скачать книгу бесплатно
Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Екатерина В. Ованова
1000 бестселлеров
В этой книге есть все, что нужно знать жителю России о приобретении квартиры в новостройке. В ней рассмотрены основные вопросы, с которыми столкнется будущий собственник в процессе выбора квартиры и оформления сделки – правовые, бытовые, психологические. Приведены примеры рисков, связанных с этим важным шагом – особенности страхования, применение Федерального закона 214-ФЗ, правила приема квартиры у застройщика.
Автор раскрывает множество секретов, которые может знать только практик, много лет изучающий тему на собственном опыте: как сделать бюджетный ремонт, который увеличит стоимость квартиры в 1,5 раза, на что обратить внимание, если вы решились на перепланировку, и каким образом вдвое увеличить выгоды при аренде квартиры.
Эта книга – ваша инвестиция в себя, как собственника и инвестора, в ваше настоящее и будущее.
Екатерина Ованова
Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
© Ованова Е., 2017
© ООО «Омега-Л», 2017
© ООО «1000 бестселлеров», 2017
© ООО «Книжкин Дом», оригинал-макет, 2017
Благодарность
Я от всей души благодарна своим родителям, к сожалению, уже ушедшим, за то, что родилась творческим человеком с разнообразными интересами и талантами. И верю, что они знают об этом.
Я безмерно благодарна своему мужу и детям, своей прекрасной семье за терпение и лояльность к моим капризам и прихотям. Они создали все условия для того, чтобы эта книга была написана!
Я несказанно благодарна Александру Белановскому и Жанне Фроловой за организацию тренинга «Бестселлер за неделю» и отличные технологии, без которых эта книга писалась бы гораздо дольше.
И я благодарна Богу за то, что в моей жизни есть два любимых города – Москва и Геленджик, в которых я живу и счастлива настолько, что пишу книги.
Введение
Эта книга для тех, кто хочет изменить мир. Вы скажете, что это звучит слишком пафосно, ведь речь идет всего лишь о покупке квартиры в новостройке. Вы правы. Но со свойственной мне склонностью к обобщениям, анализу и поиску высокого смысла во всем я не могу полностью с вами согласиться.
Новостройки – это в каком-то смысле чудо: ничего не было – и вдруг появилось. На том месте, где был пустырь, или свалка, или заброшенный завод, где люди выгуливали собак; где было только поле от одного дома до другого или остатки старой фабрики, появляется новая жизнь.
Это место начинает притягивать чье-то внимание, энергию, творчество, фантазию, материальные вложения и духовную мощь. Это место преобразовывается и становится пригодным для жизни. Это и есть чудо, в котором вы можете участвовать. Или даже больше – сотворить его сами.
Вы приобретаете что-то внешнее, небольшую часть здания в том месте, которое вам нравится, и создаете внутри него квартиру своей мечты – мир, которого до вас просто не существовало.
Эту книгу я написала для собственников, для тех людей, которые владеют жилой недвижимостью или хотят таковыми стать. Для тех, в ком дремлет, может быть, и миниатюрный, но инвестор, в ком спит дизайнер невиданных по красоте интерьеров, организатор мощных ремонтов и просто любитель прекрасного.
Я сама собственник. Опыт, описанный мною в этой книге, – мой опыт, полученный при покупке недвижимости, а именно квартир в новостройках. Сейчас это красивые апартаменты, которые вызывают восхищение и благодарность моих гостей, близких и друзей.
Это опыт, который активно используют мои ученики, проходя квест «Найди квартиру своей мечты в новостройке».
Приобретенные знания, сделанные открытия настолько переполняли меня, что я решила ими с вами поделиться: уберечь от ошибок, предупредить ваши необдуманные решения, принятые «на эмоциях», рассеять сомнения и страхи, дать ценную правовую информацию, которую собирала по крупицам во множестве современных источников.
Волновал ли меня вопрос инвестиций при покупке новостроек? Да, конечно. В этой книге вы найдете расчет рентабельности приобретения конкретной квартиры с учетом ее последующей аренды по разным схемам. Но я воспринимаю вопрос об инвестициях достаточно широко. Хотя я математик и просчитывала выгоду каждой покупки до рубля, для меня инвестиция выражается не только в деньгах. Я воспринимаю покупку новостройки как захватывающее приключение, драйв, но также и огромную ответственность. Словом, это очень важная часть моей жизни.
В этой книге вы найдете все, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке в нашей стране, получите пошаговый план, который приведет вас к успешной покупке. Здесь рассмотрены все вопросы, которые могут у вас возникнуть: и юридические, и бытовые, и психологические.
Огромное внимание уделено проверке надежности застройщика, разобраны риски, связанные с применением Федерального закона 214-ФЗ, и правила приема квартиры у застройщика; раскрыты секреты бюджетного ремонта, который может увеличить стоимость квартиры в полтора раза, а также приведены ключевые особенности перепланировки, дающие неоспоримые выгоды при аренде квартиры.
Эта книга – ваша инвестиция в себя, прежде всего. В дальнейшем она, как волшебная эстафетная палочка, может стать выгодной инвестицией в людей, с которыми вы будете общаться на тему новостроек, ваших гостей и всех, для кого будет открыто ваше сердце. Это нереально интенсивный обмен энергией на очень высоком уровне.
Так почувствовала это я.
Верю, что так это будет и у вас!
Выбор новостройки
Как не «пролететь» с выбором компании
Выбор компании всегда начинается с эмоционального толчка: «нравится – не нравится». Мы видим красиво оформленный сайт или удачно раскрученный бренд и ловимся на эту удочку.
Нам кажется, что компания великолепна. А как грамотно позиционирует себя на рынке! Она, в частности,
выбирает правильную цветовую гамму на своем сайте;
делает удобным виртуальный подбор квартиры;
знакомит с планировками;
все цены указаны на сайте, и не нужно заполнять формы, звонить, тратить время, что очень меня лично раздражает.
В сегментах эконом, стандарт и бизнес цены, как правило, указывают. А если это недвижимость классом выше, то нужно почему-то заполнять форму подписки, звонить либо заказывать звонок.
Цены на сайтах замалчиваются. Человек, планирующий купить квартиру в этом сегменте, более чем готов платить. Так есть ли смысл ее скрывать? Можно подумать, что-то изменится, если указать цену вместо того, чтобы устраивать шоу по телефону, которое почему-то называется продажей. Это очень похоже на неудачные потуги менеджера соответствовать высокому статусу клиента. И не более.
Первое впечатление от компании – эмоциональное. Самое главное в этот момент не поддаться эмоциям, первому чувству, не принять вывеску за содержание. Несмотря на красивую историю компании, проверять ее нужно по общей схеме, которую я изложила в этой книге. Правильной оценке компании до заключения договора долевого участия (ДДУ) мы учимся с клиентами на квестах «Найти квартиру своей мечты в новостройке», которые я провожу, внося свою лепту в эту тему.
Итак, на что мы обращаем внимание:
• каков авторитет застройщика на рынке;
• его предыдущие объекты;
• насколько быстро он строит;
• насколько быстро сдает в эксплуатацию;
• проектную декларацию конкретного объекта, который вы выбрали;
• реальный вид объекта, окрестностей, которые мы смотрим, выезжая на место;
• квартиру либо место, где она будет располагаться.
То есть мы с вами идем правильным путем, у которого есть две составляющие.
Первая – квартира, которую вы собираетесь приобрести, должна вызывать у вас эмоции! И это правильно, это хорошо. Мы живые люди, реагирующие на различные внешние факторы. Реакция может быть положительной или отрицательной. Конечно, иногда надо этот вопрос исследовать и понять, почему то или другое нас раздражает. В случае с выбором квартиры это как раз такой случай.
Надо разобраться, что нравится и что раздражает, то есть проанализировать свои эмоции.
Вторая – мы эти эмоции дополняем рациональным подходом. Тщательно проверяем застройщика. Как мы это делаем – об этом подробным образом описано в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика».
Место застройки: на что обратить внимание
Давайте рассмотрим место, которое застройщик выбрал или получил для строительства жилищного комплекса или дома, с точки зрения географии и учтем множество критериев.
Это значит, что место, где строится дом, может быть расположено в низине, например. И там всегда повышенная влажность вне зависимости от того, какие там земля, подземные воды и какие коммуникации проложены.
Низина – это всегда повышенная влажность. Чем это плохо?
Во-первых, большинство людей плохо ее переносят.
Во-вторых, если говорить о самих зданиях, то у них есть предрасположенность к образованию плесени, грибка или каких-либо других воздействий на материалы, из которых построен дом. А они могут быть не приспособлены под такое воздействие, что, вполне вероятно, не учтено при их выборе и использовании.
В-третьих – это соответствующее воздействие на внутреннюю отделку. Это может быть не только образование плесени, но и конденсат, неприятный запах.
Или наоборот – дом стоит на возвышенности, его обдувают ветра – и это плюс, безусловный плюс, потому что ветер способствует разнесению всех неприятных запахов, связанных с жизнедеятельностью людей. Неизбежно сопровождают нашу жизнь в городах запах мусора, выхлопные газы, строительные и ремонтные запахи, специфические запахи производств. И то, что ветер будет разносить всю эту массу, безусловно, хорошо.
Минус возвышенной местности в том, что туда могут с трудом доходить вода, то есть водонапор может быть недостаточным. Да и перспектива регулярного подъема в гору может обернуться не только приятным упражнением, но и серьезной проблемой при спуске, если в данной местности случаются перепады температур в холодное время года и, как следствие, оледенение дорог.
Пристальное внимание надо обратить на коммуникации, на их качество, характеристики, организацию. Вплоть до того, каким компрессором водонапор будет обеспечен. Еще на стадии выбора квартиры следует узнать, какая УК будет принимать в эксплуатацию дом и уточнить у ее руководства, как она собирается организовывать коммуникационные процессы. Или уточнить это у застройщика. Иначе вы можете неожиданно остаться без воды в самый неподходящий момент.
Еще пара моментов, связанных с географическим фактором.
Если вы покупаете дом посреди степи или поля, то, вероятно, отдаете себе отчет в том, что здесь могут быть ветра или сильные морозы. В этом случае нужно учитывать массу факторов. Не только то, что дом будет стоять на равнине, но и то, какая в данном регионе, в конкретном городе погода в течение года. Холодно ли тут зимой? Насколько сильные ветра?
Когда вы выбираете квартиру не в месте своего проживания, где вам известны погодные условия и всевозможные природные катаклизмы, очень советую изучить климат местности на присутствие резких перепадов температуры и сильных ветров, направлений воздушных потоков, чтобы квартира не была «продувной». Обязательно узнайте, как ваша квартира будет располагаться в отношении этих природных явлений. Возможно, тут будет дикий сквозняк, который потом отравит вам жизнь, причем закрытыми окнами и кондиционерами вы от этого не спасетесь, потому что ветер есть ветер: он просто будет визжать и выть, хлопать окнами, находя щелки и узкие отверстия.
Вот обстоятельства, на которые почему-то не обращают внимания. Тем не менее, вы должны смотреть на будущее жилье с точки зрения того, насколько комфортно будет жить в квартире вам или другим людям, если вы планируете сдавать это жилье внаем; насколько комфортно находиться в этой квартире. Мы с вами должны учитывать все мелочи, а этот фактор мелочью не является.
Допустим, вы покупаете квартиру у моря с окнами на запад.
Знайте, что со второй половины дня у вас в квартире будет палить солнце, которое может дополнительно усиливаться отражением в море. Но достаточно повесить шторы типа blackout, и вы решите эту проблему.
Если же вы покупаете квартиру с окнами на юг или юго-запад, то у вас в квартире будет пекло, и никакой кондиционер вас не спасет, никакой вентилятор.
Поэтому при покупке квартиры в другом регионе внимательно изучаем землю, на которой строится дом, какая погода характерна для этого региона, какие природные явления бывают в течение года, как меняется ветер и температура. С учетом этих факторов мы с вами и будем выбирать объект.
Бренд у застройщика – это хорошо или плохо?
Все, кто сталкивался с тем, чтобы выбрать новостройку или обращал свое внимание на рынок строящегося жилья, замечал, что есть крупные застройщики, а есть мелкие. Известные компании обладают раскрученным брендом, их имя сразу ассоциируется с какой-то эмблемой или лозунгом, миссией. Она может быть крупной или не очень, и, тем не менее, это бренд.
Подвигают его разнообразными способами. Так вот, при покупке новостройки мы должны все это учитывать: ориентироваться ли нам на наличие раскрученного бренда, привлекательно оформленные сайты или же нужно, невзирая на всю внешнюю красоту, немножко глубже копнуть застройщика?
Безусловно, ответ напрашивается сам. Конечно, нужно копнуть глубже, узнать о застройщике больше, вне зависимости от бренда, потому что эта внешняя сторона говорит о том, что компания достаточно сильна, если на ее брендирование была выделена специальная статья в бюджете. Чтобы придумать, оформить и развивать этот бренд, нужна креативная и эмоционально пропитанная идея.
За любым брендом могут стоять такие минусы в строительстве, с которыми вы не захотите мириться. И это бывает достаточно часто, потому что у каждой компании есть определенная специфика застройки.
Есть компании, которые строят на землях болотистых. Они осушают их, как могут. Это может быть речка, которую прячут под землю. Тем не менее, влажность остается. Надо понимать, что такая земля может со временем просесть.
Кроме того, на маленьком клочке земли строятся огромные многоэтажные дома, и, соответственно, на сравнительно небольшой территории одновременно может находиться большое количество народу. Спрошу просто: даже если все очень красиво и классно сделано, устроит ли вас такое положение вещей?
Мы должны понимать: за брендом стоит какая-то компания, у нее есть плюсы и есть минусы.
Скорее всего, эта компания работает юридически грамотно, с точки зрения оформления договора нам не нужно будет скрупулезно вычитывать каждую букву.
Но зато, возможно, к клиентам в такой компании отношение не слишком внимательное. Как вам сказать – ну их масса, понимаете? Идет поток, квартиры раскупают, как горячие пирожки. Вы не избранный в этой компании, вы такой же, как многие, тем более если застройка классов эконом, стандарт или чуть забрезжили признаки бизнес-класса.
Итак, бренд – это хорошо, но проверку застройщика не отменяет.
Когда нам нравится строительная компания, оформление бренда застройщика, мы влюбляемся скорее в этот бренд, чем в жилье, которое рассматриваем для покупки. Все может быть оформлено очень красиво, может быть прекрасное оформление новостроек, каждый жилой комплекс в своем стиле и даже с легендой и историей, к разработке этого проекта могут быть привлечены известные люди, художники или архитекторы, или какие-то другие известные медийные личности.
И все же это ни в коем случае не должно уводить вас в сторону от главного – вы покупаете конкретную квартиру в этом жилищном комплексе, конкретную квартиру в этом доме. Вы покупаете не бренд и не застройщика, потому что за этой прекрасной идеей, которую символизирует данный жилищный комплекс, могут скрываться как раз такие недостатки, с которыми вы мириться не захотите. Понимаете?
Поэтому я вас призываю: прежде всего выбирайте квартиру, которая вам нравится. А потом уже проверяйте застройщика и все остальные факторы – место, где строится дом или ЖК, коммуникации, транспортную доступность, материалы, из которых строит застройщик, кому он сдает в эксплуатацию дом. Повторяю: сначала выбирайте квартиру! А потом устраивайте для себя конкурс застройщиков понравившихся квартир.
Потому что бывает так (это и мой личный опыт, и личный опыт моих клиентов), что у прекрасного, брендированного застройщика с великолепно разработанной историей, миссией строительство ведется в весьма спорных местах с точки зрения экологии и комфорта проживания.
Он строит на таких участках, которые у вас изначально вызывают сомнения. Например, почему-то они обладают повышенной влажностью. Или рядом находятся ВЛЭП. Или вышки мобильных операторов расположены к дому ближе 100 м. Либо на этом небольшом участке застройщик возводит еще несколько домов запредельной этажности или проект комплексного освоения территории (КОТ).
Как вы думаете, на огороженной небольшой территории комфортно будет находиться большому количеству людей одновременно? Эта концентрация изначально создается застройщиком, потому что он строит на маленьком участке земли почти небоскребы с большим количеством маленьких квартир.
Так что не покупайтесь на красивое оформление бренда. Помните, мы выбираем объект, и только потом застройщика.
Взгляду обычного покупателя такие вещи не видны, он не обратит на это внимание, но из них складывается комфортное, безопасное проживание в новой квартире.
Помочь вам научиться правильно выбирать квартиру и застройщика – одна из целей этой книги.
Как отличить виды новостроек друг от друга
Это вопрос нас волнует в связи с тем, что разные виды новостроек отличаются друг от друга качеством строительства, продолжительностью службы, использованием или пренебрежением использования экологически чистых материалов.
Есть нюансы, которые нам нужно знать, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, которая перепланировке просто не подлежит. Например, в некоторых видах панельных и блочных домов перепланировка невозможна.
Что нам нужно знать о видах новостроек?
Самые дешевые – это панельные. Их существует сейчас больше десятка типов. «Панелька» претерпела большие изменения с конца 50-х годов, когда из нее стали строить «хрущевки». Конечно, у нас перед глазами стоят эти пятиэтажечки, многие из которых сейчас уже подлежат сносу.
Они были рассчитаны на решение вопроса с жильем множества семей и тогда были действительно в радость. Срок службы таких домов 50–60 лет. Они приходят в негодность, не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать.
Сейчас «панельки» разных серий очень распространенный вид жилья, относящийся к эконом- и стандарт-классам. Внешне выглядят очень красиво и внутри обеспечивают возможность разнообразной планировки, больших площадей, просторного жилья.
Часто в них имеются два санузла, которые дают возможность использования помещений по своему усмотрению, а не только так, как предлагает застройщик.
