Алевтина Кириенко.

Ипотека в вопросах и ответах



скачать книгу бесплатно


Каковы последствия того, что квартира заложена банку?

Это означает, что до полного погашения кредита Вы не сможете распоряжаться квартирой без согласия банка.


Что такое имущественный налоговый вычет и зачем мне нужно об этом знать?

Имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ[10]10
  Текст части второй Налогового кодекса РФ опубликован в «Российской газете» от 10 августа 2000 г. № 153–154, в «Парламентской газете» от 10 августа 2000 г. № 151–152, в Собрании законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 32 ст. 3340


[Закрыть]
позволяет вам в соответствие с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного Вами государству подоходного налога. При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита вы можете получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой вами недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет 1 000 000 рублей) и с уплаченных вами по ипотечному кредиту процентов.

Что мне нужно сделать, чтобы получить имущественный вычет? Для получения налогового вычета, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

заявление о получении имущественного налогового вычета; свидетельство о собственности; кредитный договор; договор купли-продажи; акт сдачи-приемки квартиры; расписку продавца в получении денег за квартиру. Для получения ежегодного налогового вычета по уплаченным процентам в налоговую инспекцию предоставляется справка об уплаченных процентах.


Может ли кредит быть переуступлен другому кредитору? Это вполне соответствует международной практике. Согласно ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это возможно.


Могу ли я осуществлять перепланировку в квартире, которую я приобрел с использованием ипотечного кредита?

Да, можете, но банк и страховая компания часто требуют соблюдения следующих условий:

получения письменного согласия банка на перепланировку; получения согласия от страховой компании, где застрахована квартира, на перепланировку;

получения разрешения соответствующего административного органа (согласно статьям 25–29 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ).


Могу ли я сдавать в аренду жилье, которое я приобрел с помощью ипотечного кредита?

Да, это возможно согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статье 346 части 1 Гражданского кодекса РФ.


Если продавец квартиры никогда не сталкивался с ипотекой, как мне убедить его в том, что для него не играет никакой роли то, что я оплачиваю квартиру с помощью ипотечного кредита?

Мы бы посоветовали вам воспользоваться услугами аккредитованных при банке агентств недвижимости, которые регулярно общаются с продавцами жилья на подобные темы.

Мы видим три основных преимущества для продавцов жилья в покупателях, которые используют ипотечный кредит для оплаты жилья:

1) безопасность и надежность: в таких сделках продавцы имеют дело с покупателями, которые точно имеют средства, предоставляемые банками, тщательно проверившими данного клиента.

Риск мошенничества со стороны покупателя при этом практически сведен к нулю.

надлежащее юридическое оформление: продавец может быть уверен в том, что сделка купли-продажи будет надлежащим образом оформлена. Это гарантирует участие в процессе сделки банка и страховой компании, а также агентств недвижимости, аккредитованных при банке.

2) возможности: в банковской практике возникают случаи, когда продавцы квартир для их заемщиков, поняв преимущества ипотеки, вскоре становятся сами клиентами банка.


В чем отличия предлагаемых банками ипотечных программ?

В каждом отдельном случае банк и ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов, таких как процентная ставка, срок, размер первого взноса, возможность досрочного погашения. Например, кто-то предлагает клиентам минимальную процентную ставку – 9,5 % годовых в валюте. В то же время в договоре оговаривается мораторий на досрочный возврат кредита. Другими словами, в случае улучшения материального положения заемщик не сможет без штрафных санкций рассчитаться с банком досрочно. Бывает и так, что в банке, где, на первый взгляд, самые выгодные условия, клиенту по тем или иным причинам не могут предоставить кредит в необходимом размере.


Что произойдет, если у банка возникнут проблемы?

Если ваша сделка только в стадии заключения – она, скорее всего, сорвется. А вот если кредит получен, квартира куплена, то заемщик почти не заметит, что банк «упал»: ему просто придет уведомление, что платежи теперь нужно делать по другому адресу. Ипотечные долги во всем мире считаются очень привлекательными, их охотно возьмет себе новый собственник. Принципиальный момент: условия платежей (сроки, проценты и т. д.) не могут измениться в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах, они установлены раз и навсегда.


Как определить документально подтвержденный ежемесячный доход?

В качестве документально подтвержденного дохода банк будет рассматривать вашу зарплату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду принадлежащего вам движимого и недвижимого имущества (при наличии у вас заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы. Банк определит максимальный размер кредита, на который вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние двенадцать месяцев. При этом особо следует отметить, что банк примет в расчет доход обоих супругов.


Чем еще кроме конечной суммы получаемого кредита различаются ипотечные программы?

Процентной ставкой, наличием или отсутствием поручителей, возможностью кредитовать тот или иной тип жилья, а также сроками рассрочки. Например, Сбербанк может выдать ипотечный кредит без залога. Но при этом сумма не должна превышать 25 000$. При этом условии для получения кредита достаточно лишь поручителей.

Однако, если кредит банком предоставляется по очень низкой ставке, вполне возможно, что оформление и обслуживание кредита будет максимально затратным.

Вообще, чем больше рискует банк в вашем случае, тем большую процентную ставку он предлагает. На размер расходов, связанных с обслуживанием кредита, могут повлиять также следующие факторы: проблемы с домом (старый), перекрытиями (деревянные), предельный возраст или какая-либо болезнь заемщика. Все это сегодня может стать не причиной отказа от выдачи кредита, но мотивом для увеличения страховой премии страховой компанией, которая страхует заемщика и квартиру. Необходимо отметить, что страхование, а также оценка квартиры сертифицированным оценщиком являются обязательными требованиями банков при выдаче кредита. Но при этом, имея столь богатый выбор (35 банков-партнеров) всегда есть возможность найти оптимальную программу. Именно в этом, а также в получении кредита и сопровождении сделки и урегулировании всех вопросов с банком помогает не так давно созданный Центр ипотечных программ МИЭЛЬ.


Предположим, уже выбрана квартира, осталось оформить сделку. Какие затраты сопутствуют этому действию?

Максимальный вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке на вторичном рынке жилья:

Услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5 % от стоимости квартиры, указанной в договоре. Отметим, что в Подмосковье и в отдельных случаях в Москве возможно подписание договора в простой письменной форме, и это позволяет избежать данного вида расходов.

Регистрация договора в Московской или областной регистрационной палате – до 1000 руб.

Оценка квартиры сертифицированным оценщиком – 100–120$.

Обязательное в этом случае страхование сделки – сумма до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10 %.

За выдачу кредита – до 1 % от суммы кредита.

Ведение ссудного счета – до 1 % от суммы кредита, берется банком раз в год.

Рассмотрение заявки, заключение кредитного договора – от 1000 руб. до 200$.

Аренда банковской ячейки – до 20–70$.

Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то это:

Проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка – 150$.

Оценка объекта – 100$.

Строительный аудит – 300$.

Страховка – до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10 %.

Проведение ипотечной сделки – 200$.

Перечисление (конвертация) денег застройщику – по расценкам банка.

Открытие и обслуживание счета в банке – 1–2 %.

Рассмотрение заявки и заключение кредитного договора по тарифам банка.

Часть затрат (страхование, оценка, иногда – нотариальное удостоверение) является обязательной, а некоторых можно избежать.


Какая недвижимость закладывается банку?

Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели.


Может ли банк передать залоговые права другому банку?

Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т. д., ипотечные банки таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором.


Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит?

Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что все в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т. д.

В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.


Насколько сложно бывает удовлетворить требования банков по квартире?

Весьма и весьма. Средний срок действия кредитного решения банка – три месяца. Так вот, далеко не всем заемщикам удается в него уложиться. И дело даже не в прихотях банка, а в особенностях сделки с кредитом и, соответственно, в нежелании продавцов квартир со всем этим связываться. Особенно это актуально, когда рынок жилья на подъеме. Если на одного продавца в среднем приходится десять покупателей, то очень трудно бывает уговорить его продать квартиру именно тому, кто планирует рассчитаться кредитными деньгами (надо демонстрировать полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита, подписывать разные бумаги). Как правило, такое согласие стоит дополнительных денег для покупателя и немалых усилий риэлтора.


Можно ли получить кредит на покупку новостройки?

Можно. Правда, это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.


Каковы требования банков к новостройкам?

Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки – перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50 %). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка…

Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками.

Словом, планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке, и у риэлтеров.


Кредитуется ли московскими банками жилье, приобретаемое в Подмосковье?

Кредитуется. Без сколько-нибудь серьезных проблем можно купить квартиру в радиусе до 50 км от МКАД. Если дальше – список банков резко сужается. Трудности могут возникнуть с покупкой коттеджа, особенно если земля под ним не в собственности, а в аренде. Но в принципе и эта проблема уже решаема.


Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?

Нужен он прежде всего банку, чтобы знать реальную стоимость залога и, соответственно, оценивать кредитные риски. Хотя и заемщику будет невредно лишний раз убедиться, что за квартиру он не переплачивает.

А стоит оценка, как правило, от 100 до 150 долларов. В сложных случаях – конечно, дороже.


На что следует обращать внимание при выборе банка и кредита?

Прежде всего на то, сможете ли вы получить кредит в этом банке, соответствуете ли вы как заемщик предъявляемым там требованиям. Пока, к сожалению (или, наоборот, к счастью), эти требования далеки от унификации и весьма существенно различаются в разных банках.

Кроме того, важны: сумма собственных средств, вносимых заемщиком, длительность срока погашения кредита, проценты по нему, дополнительные затраты на его оформление, схема погашения кредита, в том числе досрочного, ассортимент кредитуемых объектов недвижимости.


Какая процентная ставка по кредиту является сегодня приемлемой?

Это зависит от многих обстоятельств, главное из которых – доходы заемщика и способ их подтверждения. Если весь декларируемый заемщиком доход можно подтвердить документально (так называемый белый доход), то ставка в 9,5—11 процентов годовых – уже реальность. Если же значительная часть дохода «серо-зеленая» (то есть подтверждаемая только косвенно), то, скорее всего, ставка будет в районе 12–13 процентов. Хотя бывает и 11.


От чего зависит процент по кредиту?

Прежде всего, как уже отмечалось, от соотношения «белых» и «серых» доходов в вашем бюджете. Зависит также от срока кредитования (чем больше срок, тем выше процент). От типа приобретаемого жилья: кредит на новостройку, как правило, дороже.


Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку?

Только если такая возможность предусмотрена кредитным договором. К сожалению, такие договоры – не редкость на рынке. Хотя случаи, когда банки, даже имея такую возможность, ею воспользовались, неизвестны.


Что такое «плавающая ставка»?

Это процентная ставка, которая «привязывается» к какому-либо показателю, не зависящему ни от банка, ни от заемщика. Например, по рублевым кредитам это может быть учетная ставка Центробанка, а по валютным – так называемый LIBOR, то есть признанная во всем мире усредненная ставка на Лондонской бирже межбанковских кредитов. Периодичность изменения такой ставки – как правило, раз в год.


На какой срок выдаются кредиты?

Максимальный из того, что предлагается сегодня на рынке, – 30 лет. Но это крайнее значение. А вот 20 лет – уже довольно распространенная длительность кредитов. И все же наиболее распространенным вариантом по-прежнему является 10–15 лет.

Впрочем, никто не может запретить заемщику взять и более короткий кредит. Большинство банков начинают разговор от 1–3 лет.


Какие могут быть схемы текущих платежей по кредиту?

Мировая практика насчитывает не менее десятка возможных схем. Рассмотрим наиболее часто применяющиеся:

Первая – когда сумма основного долга гасится равными ежемесячными платежами, а процент по кредиту исчисляется на сумму основного долга (равнодолевая схема). Это означает, что каждый месяц сумма платежа немножко уменьшается. Поэтому нередко эту схему называют еще и регрессивной. Вторая, гораздо более распространенная, схема – так называемая аннуитетная. Рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде. В этом случае сумма ежемесячного платежа всегда постоянна.

Если строго соблюдается график кредитных платежей на всем протяжении действия кредитного договора, то общая сумма уплаченных заемщиком средств в обеих схемах примерно одинакова. А вот если заемщик захочет рассчитаться досрочно, выгоднее первая схема. Но ее мало кто предлагает.


Все ли банки запрещают досрочное погашение кредита?

Не все, но большинство. Однако речь идет не о досрочном погашении как таковом, а о погашении суммы задолженности или ее части в течение определенного периода – от 3 до 12 месяцев в зависимости от банка.


В каком возрасте можно рассчитывать на получение ипотечного кредита?

Как правило, с 18–21 года. Но есть нюансы. Молодые люди, подлежащие призыву в армию, вряд ли получат кредит. Лицам предпенсионного возраста в большинстве банков тоже кредита не дадут, если наступление пенсионного возраста приходится на период погашения кредита. Есть отдельные программы, где это разрешается, но там дороже страхование жизни такого заемщика, и то при условии успешного прохождения очень жесткой медкомиссии.


Кто может выступать созаемщиком?

Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т. д. Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него собственность делятся на доли – пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.


Каковы требования банков к созаемщикам?

Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то требования банков точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст и т. д.


Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?

Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы:

супруг-созаемщик;

супруг-поручитель;

брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком.

Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.


Кто такой поручитель?

Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.

Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.


Все ли банки требуют наличия поручителей?

Далеко не все, хотя нигде это не помешает – как дополнительная гарантия возврата кредита.


Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита?

В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого многие банки предъявляют к поручителям требования не менее жесткие, чем к заемщику. Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору.


Какие доходы банки относят к «белым», «серым»?

Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. «Белые» – это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме № 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т. п.). «Серыми» считаются доходы по месту работы, выплачиваемые «в конверте», если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.


Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?

Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Более того, банки для подбора недвижимости выделяют 3–4 месяца. Хотя будущее за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.


Кто отвечает за качество проверки квартиры?

В конечном итоге – страховщик. Если квартира окажется «нечистой» и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки – по крайней мере банка. Согласно статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11]11
  Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 30 июля 1997 г. № 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30 ст. 3594


[Закрыть]
с 2005 г. государство взяло на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей.


Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?

Здесь представлен ознакомительный фрагмент книги.
Для бесплатного чтения открыта только часть текста (ограничение правообладателя). Если книга вам понравилась, полный текст можно получить на сайте нашего партнера.

Купить и скачать книгу в rtf, mobi, fb2, epub, txt (всего 14 форматов)



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19