Коллектив авторов.

Оценка стоимости имущества



скачать книгу бесплатно

Осмотр объекта и фотофиксация

Осмотр объекта включает ряд составляющих.

1. Осмотр местоположения.

2. Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик.

3. Осмотр инженерных коммуникаций.

4. Фиксация строительной готовности.

5. Фиксация технического состояния.

6. Фотофиксация. Предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.

Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.

В соответствии с п. 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно, близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Описание объекта недвижимости

Правовые характеристики. При установлении правовых характеристик необходимо определить все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, которые описывают права на объект оценки, должны быть приведены в приложении к отчету.

Физические характеристики. При установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.

Местоположение. Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:

? удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

? развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

? окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

? наличие конкурирующих объектов;

? транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемая расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступность для личного транспорта (характеризуемая наличием автостоянок и удобных подъездов);

? инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

? экологические условия;

? городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;

? природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);

? перспективные планы развития квартала, района, города.

Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка.

Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2–3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.

Земельный участок

Основные характеристики земельного участка:

? адрес, кадастровый номер;

?площадь;

? оформленные права на земельный участок;

? разрешенное использование;

? разрешенная максимальная этажность и (или) максимальная плотность застройки;

?форма;

? геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики;

? улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка, охрана территории);

? размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);

? наличие обременений, сервитутов.

Улучшения

Описание улучшений включает следующие составляющие:

? общая информация;

? характеристики строения;

? характеристики помещений;

? специальная информация;

? строительная готовность и техническое состояние.

Общая информация:

? балансовая стоимость;

? год ввода в эксплуатацию;

? год последнего капремонта, реконструкции;

? серия типового проекта;

? строительный объем, общая площадь, площадь застройки;

? этажность;

? историческая и архитектурная ценность;

? текущее использование;

? группа капитальности.

Характеристики строения включают конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др.

(крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.

Характеристики помещений:

? функциональное зонирование;

? общая площадь с разбивкой по этажам;

? потенциально сдаваемая (пригодная для сдачи в аренду) площадь, полезная площадь;

? высота помещений;

? наличие отдельного входа;

? внутренняя отделка;

? инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.).

Специальная информация:

? оплата коммунальных услуг;

? налог на имущество;

? платежи по страховке;

? содержание территории;

? расходы по управлению, охране, обслуживанию;

? затраты на текущие ремонты;

? история объекта;

? действующие арендные ставки;

? количество арендаторов;

? типичные сроки аренды;

? вакантность помещений, потери от смены арендаторов.

Строительная готовность и техническое состояние рассматриваются в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются экономические показатели, среди которых обычно выделяют темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы.

При необходимости анализируют политические и социальные факторы, среди которых выделяют стабильность и прогнозируемость политической ситуации, приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.

Основными источниками макроэкономической информации являются:

? программы правительства и прогнозы;

? данные государственных организаций (например, данные Федеральной службы государственной статистики и др.);

? исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд);

? аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);

? периодическая экономическая печать (журнал «Эксперт», газеты «Ведомости», «Коммерсантъ» и др.);

? рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств (Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);

? региональные печатные издания.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Основные источники внешней информации по рынку недвижимости – информация специалистов рынка недвижимости: риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и др.).

Например, источниками информации по московскому рынку недвижимости являются:

? аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Виртуального клуба риэлторов, Виртуального клуба оценщиков, Центра анализа рынков недвижимости, Объединенного российского сервера недвижимости;

? периодические издания (журнал «Недвижимость и цены») и интернет-сайты: «Бюллетень RWAY» (www.rway.ru), «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), «Анализ рынка недвижимости» (www.arn.ru и т. д.);

? обзоры управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

Рынок недвижимости и стоимость объектов недвижимости зависят от открытой официальной информации, следовательно, и оценщик при анализе рынка и определении стоимости объекта недвижимости может воспользоваться открытой официальной информацией, в том числе публикуемой на интернет-сайтах.

Рассмотрим примерные источники информации, необходимые для расчета стоимости в рамках трех подходов к оценке, для московского рынка недвижимости.

Информационная база оценки недвижимости со сравнительным подходом

Данные о совершившихся сделках.

? Подтверждение в риэлторских компаниях.

? Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (региональные информационные бюллетени и др.).

Предложения на продажу.

? Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др.

? Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

? Периодические издания («Бюллетень RWAY», газета «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и др.).

Собственные базы данных оценщика.

Информационная база оценки недвижимости с доходным подходом

Информация для расчета арендной ставки.

? Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др.

? Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

? Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договоры аренды.

? Периодические издания («Бюллетень RWAY», газета «Из рук в руки» и др.).

Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.

? Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Информация для расчета эксплуатационных издержек.

? Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.

? Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).

? Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

Информация для построения коэффициента капитализации.

? Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

? Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, РосБизнесКонсалтинг, периодических изданий «Ведомости», «Коммерсантъ» о размере доходности по государственным ценным бумагам.

? Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.

Информационная база оценки недвижимости с затратным подходом

Базы данных для составления сметы.

? СНиП (строительные нормы и правила).

? ГЭСН (государственные элементные сметные нормы).

? ФЕР (федеральные единичные расценки).

? ТЕР (территориальные единичные расценки).

? СНиР (сметные нормы и расценки на строительные работы).

? Проекты и сметы отраслевых институтов.

Базы данных для укрупненного расчета сметной стоимости строительства здания.

? Укрупненные показатели стоимости строительства, выпуски: «Промышленные здания», «Жилые дома», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры».

? Сборники «Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве».

? Ежегодный региональный справочник стоимости строительства (РСС-2008, РСС-2009, РСС-2010, РСС-2011, РСС-2012 и т. д.).

Данные для расчета износа.

? Расчетный лист физического износа из технического паспорта на здание или сооружение.

? Данные строительной экспертизы.

Данные для оценки стоимости земельного участка.

? Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

? Данные кадастровой оценки земельных участков (данные государственного земельного кадастра).

? База данных «Бюллетеня RWAY».

2.2. Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и политическую стабильность.

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Влияние факторов, воздействующих на рынок недвижимости, можно отразить в виде схемы (рис. 2.1).

Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития рынка недвижимости.

К основным характеристикам правовой среды относят:

? уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

? уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

? стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

? нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

? законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

? уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

? наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

? уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

? изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

? изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

? изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

? изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рис. 2.1. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости


Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов.

Развитие рынка недвижимости определяется в первую очередь:

? экономическим ростом или ожиданиями такого роста;

? финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

? взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако в отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и в конечном счете на активность рынка недвижимости.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16