января 2002 г., т. е. до вступления в силу Федерального закона о приватизации № 178.

Прекращение договора аренды производится по основаниям, предусмотренным гл. 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617–620 ГК РФ, частично изменяющих общепринятый порядок.

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Пример из арбитражной практики.

Общество с ограниченной ответственностью «Главный вычислительный центр Интуриста» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к АКБ «Еврофинанс» (арендодателю) об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды.

Решением суда первой инстанции в иске отказано, постановлением апелляционной инстанции решение было отменено. Апелляционная инстанция привлекла к участию в деле в качестве третьего ответчика Москомрегистрацию и обязала ее произвести государственную регистрацию договора аренды.

Суд кассационной инстанции оставил вышеуказанные решения без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Договор аренды от 6 июля 1999 г. административно-офисного здания заключен между арендодателем и арендатором сроком на 5 лет.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя произвести государственную регистрацию этого договора в срок не позднее 3 месяцев со дня его подписания.

При рассмотрении дела судом установлено, что арендодатель в установленный договором срок регистрацию не произвел. Направив в регистрирующий орган письмо от 18 октября 1999 г. о проведении регистрации договора аренды и получив уведомление Москомрегистрации от 16 ноября 1999 г. о приостановлении государственной регистрации договора аренды ввиду отсутствия некоторых необходимых для этого документов, арендодатель не известил арендатора о необходимости предоставить данные документы.

Арендодатель 18 февраля 2000 г. заключил договор купли-продажи спорного здания с ЗАО «НПП «Тема», право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 апреля 2000 г.

Принимая решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что к ЗАО «НПП «Тема»» не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06 июля 1999 г. в силу ст. 608, 617 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, перейти не могли, а арендодатель с момента перехода права собственности на здание к ЗАО «НПП «Тема»» перестал быть стороной по договору аренды.

Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. № 6810/01).[19]19
  Вестник ВАС РФ. 2002. № 8.


[Закрыть]

При перемене собственника сданного в аренду имущества далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п. 23 Обзора практики по аренде вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК РФ предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе. Такой подход основан на том, что в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (п. 24 Обзора практики по аренде).

Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает арендованное имущество (абз. 1, 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора.

ООО «Колос» (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к частному предпринимателю о расторжении договора аренды.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения в отдельно стоящем здании под швейные мастерские. В п. 2.1. договора аренды это условие было предусмотрено. Также договором аренды были установлены срок договора и арендная плата. Состояние арендованного имущества было удовлетворительным.

Арендатор стал использовать данное помещение не в соответствии с его назначением, он открыл в нем магазин. Помещение было переоборудовано, сделан дополнительный вход. Также ответчик несвоевременно вносил арендную плату.

Согласно ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор своими действиями нарушил условия договора, в котором было определено условие – использовать нежилые помещения под швейный мастерские.

Также ответчик переоборудовал помещение под магазин. По материалам дела видно, что ответчик сместил несколько стен, а также вывел дополнительный вход наружу. На все свои действия арендатор не получил согласие собственника арендованного имущества.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ иск арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1998 г. № 4279/98)[20]20
  Вестник ВАС РФ. 1999. № 4.


[Закрыть]
;

2) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 26 Обзора практики по аренде поясняет следующее. Несмотря на то что абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 ст. 619 ГК РФ, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более 2 раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как просрочка уплаты, но и еще 2 элемента: «более 2 раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены;

3) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (абз. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ может быть основанием к досрочному расторжению договора аренды только в случае, если в результате данного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение арендованного имущества.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

По этому поводу выносит свое пояснение Высший Арбитражный Суд РФ в п. 28 Обзора практики по аренде.

Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано в связи с тем, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная к взысканию задолженность.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Стороны в договоре аренды не оговорили возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере. Такое основание досрочного расторжения договора ст. 619 ГК РФ не содержит.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Данные нормы были применены в следующем арбитражном деле.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу закрытого типа (арендатору) о его выселении из занимаемого нежилого помещения.

В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено Правительство г. Москва.

В обоснование исковых требований арендодатель сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. им расторгнут в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства г. Москва от 23 апреля 1996 г. «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

Здесь представлен ознакомительный фрагмент книги.
Для бесплатного чтения открыта только часть текста (ограничение правообладателя). Если книга вам понравилась, полный текст можно получить на сайте нашего партнера.

Купить и скачать книгу в rtf, mobi, fb2, epub, txt (всего 14 форматов)



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Поделиться ссылкой на выделенное