Андрей Королев.

Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»



скачать книгу бесплатно

Так, ст. 9, 35, 36 Конституции РФ посвящены институту собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Устанавливается, что право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ).

Установление каких-либо ограничений и запретов в отношении возможности граждан и юридических лиц иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами не допускается (ст. 35 Конституции РФ).

Особо регулируются вопросы собственности на землю. Так, в соответствии со ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно ст. 5 Конституции РФ ее федеративное устройство основано на разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ. Разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами определяется Конституцией РФ, предусматривающей: 1) компетенцию Российской Федерации, 2) совместную компетенцию Российской Федерации и ее субъектов и 3) компетенцию субъектов РФ.

Полномочия Российской Федерации в сфере «кадастровых» отношений, предусмотренные в комментируемой статье, основываются на ст. 71 и 72 Конституции РФ.

Так, к ведению Российской Федерации согласно ст. 71 относятся:

принятие и изменение Конституции РФ и федеральных законов, контроль за их соблюдением (прежде всего в сфере регулирования кадастровых отношений);

регулирование и защита прав и свобод человека и гражданина;

федеративное устройство и территория Российской Федерации;

определение статуса и защита территориального моря, воздушного пространства, исключительной экономической зоны и континентального шельфа Российской Федерации (в систему государственного кадастра входят также и сведения о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий);

установление системы федеральных органов законодательной, исполнительной и судебной власти, порядка их организации и деятельности; формирование федеральных органов государственной власти;

федеральная государственная собственность (прежде всего на земельные участки и расположенные на них сооружения, на иные природные ресурсы) и управление ею;

гражданское, гражданско-процессуальное законодательство (как методы защиты прав и законных интересов собственников недвижимого имущества и иных правообладателей).

К совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов согласно ст.

72 Конституции РФ относятся:

обеспечение соответствия конституций и законов республик, уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам;

защита прав и свобод человека и гражданина; обеспечение законности, правопорядка, общественной безопасности;

вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, лесными и другими природными ресурсами;

разграничение государственной собственности (прежде всего на землю, на другие природные ресурсы);

природопользование;

охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности;

особо охраняемые природные территории;

административное, административно-процессуальное, трудовое, семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды.

Вне пределов ведения и полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов субъекты РФ согласно ст. 73 Конституции РФ обладают всей полнотой государственной власти.

И, наконец, третья группа норм, посвященных действию Конституции РФ и порядку принятия федеральных законов в данной сфере.

Статья 15 Конституции РФ предусматривает, что Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в ней, не должны противоречить Конституции РФ, а законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации или к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, не могут противоречить федеральным законам (ст. 76 Конституции РФ).

Таким образом, устанавливается принцип прямого, непосредственного действия Конституции РФ, означающий, что ее нормы действуют на всей территории страны и не требуют дополнительной фиксации в иных нормативных правовых актах. Наиболее важным следствием из этого принципа выступает возможность защитить свои права посредством указания на конкретную статью Конституции РФ, которой предусмотрено нарушенное право. И для этого совершенно не важно, предусмотрено оно еще каким-либо нормативным правовым актом или нет.

Важным нормативным правовым актом в сфере регулирования кадастровых отношений, безусловно, является Гражданский кодекс РФ, и прежде всего его первая, вторая и отчасти третья части.

Нормы Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 118-ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:

понятие и категории недвижимого имущества (ст. 130);

особенности его правового режима (в том числе обязательность государственной регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131, 219, 223);

понятие и виды вещных прав (ст. 216);

приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество (гл. 14, 15);

режим осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения (гл. 18), на земельные участки (гл. 17);

возможности защиты вещных прав (гл. 20);

общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может выступать недвижимое имущество (разд. 3).

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26 июня 2007 г., с изм. от 24 июля 2007 г.) посвящен регулированию отдельных договоров и внедоговорных обязательств. Применительно к кадастровым отношениям данный Закон определяет те договоры, заключение и исполнение по которым потребует внесения сведений в систему государственного кадастра недвижимости: договор купли-продажи недвижимости (параграфы 1, 7 гл. 30), договор мены (гл. 31), договор дарения (гл. 32), договор ренты (гл. 33), договор аренды недвижимого имущества (параграфы 1,4 гл. 34), договор поручения (гл. 49), договор комиссии (гл. 51), агентский договор (гл. 52), договор доверительного управления имуществом (гл. 53).

Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 3 июня 2006 г., с изм. от 29 декабря 2006 г.) регулирует отношения по наследованию недвижимого имущества (разд. 5).

Особое значение среди норм Гражданского кодекса РФ имеет ст. 130 ГК РФ, в которой определено, что относится к недвижимому имуществу – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоит также отметить ст. 131 ГК РФ, в которой предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Ее значение определяется тем, что, как правило, кадастровый учет будет предшествовать внесению записи в ЕГРП о правах конкретного лица на этот объект недвижимости и представлять большинство данных об этом объекте для их учета в ЕГРП. В свою очередь, при переходе прав на недвижимое имущество к другому лицу в результате совершения сделки органы по регистрации прав будут оперативно передавать уточненные данные органам кадастрового учета.

Следующим важнейшим нормативным правовым актом в сфере регулирования кадастровых отношений является Земельный кодекс РФ, который полностью посвящен регулированию земельных отношений и применительно к кадастру недвижимости определяет:

объекты земельных отношений (ст. 6);

состав земель (ст. 7);

вещные права на землю (пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками (гл. 4);

порядок осуществления права собственности на землю (гл. 3,5);

возникновение и прекращение прав на землю (гл. 5,7);

права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл. 6);

особенности правового режима земель различных категорий (гл. 14–18);

организация и порядок проведения землеустройства, государственного земельного кадастра (гл. 11).

Таким образом, Земельный кодекс РФ полностью регулирует особый режим такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок. Для постановки его на кадастровый учет или внесения соответствующих изменений в его данные необходимо пройти ряд подготовительных процедур: формирование земельного участка, описание его границ и подготовка межевого плана, определение категории и разрешенного использования земельного участка, а это невозможно без обращения к нормам Земельного кодекса РФ. Именно этот нормативный правовой акт является фундаментом, на основе которого идет развитие всего земельного законодательства. И, кроме того, создание системы государственного кадастра недвижимости во многом основано на существующем государственном земельном кадастре, правовое регулирование которого определяется как раз Земельным кодексом РФ и рядом специальных нормативных правовых актов.

К Земельному кодексу РФ с некоторого времени стали тесно примыкать Лесной и Водный кодексы РФ.

Дело в том, что ранее ст. 130 ГК РФ включала в состав самостоятельных объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового природоресурсного законодательства.

Так, в связи с принятием Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ[10]10
  СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.


[Закрыть]
(ВК РФ) с 8 июня 2006 г. из состава недвижимого имущества, определенного ст. 9 ГК РФ, были исключены обособленные водные объекты. Ранее такие объекты и земельный участок, на территории которого они были расположены, признавались самостоятельными объектами недвижимости, что на практике порождало ситуации двойной государственной регистрации прав на эти объекты, различные по субъектному составу сделки и т. д. В новом Водном кодексе РФ понятие «обособленный водный объект (замкнутый водоем)» было заменено термином «пруд, обводненный карьер» и установлено, что они могут принадлежать на праве собственности только собственнику земельного участка. Таким образом, был установлен принцип единой правовой судьбы земельного участка и водного объекта, расположенного в его пределах.

Аналогичная ситуация и в отношении лесов. С 31 июля 2006 г. из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения (ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ) в связи с принятием нового Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (ЛК РФ).

Таким образом, леса и многолетние насаждения, как и другие вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются теперь движимым имуществом. К недвижимому имуществу относятся лесные участки (фактически земельные участки в соответствии со ст. 7 ЛК РФ), так как согласно ст. 93 Л К РФ право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, в связи с исключением соответствующих объектов из состава недвижимого имущества применение Лесного и Водного кодексов РФ к кадастровым отношениям на данный момент существенно ограничено.

Продолжая давать характеристику основным нормативным правовым актам, следует упомянуть Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

Градостроительный кодекс РФ регулирует кадастровые отношения прежде всего в части определения требований к территориальному планированию территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, градостроительным регламентам, к порядку получения разрешения на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.

Так, требования территориального планирования и градостроительного зонирования территории Российской Федерации во многом предопределяют виды зданий, сооружений, которые могут быть построены на определенной территории, а также основные их параметры (назначение, площадь, этажность).

Например, градостроительными регламентами могут быть предусмотрены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства и т. д.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать:

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных

участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Кроме того, Градостроительным кодексом РФ предусмотрен порядок определения видов разрешенного использования земельных участков. Эта характеристика также накладывает определенные ограничения на эксплуатацию земельного участка и осуществление деятельности в его пределах. Так, Закон четко различает, что в состав, например, зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

Эти и некоторые другие сведения, предусмотренные Федеральным законом, подлежат включению в государственный кадастр недвижимости в качестве индивидуальных характеристик определенного объекта недвижимости.

Последним по перечислению в комментируемой статье, но не последним по своему значению является Жилищный кодекс РФ (в ред. от 29 декабря 2006 г., с изм. и доп., вступивший в силу с 11 января 2007 г.). Нормы Жилищного кодекса РФ в основном касаются жилищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения.

Жилое помещение определенного вида может создаваться в результате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т. д. При появлении такого объекта его будет необходимо ставить на кадастровый учет, для чего представлять сведения о нем органам кадастрового учета. По объектам, уже существующим к моменту вступления Федерального закона в силу и поставленным на государственный технический учет, сведения будут передаваться в систему кадастра недвижимости автоматически. Для таких объектов более характерно будет внесение изменений в кадастр в связи с изменениями основных их параметров. А вот по объектам, которые будут создаваться в дальнейшем, придется проходить все стадии подготовки и сбора необходимых документов и обращаться с заявлением в органы кадастрового учета для постановки таких объектов недвижимости на кадастровый учет. Только после этого заявитель сможет зарегистрировать право собственности на такой объект недвижимости.

В этой области основным специальным нормативным правовым актом является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот Закон также содержит нормы, регулирующие кадастровые отношения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Названный Закон определяет понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, порядок ее осуществления, включая требования к представляемым документам, основания для приостановления и отказа в государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных объектов недвижимого имущества (предприятия, гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах и т. д.), договоров (участия в долевом строительстве) и ограничений (обременении) прав (сервитуты, ипотека, аренда и т. д.).

Кроме того, отношения по этому виду государственной регистрации регулируются многочисленными подзаконными актами, среди которых постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. 22 ноября 2006 г.), приказы Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении правил ведения книги учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 24 декабря 2004 г.), от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 19 января 2005 г.), ряд приказов Минюста России об утверждении инструкций по государственной регистрации различных объектов, договоров, ограничений (обременении) прав либо устанавливающих особенности государственной регистрации для определенного имущества (например, для недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд).

Вообще институты государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимости во многом схожи. И тот, и другой в основе имеют определенный информационный ресурс – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в первом случае) и государственный кадастр недвижимости (во втором случае). Причем оба этих ресурса содержат во многом одинаковые сведения и одновременно являются источником их пополнения и уточнения посредством постоянного обмена информацией. Так, документы кадастрового учета являются обязательными для осуществления государственной регистрации прав на объект, а сведения, содержащиеся в ЕГРП, о вещных правах конкретных правообладателей, их ограничениях (обременениях) подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости. В связи с этим органы кадастрового учета и государственной регистрации прав будут взаимодействовать непрерывно.

По общности состава сведений и наличию также достаточно большого информационного ресурса в своей основе системы кадастра недвижимости и регистрации прав близки и к государственному земельному кадастру, который на данный момент осуществляется на основании ст. 70 ЗК РФ, Федерального закона «О государственном земельном кадастре, ряда подзаконных нормативных правовых актов.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В этот кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Информационным ресурсом для данной системы выступает Единый государственный кадастр земель, в котором содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8