Борис Кривонос.

Американское право. Советы адвоката



скачать книгу бесплатно


– Допустим, что работник жилконторы дома не захотел вселять новых жильцов из-за того, что муж является переселенцем из арабской страны, фигурирующей как потенциальный источник опасности в контексте борьбы против международного терроризма. Иными словами, если речь идет о дискриминации, то имел ли на это право владелец дома?

Не имел, но, похоже, именно это и случилось, если на тот момент, который упоминался, имелись квартиры для сдачи. Во всех без исключениях штатах США дискриминация против жильца (или потенциальных жильцов, как в рассматриваемом случае) запрещена по признаку цвета кожи, вероисповедания, национального происхождения или пола, и это записано в законе, называющемся по-английски Fair Housing Act. Кроме того, в ряде штатов также запрещено отказывать в предоставлении жилья на основании сферы занятости, половой ориентации или семейного статуса. Если, таким образом, владелец дома отказал будущим жильцам по причине принадлежности одного из них к определенной национальности, то он не имел на это право.


– В каких случаях владелец дома вправе отказать потенциальному жильцу?

Хотя законы различаются в зависимости от штата, но для отказа должна быть весьма веская и оправданная причина. Например, если будущий жилец собирается разместиться в предполагаемой небольшой квартире с необъяснимо большим числом родственников, или если финансовое состояние, кредитная история или сомнительная предыдущая история аренды жилплощади вызывают большое недоверие у владельца дома. Понятно, что менеджмент дома не вправе отказать супружеской чете лишь на основании этнической принадлежности любого из членов семьи. С другой стороны, если, например, об аренде квартиры с двумя спальнями хлопочет одинокая мать с ребенком, в то время, как на такую же квартиру может рассчитывать муж и жена с ребенком, то у домовладельца могут быть правовые основания для отказа матери-одиночке.


– Какие основания для отказа считаются приемлемыми и не вызывающими каких-либо нареканий?

Вполне допустимо, когда домовладелец не принимает жильцов, которые не намерены соблюдать установленные им правила проживания. При этом, разумеется, сами правила должны быть разумными и реалистичными, а не произвольными и надуманными. Например, требования к тому, чтобы у квартиросъемщиков не было домашних животных, чтобы у них был определенный минимальный доход или чтобы они представляли рекомендации со стороны, считаются разумными и удовлетворительными. Важно также, чтобы правила проживания в равной мере относились ко всем жильцам, а не лишь к некоторым. Если съемщик нарушает эти правила, то у хозяина дома появляются основания для его выселения через жилищный суд.


– Какие основания для отказа в сдаче жилья считаются дискриминационными и заслуживающими наказания?

Федеральное законодательство запрещает дискриминацию на почве расы, вероисповедания, этнического происхождения, пола, возраста, физической или умственной неполноценности или на основании того факта, что у предполагаемых жильцов имеются дети.

Кроме того, в некоторых штатах также нельзя отказывать в жилье по причине семейного статуса или половой ориентации.


– Каковы примеры дискриминации?

Как отмечалось выше, домовладелец, например, не должен обманывать, указывая на отсутствие квартир, в то время, как они, наоборот, имеются, или устанавливать более высокие требования, например, к доходу, для отдельных, а не всех жильцов. Он также не вправе отказывать инвалидам, например, в проживании в квартире слепого жильца собаки-поводыря, даже если в доме не разрешается держать домашних животных.


– Как поступать тому, кого обидели дискриминационной мерой?

В течение года после того, как это случилось, нужно подать жалобу в федеральный Департамент жилищного и городского развития. Департамент затем назначит арбитра для мировой сделки между сторонами. Если таковая не достигнута, то состоится административное слушание в Департаменте, которое и вынесет окончательное решение. Помимо этой меры, возможно также подать иск на домовладельца в федеральный суд или суд штата. В случае успеха жильцу могут присудить денежную компенсацию за понесенные материальные убытки или даже за нанесенный моральный ущерб.


КАК ПРОИСХОДИТ ВЫСЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЦА ИЗ ДОМА?


Вы перестали платить за квартиру, и теперь домовладелец пытается вас выселить из дома. Какого рода предупреждения или извещения он должен был направить вам, и каков порядок выселения через судебное вмешательство?


– Прежде всего, что такое выселение как юридический процесс?

Выселение – это физическое удаление квартиросъемщика и его вещей из снимаемого им помещения. Выселение невозможно без судебного решения после того, как домовладелец докажет суду, что жилец совершил нарушение, которое оправдывает наказание этой мерой. Важно отметить, что перед тем, как обратиться в суд, и уж тем более перед тем, как добиваться судебного решения о выселении за неуплату или за незаконное владение помещением, хозяин сначала обязан объявить жильцу о прекращении аренды.


– Какова процедура выселения?

В каждом штате имеется свое законодательство, описывающее требования к действиям домовладельцев по выселению съемщиков жилья, имеются свои правила о том, как предупредить о прекращении аренды, как составить судебные бумаги и как их направить ответчику. Но, несмотря на некоторые расхождения между штатами, общее правило едино. А именно, домовладелец обязан сначала представить письменные документы – определенным путем и определенной формы, и лишь когда съемщик отказался покинуть помещение, уплатить за жилплощадь по задолженности, избавиться от домашнего животного или иным способом исправить ситуацию – лишь тогда хозяин вправе подать в суд.


– Если говорить об извещении, то, наверное, для каждой ситуации требуется своя форма, не так ли?

Совершенно верно, и, несмотря на некоторые вариации от штата к штату, в целом существуют три вида уведомлений о прекращении аренды. Одно касается ситуации, при которой жилец задолжал за квартплату. По содержанию оно означает примерно следующее: «Плати или съезжай!». Обычно жильцу предоставляется для уплаты несколько дней – в большинстве штатов от трех до пяти.


– Какие существуют другие типы оповещений?

Другой тип уведомления касается нарушения положений договора о снятии жилплощади. Например, в договоре значится, что жилец не имеет права держать домашних животных, а вы завели терьера. Или в договоре особо указывается что нельзя шуметь, а вы ночами тренируетесь в игре на барабанах, поскольку выступаете в самодеятельном вокально-инструментальном ансамбле. По существу, извещение этого рода означает «Исправься или съезжай!» Жильцу дают некоторый срок на то, чтобы исправить ситуацию или съехать с жилплощади. В противном случае, домовладелец пойдет против вас в суд на выселение.


– Какой самый строгий вид уведомления?

Самый строгий вид извещения – безоговорочное требование оставить помещение. Оно не дает жильцу возможности заплатить или иным способом исправить положение. По законам большинства штатов, такое требование допустимо, если съемщик повинен в многократном нарушении договора с домовладельцем, повторной неуплате за жилье, нанесении ущерба помещению или участии в незаконной деятельности, такой как продажа наркотиков.


– Допустим, жилец не выполнил требований, содержащихся в извещении и не покинул квартиру. Владелец направил бумаги на выселение и выиграл судебное дело. Может ли владелец теперь собственноручно выставить жильца с его вещами из квартиры?

Самостоятельно он этого сделать не может. Он должен получить на руки судебное решение о выселении и передать его судебному исполнителю или шерифу. Последний затем предупредит жильца о том, чтобы тот съехал в определенный срок, обычно в течение нескольких дней, или, в противном случае, исполнитель вернется и собственноручно выставит его на улицу. До личного вмешательства исполнителя, правда, дело доходит весьма редко, поскольку мало кому хочется вступать в конфликт с правоохранительными органами.


ОБ УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ ПЛОЩАДИ


Вам требуется помещение под бизнес, и вы, разумеется, хотели бы снять площадь на более выгодных для себя условиях. Как добиться контракта на снятие, который бы сэкономил вам деньги, но одновременно и не отпугнул бы от вас владельца площадью? Каких условий договора следует добиваться от владельца?


– В какой момент следует в первый раз обратить серьезное внимание на условия контракта с хозяином площади?

Если ваши переговоры о снятии площади под ведение бизнеса достигли такой стадии, когда владелец площади уже предложил вам на рассмотрение письменный договор, то, знакомясь с этим договором, во-первых, следует хорошо понимать положения этого договора, и, во-вторых, иметь в виду, что, приложив определенные усилия, вы сможете добиться более выгодных для себя положений. Дело в том, что по всем условиям контракта можно вести переговоры и настаивать на уступках. Вместе с тем, важную роль также играет ситуация на рынке коммерческой аренды: чем больше других желающих снять помещение и чем меньше сдаваемой площади на рынке, тем слабее ваша собственная позиция в глазах хозяина помещения и тем меньших уступок вы сможете добиться.


– На какие положения договора следует обратить особое внимание?

Важны положения, затрагивающие срок или продолжительность аренды. Для жильца чаще выгоден более короткий контракт, поскольку он оставляет возможность оставить помещение, если это диктуют обстоятельства, такие как потребность в большей площади или в изменении местоположения бизнеса. C другой стороны, долгосрочный контракт позволяет чувствовать себя в большей безопасности в условиях менее выгодного рынка, и, кроме того, владельцы склонны идти на большие уступки в условиях долгосрочных обязательств.


– Зависит ли это от вида бизнеса то, какой срок приемлем для снятия?

Да. Если относительно не важно место расположения компании, как в случае с ведением бизнеса по почте или если вы занимаетесь компьютерным программированием для посторонних клиентов, то краткосрочный контракт не заденет ваших интересов. Если владелец помещения откажется продлить договор, то можно будет найти помещение в другом районе. Другое дело, если вы занимаетесь делом, при котором большую роль играет расположение бизнеса, например, в случае ресторана, магазина, прачечной и т. д. В этом случае длительность контракта может стать ключевым для вас вопросом. Если дела пойдут хорошо, то вам захочется оставаться на прежнем месте и заключать новые долгосрочные контракты, а если плохо, то, наоборот, вам не захочется продлевать контракт или оставаться на прежнем месте, несмотря на действующий договор.


– Можно ли добиться договора с правом продления?

Первоначальный краткосрочный контракт на год или два с правом дальнейшего продления на три года или более – это выгодное для арендатора решение важного вопроса о сроке контракта. В этом случае обычно уведомляют хозяина площади в письменном виде о намерении продления аренды за несколько месяцев до ее истечения, и тот вынужден согласиться на это, несмотря на возможные иные соображения. Но следует иметь в виду, что такой договор часто предполагает более высокую арендную стоимость или отдельную уплату в обмен на право продления. Это достаточно распространенные условия контракта, и, если данное место незаменимо для вашего бизнеса, то следует пойти на эти дополнительные расходы.


– А как отнестись арендатору к сумме платы за помещение, предусматриваемой договором?

Если сравнить стоимость предполагаемого помещения с другими ценами, и, если окажется, что она неоправданно выше их, то следует просить хозяина о снижении стоимости. Если хозяин не согласен, то попытайтесь договориться о временной поблажке на несколько месяцев, для того, чтобы, по крайней мере, компенсировать потери на переезд. Цены на помещение обычно поднимаются по контракту раз в году. Постарайтесь добиться наименьшей суммы этого увеличения на том основании, что, например, контракт носит долгосрочный характер. Обратите также внимание на то, включает ли сумма аренды также счета за коммунальные услуги, ремонт, налоги и страховку. Часто более выгодно платить одной суммой за все эти расходы, поскольку они потенциально могут быть очень высокими. Что касается стоимости ремонта, если он потребуется, то чем более долгосрочный контракт, тем больше вероятности, что хозяин помещения согласится потратиться на него из собственного кармана. Существуют также другие важные моменты в контракте, которые следует обсудить с владельцем – это право сдачи в аренду части помещения третьей стороне или право передачи контракта новому жильцу. Обычно эти права выгодны для арендатора, и о включении их в договор следует договориться заранее.


ЕСЛИ СОСЕД НАРУШАЕТ ВАШ ПОКОЙ…


Много лет назад проблемы в отношениях с соседями решались полюбовно, иногда с помощью третьего лица, которого уважали обе стороны. В наши дни конфликт с соседями чаще выливается в судебный процесс. Хотя суд – последняя инстанция в разрешении конфликта и никак не способствует улучшению отношений между сторонами, да и обойдется в немалую сумму. Знать свои права в отношениях с соседями необходимо, это поможет предотвратить перемещение конфликта в зал судебного заседания.


– Вам не повезло. В соседнем доме громко включают музыку по вечерам. Что делать?

Имеете ли вы какие-либо правовые основания для борьбы с шумом? Самое эффективное – местное постановление. Практически повсеместно запрещено шуметь, и полиция старательно охраняет местные законы. Согласно им, в определенные часы запрещено шуметь, например, с 10 вечера до 7 утра по рабочим днями и до 9 утра по выходным. Кроме того, во многих местах установлен допустимый уровень шума в децибелах, измеряемый специальным электронным оборудованием. Каков допустимый уровень в вашем районе, можно узнать в библиотеке или на Интернете..


– Допустим, вы попросили соседа не шуметь, но тот никак не отреагировал на просьбу. Как быть – идти в суд?

По-видимому, да. В суде просите не только, чтобы прекратили шуметь, но и денежной компенсации. Правда, тут есть один нюанс. Чтобы получить компенсацию, можно обратиться в суд малых исков, но он не уполномочен потребовать от ответчика прекращения его действий. Только обычный гражданский суд вправе принять такое решение. Разумеется, в конечном итоге вы добьетесь, что сосед прекратит шуметь. Но, обратившись в суд малых исков, вы тем самым вынудите его выплатить денежную компенсацию, но не побудить его изменить своей привычке. Кстати, по законам отдельных штатов, чрезмерный шум может послужить основанием для уголовного иска по статье о мелком хулиганстве. Иными словами, полиция может арестовать нарушителя, а суд – наказать штрафом или даже коротким тюремным заключением.


– Если жилец ведет себя слишком шумно, обязан ли владелец дома каким-либо образом воздействовать на него?

В договорах о снятии жилплощади обычно записано, что съемщики имеют право занимать данную площадь при условии, что не будут нарушать спокойствия окружающих. Исходя из этого, владелец дома обязан принять все меры, чтобы остановить нарушителя. Если каждую ночь раздается громкая музыка из соседнего подъезда, тем самым нарушаются условия арендного контракта, и, как следствие, нарушитель может быть выселен по решению суда, особенно если сразу несколько жильцов обратились с жалобой.


– Если говорить о владельцах дома, а не квартиросъемщиках, то с какими проблемами они сталкиваются?

Предположим, сосед возводит забор, который частично охватывает вашу территорию. Что делать? Нужно немедленно принять меры. Если нарушение незначительно, может показаться, что не следует беспокоиться. Однако, по закону, если некто пользовался вашей территорией достаточно долго, за ним это право может сохраниться, а то и перерастет в право владения. Поэтому следует безотлагательно уведомить соседа о нарушении. В подобных случаях основанием для конфликта будут служить сведения в документах владения недвижимостью, где указана та и или иная граница. Как бы то ни было, если сосед не отреагировал на ваши законные требования, озадачьте его заявлением о том, что обратитесь в суд. Вы можете действительно пойти в суд и попросить судью издать соответствующее постановление: прекратить строительство забора до тех пор, пока гражданский суд не признает его правомерность.


– А если сосед построил подсобное помещение, которое заслоняет красивый вид на озеро из окон моего дома?

К сожалению, мы не имеем права на свет, воздух или вид. Исключения весьма редки – к примеру, сосед злонамеренно построил что-либо, что ему самому не приносит никакой существенной пользы.


– Предположим, я хочу купить дом с видом на море. Могу ли я что-либо предпринять, чтобы никто не лишил меня этого удовольствия?

Прежде всего, спросите у владельца, нет ли решения городских властей о застройке на данном участке. Затем попросите вашего агента по недвижимости выяснить, не располагают ли соседи какими-либо правами на застройку. Кроме того, если данный дом входит в состав кооперативного товарищества, узнайте, каковы правила и ограничения, связанные с постройками на его территории.

Бизнес

О НЕКОРПОРАТИВНЫХ ФОРМАХ БИЗНЕСА


Вы предполагаете начать бизнес, который, по вашим представлениям, должен, в конечном итоге, принести немалые доходы. В какой форме организовать этот бизнес: на правах полного владения, как обычное товарищество или как партнерство с ограниченной ответственностью? В чем состоит различие между этими формами бизнеса, и какая из них больше подходит для вашего случая?


– Какая самая распространенная форма некорпоративного бизнеса?

Это обычный некорпоративный бизнес на правах полного владения. Подавляющее большинство частных предприятий и организаций, особенно мелких по размерам, действует в рамках этой формы. Владелец такого бизнеса несет полную персональную ответственность по всем обязательствам бизнеса. Но зато он также имеет право на всю прибыль, полученную им. Он также имеет полный управленческий контроль над ним. Доходы такой компании, как правило, облагаются налогами не непосредственно, а лишь косвенно, через доходы самого владельца, хотя в некоторых штатах могут быть налоги на прибыль для такой компании. В любом случае, доходы и расходы компании должны быть отражены в ежегодной налоговой декларации ее владельца. Компания на правах полного владения прекращает существование по желанию или в случае смерти ее владельца.

Для того чтобы начать бизнес в таком виде, обычно нет необходимости регистрировать его на уровне штата, за исключением случаев, когда бизнес носит иное название, нежели имя его владельца. В этом случае владелец должен зарегистрировать название в своем районе или штате и заплатить соответствующий регистрационный сбор.


– Каковы особенности другой формы некорпоративного бизнеса – партнерства или товарищества?

Товарищество отличается от компании на правах полного владения лишь тем, что не один человек, а группа лиц являются владельцами. Вступая в соглашение о владении, партнеры договариваются разделить доходы и расходы товарищества. Регистрация товарищества аналогична регистрации компании с одним владельцем.


– Должно ли это соглашение быть письменным?

Соглашение между партнерами может быть заключено в устной форме, хотя чаще, по желанию участников, его заключают в письменном виде. Это особенно рекомендуется в случаях, когда партнеры вносят различные денежные суммы в счет будущего бизнеса. Обычно, когда открывается товарищество, это сопровождается настроениями оптимизма и надеждами на будущий успех. К сожалению, в дальнейшем могут возникнуть расхождения, которых можно было бы избежать, будь в свое время составлен соответствующий документ. В таком документе следовало бы отразить такие важные особенности, как право голоса и право управления, порядок распределения доходов и расходов, право передачи и продажи пая в компании, обстоятельства, при которых товарищество может прекратить существование, пути разрешения разногласий между партнерами. В отсутствие такого соглашения возникающие конфликты будут разрешены соответственно букве законодательства штата, касающегося товариществ, и поэтому не исключено, что исход конфликта не всем придется по душе, особенно, если речь идет о крупных суммах денег. Поэтому и рекомендуется письменное соглашение между совладельцами.


– Каковы преимущества и недостатки товарищества?

Главное преимущество в том, что товарищество не платит налогов, хотя и обязано оформить федеральную налоговую декларацию. Делается это исключительно в информативных целях. Кто платит налоги, так это сами партнеры, которые в своих годовых налоговых декларациях показывают как доходы, так и расходы. Товарищество хорошо также тем, что его создание не сопряжено с большими организационными расходами. Основной же недостаток товарищества в том, что его совладельцы несут личную ответственность по его задолженностям и обязательствам. По сути, это означает, что, если кто-либо судит товарищество, то он также может взыскать с каждого партнера. А если товарищество задолжало деньги, то каждый партнер несет ответственность на полную сумму долга. Поэтому когда вы открываете товарищество и вносите деньги, имейте в виду, что рискуете всем своим вкладом. Кроме того, любой из совладельцев может заключить контракт, ответственность по которому понесут все остальные партнеры.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17